過度消費 加人多選固定利率避房貸風險

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【大紀元1月15日訊】【大紀元記者徐傑多倫多綜合報導】加拿大專業信貸協會(CAAMP)最新的調查報告顯示,在房地產市場持續火熱的情況下,加拿大購房者正在採取謹慎的態度,避免由於買房貸款利率的提高而引起過高的家庭債務。加拿大帝國商業銀行(CIBC)最新報告指出,由於人們對低借貸利率的過度追求,導致了房屋的過度消費。CIBC警告,2010年加拿大房市將滯銷或成下降趨勢。

CAAMP的報告稱,在被調查的2009年的4萬個房屋貸款中,86%的貸款是風險較小的固定利率,10%的貸款是風險較高的短期浮動利率和最大債務。

由於目前借貸利率仍然保持在歷史的最低水平,以及央行在年底有極大可能調高借貸利率的原因,大多數購房者認為固定利率比浮動利率貸款風險小,因此許多購房者把借貸利率鎖定在一定的時間段,通常是5年。

CAAMP主席墨菲指出,大多數購房者採取了謹慎的態度,在借款之前考慮了貸款利率提高的因素,以保證在銀行利率提高的情況下仍然有能力支付債務。

CAAMP的調查顯示,在固定利率借貸者中,70%的人選擇5年或更長的時間段;並且,大多數固定利率借貸者的借款低於銀行所允許的最大債務值(即借貸者的最大債務承付力)。墨菲指出,這是低風險的保守做法。

不過,報告同時指出,一些第一次購房者的借貸風險很高。在接受調查的4萬個房屋借貸中,有10%的借貸者使用短期浮動利率,並且借款量達到銀行所允許的最大債務值。

在銀行利率提高的情況下,這類借貸者極有可能不能如期支付貸款,因為增加的房屋貸款超過了他們的最大債務承付力。

浮動和固定利率利弊

目前,加拿大各大銀行提供的5年浮動利率最低可到2.25%,而5年固定利率一般為4%,許多人認為選擇浮動利率比較有利。

多倫多的徐女士去年底買了一間鎮屋,她選擇了浮動利率2.25%。她說問過銀行,現在固定利率4%多一點,她認為就算年底加息,加到4%也應該需要很長時間,所以選浮動利率應該有利。

不過,正準備買房的齊先生說,由於借貸利率基本是處於歷史的最低點,選擇固定利率利率比較有利,因為在歷史的最低點浮動利率只有提升的可能。

齊先生說,浮動利率(比如2.25%)加息到固定利率(比如4%)需要一定的時間,因此許多認為他們可以在適當的時候把浮動利率轉成固定利率,但是那時由於利率的普遍提高,固定利率已經很高(比如6%)。

齊先生還提醒說,在交還房屋借貸的前幾年(比如前2年),所還的錢基本上是付給銀行的利息,借貸的本金沒有減少多少。

也就是說,2年後,當你把浮動利率轉成固定利率時,借貸者的借貸本金與2年前的情況沒有太大的區別,但是利率卻提高了許多。

另外,在把浮動利率轉成固定利率時,利率基本上是銀行說了算,借貸者沒有討價還加的餘地,那時銀行很可能給你一個比市場價高的固定利率。

齊先生建議,在借貸利率很低的當前,最好是跟銀行討一個比較低的固定利率,例如,現在市場上的5年固定利率最低可以到3.50%。

CIBC警告:房屋過度消費將導致房市滯銷或下降

加拿大帝國商業銀行(CIBC)週四的最新報告警告,加拿大2010年的房屋銷售及其價格將出現停止不前或局部下降的趨勢,並對房屋建築業以致整個經濟造成衝擊和負面影響。

CIBC的經濟學家泰爾(Benjamin Tal)和阮嘉士(Krishen Rangasamy)在報告中指出,人們對低借貸利率的過度追求,導致了過熱的房屋銷售和房價的持續上漲,因而引起房屋的過度消費(人均房屋消費指數高達5.7%),並有可能導致房地產市場的泡沫化。

加拿大聯邦政府財政部長范赫提(Jim Flaherty)今年年初也警告,過熱的房地產市場已經使房屋銷售價格在2009年上漲了20%,並對加拿大的經濟復甦構成威脅。

加拿大央行行長卡尼(Mark Carney)去年底警告,加拿大國民的家庭債務顯著增加,已成為經濟復甦的最大風險。他指出,房屋借款者,應該量力而行,要考慮銀行利率提高的因素,保證在利率提高的情況下仍然有能力支付債務;銀行等貸款方,應該控制或減少借貸。

范赫提指出,為了防止可能的房地產泡沫,聯邦政府有可能考慮把房屋借貸的首付提高到5%以上,並減少最大借貸期限(Amortization)。

不過,CAAMP調查報告的結果,與加拿大央行、聯邦政府財政部、和加拿大帝國商業銀行的看法恰恰相反。

「CAAMP的調查報告的主要目的,是打消了人們的上述擔心。」墨菲宣稱:「我們希望調查報告能夠給(政府)的決策者提供可靠的數據,以便做出正確的決定。」
(http://www.dajiyuan.com)

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