《經濟學人》:全球房市大多脫離陰霾

亞洲首領風騷 澳洲房價高估居冠 愛爾蘭跌幅最深

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【大紀元2010年11月08日訊】(大紀元記者楊少玉、甄秀欣報導)根據《經濟學人》最近發表的全球住宅房價調查顯示,全球大部份國家從去年到今年9月房價出現上揚的走勢,顯示全球房市逐漸脫離金融海嘯帶來的噩夢。這項針對廿個國家的調查中,只有義大利、西班牙、日本和愛爾蘭四個國家還在下跌中,其中尤以愛爾蘭跌幅17%最為嚴重。

在全球房市的回漲中,以亞洲房市首領風騷,其中又以新加坡一年來上漲23%居冠,其次是香港、澳洲。但房價普遍有高估過熱的現象,日本除外。日本的房價比去年下降了4%,是全球出現年度房價下降的四個國家之一。日本住宅價格也罕見地比公平價值低估了34.6%。

在美國房市方面,根據Case-Shiller全國指數及十大城市指數,美國房價和去年相比溫和上漲3%至4%;再從房價/房租比率來看,美國目前房價在經歷泡沫破碎後,目前房價也趨於比較合理。

但美國房價微揚的走向中仍有幾大隱憂,過去兩年因為政府努力作多,釋出各種購屋優惠和扣稅減免的利多效應已經隨著政策到期而結束,而且房貸銀行不斷推出法拍屋也使房價難以揚眉吐氣;此外,1100萬個溺水屋主隨時可能一走了之,把房子扔給房貸銀行,這些因素都使美國房市的回升困難重重。

《經濟學人》衡量房價的合理性指標,係以目前房價/房租比和長期的平均值相比,依此指標來看,目前澳洲的房價過熱是全球居冠,高估指數達63.2%。然而,澳洲中央銀行在10月仍選擇不調高利率,這頗讓外界感到意外。香港過熱指數58.1%。

歐洲方面在核心國家和邊陲國家出現截然不同的局面。瑞典、比利時、法、德等一年以來都溫和回漲,其中法國是在房價大幅衰退後出現回漲。而義大利、西班牙、及敬陪末座的愛爾蘭仍陷房價泥沼中,是《經濟學人》追蹤的全球廿個國家中少數仍在衰退的國家。

英國雖然也出現回漲情況,但由於英國房價高於合理價位32%,也使英國的房市處於相當脆弱的局面。

加房市健康 前景緩中帶穩
  
另一項根據普華永道會計師事務所PwC(PricewaterhouseCoopers)和城市土地學會ULI(Urban Land Institute)本周發表的研究報告顯示,加拿大是世界上最健康的資本市場之一,少有再融資的問題,並指出只要不被美國經濟拖累,加拿大2011年的房地產市場將會緩慢但穩定地增長,投資前景依然看好。

這份名為《2011年地產新湧現趨勢》(Emerging Trends in Real EstateR 2011)的年度報告,是根據對美加兩國超過875個成功的投資商、開發商、信貸商、經紀及顧問人員的調查而做出的。

報告指出,疲軟不振的美國市場凸顯出加國物業主和金融機構的合理與健康。加拿大市場根本上趨向平衡,就業在恢復當中,銀行的資產負債平衡穩定,有利於加國更有信心逃脫美國面對的問題。但是專家們同時指出,美元的疲軟和美國經濟的困境可能對加國商業市場帶來負面影響,尤其是主要面向美國中西部的安大略的工業市場。

普華永道稅務主管波特(Chris Potter)表示,加國最大的不同在於銀行系統的穩固,「加國沒有困厄的銀行,也幾乎沒有困厄的物業主和銷售。」由於銀行利率提升,貸款條件緊縮,加上人們對宏觀經濟的擔心,最近買房交易量劇減,這種現象在安省和卑詩省實行統一稅(HST)之後更明顯。
  
普華永道房地產交易主管亞倫(Holly Allen)指出,加國房地產業沒被過分調控,房市也沒受到過信貸危機的衝擊。加國銀行也從借貸風險低、政府收緊貸款中受益。

當資本回收穩定的時候,地產投資機會更有限。因為加國的大型基金和保險公司等投資機構認為現在是買的時機,而不是賣的時候,由於美國地產的低迷,他們也把目光轉移到了美國的地產上。

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