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加人投資美國房產 機遇風險並存

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【大紀元2010年12月05日訊】(大紀元記者文芳多倫多編譯報導)不像股票、國債券和期貨,美國房地產價格自2008年暴跌之後,自今還沒有翻身之機。據美國S&P/Case-Shiller家庭房價指數顯示,美國房價仍低於2006年高峰期的30%。然而,加元自2004年以來一直強勁,低蘼的美國房市不僅給加拿大人置產購業的機會,而且還有超出30%的可圖之利。

據《加人生活指南》作者、財金計畫專家柯甚(Bob Keats)稱,現在正是去美國購房的大好時機,加拿大人能夠買到比數年前超值三分之一的住房。

就省錢而言,美國國家房地產經紀人協會(NAR)房屋能支付指數計算結果表明,因為房價下跌以及按揭利率從6.5%下調到4.75%, 2010年第三季度購房節省率比2007年的平均水平增加了將近一半。

亞利桑那州的搶購風

據環球郵報報導,章先生(Jim Chuong)是多倫多一家醫藥品公司的銷售代理,他自2009年起開始研究美國房產,並自2010年初購進了好幾處物業。

經過對美國地區高密度的搜索後,他鎖定了亞利桑那州。原因很簡單,因為那裏犯罪率低、房價低還有修養好的鄰里。他強調,50美元一平米的出租共管公寓房價只有多倫多的十分之一。

另外,吸引人的還有可選擇的業主注名權益,如果註明房屋的業主有「社區房產留存者取得權」,表明章先生可以在他死後把美國的房產權轉給他太太,而很少受稅務影響。

還有,亞利桑那的稅和保險也較低。柯甚稱,20萬的房子,年物業稅低於1500元,比佛羅里達和加州低一半。相對於易受地震和颶風影響的佛羅里達和加州,在亞利桑那也省了一大筆保險費。

柯甚也偏愛亞利桑那。對退休人士來說,鄰近大都市、生活設施便利、背靠高爾夫球場的帶游泳池的單個獨立屋,價格在15萬至20萬之間。柯甚對房價的升值很有信心。他解釋說,每年大約有4萬人住進鳳凰城地區,這得感謝旅遊、國防和航空業的發展。

風險猶在

多倫多的物業經理比路碧(Rachelle Berube)在「業主拯救」博客上稱,房子所在位置最重要,購房者真得留意地段問題。

比路碧稱,她的一個朋友買了一幢6萬元的房子,在價格上確實是筆好買賣。但是在佛羅里達,這個價格仍然高出平均房價1萬元。而且,她朋友後來發現不能對房子修整,因為當地的規定是只有美國人才能維修和裝修房子。

因為相距千里之外,投資美國房地產,出手前先了解市場很重要。比路碧個人認為,最好是買離家近的物業,易於管理。比路碧稱,如果購業者確有財力,且精於調查,那麼可能會接受風險。但是,因為具體情況不同,位置和文化差異,還是會遭遇不測。比如,高空置率,高犯罪率或經濟不好的地區,房客沒了工作,付不了房租。鳳凰城的空置率近20%,以及不能按揭,使那裏的房價下跌。在美國,這類的物業問題也造成了嚴重的投資風險。

還有一個例子是,一對夫婦買了被拍賣的抵押房,然後搬進入住。不久,他們卻吃驚地接到讓他們搬走的通知。原來,他們買了第二抵押權,但並不擁有房產。

另外的提醒

許多加拿大人通過再次降低利率支付本國房產,而付現金買美國房產。這種做法不僅可以避免支付美國銀行的按揭風險,而且還可以得到合算的貸款率。但是,柯甚提醒,這種貸款率是浮動利率,提高利率的機會大於固定按揭利率。

另外,還要考慮徵稅問題。上交的稅收,包括在買賣、出租中的收益稅以及地產稅需要考慮清楚。還有,註冊業主名稱也會造成不愉快。柯甚的一位住在卡爾加里、喪夫的客戶不得不聘請遺囑律師在三處美國法庭打官司,以澄清她過世丈夫的財產。像這類問題,可以能過正確的註冊業主名稱得以避免。

投資美國房地產市場仍有壓力

在8月份的前四個月中,美國房屋價格指數增長率,相對於去年同期從4%下降到1.7%。據美國國家房地產經紀人協會的數據稱,未出售房足夠可以供應11個月,還有5至6個月的時間可以保持高出平均價的水平。2011年,美國未售房會被建議保持微增長水平,下走的房價可能會影響大部分美國地區。另外,美國銀行對抵押房的所有權問題一直沒有解決。

投資美國房產,需要財力、技能和堅持不懈來面對投資後出現的種種不測。◇

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2010-12-05 9:10 PM
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