南加房市降溫 救市計劃3月結束利率恐升

【大紀元2月20日訊】(大紀元記者劉菲洛杉磯報導)南加州1月份房地產交易數據星期二出爐,中間房價比去年12月降低了6.1%,但比去年同期升高8.6%。

位於聖地亞哥的房地產研究公司MDA DataQuick星期二發佈報告說,包括洛杉磯、河濱、聖地亞哥、范圖拉、聖伯納迪諾和橙縣的南加六個縣在1月份有15,361幢房屋成交,比去年12月的22,328幢減少了 31.2%,但是比2009年1月的15,227幢上升了0.9%。15,227的成交量也是近3年的泡沫房市後1月份最高的成交量。

據MDA DataQuick自1988年以來的統計數據顯示,每年12月到次年1月的房價基本上都成下降趨勢,平均跌幅為28.4%。對此,南加州華裔房地產專業協會會長徐一飛說:「12月到1月間房地產市場通常是會走低,但是到2月底3月初會出現反彈。」

由於高價區的房屋交易量失去了最近幾個月剛出現的增長勢頭,1月份的銷售模式再度回到以法拍屋和包括河濱縣、聖伯納地諾縣在內的所謂內陸帝國(Inland Empire)的低價屋為主。


南加州1月份房地產統計數字。


法拍屋佔到1月成交量的42.1%,比去年12月上漲了2.5%,比 2009年1月下降了14.3%。法拍屋成交量在去年2月達到高峰,然後逐月下降, 直到去年12月略有反彈。舊屋翻新倒賣(flipping)率在1月也有所升高:3.5%的成交房屋為三個星期到六個月之內曾經被出售過的房屋。而在一年前,南加州舊屋翻新的成交率沒有超過2.1%的。

法拍屋的增長造成售價在30萬以內的低價屋佔到上月總成交量的55%,比12月增加了3.7%,比去年1月減少了5%。50萬以上的中高價房屋在1月份的成交量下降到18.5%,比12月減少了2.1%,比去年1月上升了 4.9%。

不過和一年前相比,高價屋的成交量仍有所提高。MDA DataQuick總裁John Walsh說:「高價屋不像一年前那麼滯銷了,但是在(1月份)假期期間失去了一些動力。」他也指出僅通過1月份的數據很難確定是否市場在形成新的交易模式:「歷史上來說,每年1、2月份的數據不是來年的最佳指標。」

政府刺激政策的效果仍然明顯,通常被首次購屋者選用的由政府擔保的FHA(美國住房管理局)貸款占1月房貸的36.9%,比去年同期下降 5.3%,但比兩年前高5.7%。徐一飛說:「首次購房者的$8000優惠和近期二次購房者的$6500優惠要求買房者必須在4月底前簽約、6月底前 close(交割)。相信很多華人還是會借這個機會買房。」因此,他認為在開學季節前,房市還會維持在一定水平。而到了換房季節、即9月份以前是每年交易的旺季,房市仍有可能升溫。

洛杉磯縣估值上訴委員會(Assessment Appeals Board)前主席黃錦渭(John Y. Wong)則對未來的房地產市場表示了悲觀:「還是有很多房屋被法拍,很多人在失去工作。我認為在房市真正好轉之前還會變得更糟。」但同時他預期在今年 9、10月,即參眾兩院中期選舉前,國會很有可能出台一些新政策以刺激經濟復甦。

當金融風暴來臨時,為了「救市」美聯儲會幾乎購買了所有由房利美和房地美的壞帳,但是政府如此大規模控制重要經濟環節引起了各方的憂慮。聯儲會預訂3月底結束其價值1.25萬億美元的抵押債券回購計劃(mortgage bond purchase program),該計劃將抵押貸款利率降低到歷史記錄的5%。結束該計劃意味著房貸利率又將回升。

對此,全美房地產經紀人協會(National Association of Realtors)首席經濟學家勞倫斯‧雲(Lawrence Yun)表示:「我們知道刺激政策不能永遠繼續下去,但同時,讓房地產市場重新走上正軌是更廣泛的經濟復甦的關鍵。」因此他說:「這個政策達到了預期的目的。政策制定者應謹慎對待何時將其結束的問題。」 (http://www.dajiyuan.com)

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