【大紀元2月20日訊】（大紀元記者李丹、岳怡多倫多報導）為了冷卻熾熱的房屋市場，以避免過度借貸、確保今後利率上漲時，借款人有一定的債務承受能力，聯邦財長費拉逖（Jim Flaherty）本週支出三招收緊按揭。新出台的三條政策都是針對政府承保貸款違約保險的按揭貸款。
經濟學家和業內人士對這三招能否湊效，議論紛紛。但是能令大家得到共識的是新政策對經濟影響利大於弊。事先擔心聯邦政府會推出更嚴緊措施的銀行與按揭經紀也表示歡迎費拉逖的新措施，表示對消費者與房地產市場的影響微乎其微。
TD銀行證券部（TD Securities）首席經濟師（Chief Economics and Rates Strategist）Eric Lascelles表示，新政策「對整體經濟只會有很小量影響」。
不過，Lascelles對前景比較樂觀。他說：「我們可以認為當房市減緩增長，加拿大經濟也可能會減緩增長，更重要的是要意識到這只是非常小的影響。只是小範圍內對經濟的調整，不會影響整體。加拿大經濟正在復甦，即使在房貸規定改變下，依然會更加堅挺，只是令經濟復甦的腳步變得平滑和穩健。」
Homelife Landmark資深地產經紀劉先生（Saifoo Lau）也認為，如果銀行利息比較低的時候，像現在對經濟應該影響不太大，但如果按揭利息高了加拿大的經濟就會受影響。
有助房地產健康發展
財長推出的第一招是，無論借款人選擇的是低利率還是更短期的抵押貸款，都要按照5年期固定利率抵押貸款的標準接受審核（目前的標準是3年期固定利率）。這主要是為將來提高利率做準備。
5年固定利率偏高，在借貸人收入、可負擔首期及攤還年期不變情況下，高利率便相對地拖低了借貸人的還款能力。這時，借貸人便可能因此而較難取得借貸，又或可貸款額被迫調低。
財長這一招數的主要目的是萬一日後利率上升(在衰退過後，央行調高利率可說指日可待)，借貸人仍有足夠的供款能力。即使借貸人選擇多付首期，亦不會幫助他們在這新例下取得貸款，因為首期多寡，與借貸人的還款能力無關。
實際上，雖然新規定沒有令借款人士掏出額外金錢，但提高了購買房屋的門檻。
劉先生認為新措施對房地產市場有些影響。他指出因為新的方案要等4月份才推出來，現在來講對買家的影響比較大，「特別是第一次買家，因為他們要拿出更多定金。對投資的人來說，基本影響不大。 對買50萬以上的房，房價會比以前低些，投資者會覺得值得。」
劉先生也提到現在房市存在的搶OFFER現象。他說：「現在好學校區，一上市就有很多offers，有時有20多個offers 一起進來，價錢就推得很高。新例以後，這種情況可能會減少。房價也會穩定下來。今年來說房價應該是穩定的，不會像去年那樣升的那麼快。」
Lascelles則認為新措施只會把原來購買能力不足的低收入者排除出來，並不會影響更多的購買者。
他表示房貸規定的改變，目的是表示令房市冷卻的意願，其主要方法是減少購買。新規定不會減少有意買房的人數，它最終會將那些低收入者排除在買房之外。對那些有錢人不會有影響，對買房首期也不會有變化。只是買房者需要在將來利息如果上漲時，也能夠支付房款。
「我想，這會令一些潛在購房者猶豫不決，同時，那些被排除在外的買房者恰恰是那些現在以浮動利率買房，1、2年後利率上漲會遭遇麻煩的人。我認為新規則是合理而公平的，幫助控制目前的房市。」
打擊房地產投機家
新措施其中部分目的是要對付「肆無忌憚的地產投機」和過分的再籌措資金（refinancing）活動。財長把加人以房屋抵押集資的情形形容為把房屋當作「銀行提款機」。
對於有效的遏制地產投機行為，財長使出兩招殺手鑭。第一招是對於抵押貸款再融資（refinancing），所發放的最高金額下調到房產價值的90%（目前的做法是95%）。這個調整的目的是確保自置居所是更有效的積財方式，而不是借錢消費的快捷辦法。
對於這個規定，Lascelles表示，此舉是制止那些無錢購房，卻又借錢消費的行為。政府不想令民眾花費超過其擁有固定資產的、還要借錢消費的行為。此舉會導致短期內減少消費者，但長遠看，這是一條穩健的消費道路。
費拉逖的第二招則是對投資人士欲使用政府擔保的按揭貸款購買非自住物業，要求能交付相當成交價20%的最低首付款。財長解釋，這項舉措主要是打擊「投機類」的置業。
在加拿大，貸款人一般不會向繳付少於20%首期的置業人士提供借貸，除非對方購買了按揭借貸保險(Mortgage Loan Insurance)。保險的用意是確保貸款人不會蒙受不必要損失。由聯邦政府擁有的CMHC為協助一些只能負擔有限度首期的市民置業，而提供按揭借保險。
新例生效後，第1至4個非自住物業單位，準買家便要支付20%的首期﹔第5個或以上的單位，要付首期則為15%。但自住物業的首期仍維持5%。
新例不鼓勵外國投資者
針對有消息稱，目前有不少外國人（包括華人）在加拿大現金買房，新政策是否制約本地購房者，鼓勵外來購房者，Lascelles表示，新規定對那些海外房地產投機者有所限制，因為他們必須支付至少20%的首期，而非5%。這樣會使減少投機者買房的吸引力。
他說：「我認為這是政府合乎邏輯的決定。因為居住在加拿大的人數和房屋需求量都是有限的，但如果投機者佔據了房市的大部分，那麼購房行為就無法進行控制，人們可以任意購買房子而無意願居住，會導致房價持續上漲，我想政府是希望確保最基本、區域性對房市進行控制，不允許任何形式投機者擾亂房市。」
劉先生則認為，對國外來購房者，他們覺得這裡的房價仍然便宜，就會來買，這樣也就把本地的房價推高，對本地人購買房子就有很大的壓力。「新的方案可以將屋價穩定一下，希望買房人的能力更能承受，所以房價穩定房價就會合理些。我認為沒有鼓勵外來購買者的現象」。
劉先生解釋到，國民負債居高不是買方投資者過多，因為加拿大銀行不像美國銀行這麼隨便借債。他們是很保守的借債，也是很小心批申請者的按揭。
潛在買家歡迎新政策
目前租住在北約克公寓裡，一直在觀望房市狀況的林女士表示，她其實很歡迎這個新政策，因為確實可以制約一些不利於市場的買主，比如那些投機者，在這些人的專營下，房價居高不下，還有節節升高的趨勢，導致那些真正想買房自主的人，都望著高房價而卻步。
她說「像我們這種人，如果要買房，決不會在無法負擔的情況下買房，即使利率如何低。而且也是會儘快把房貸付清，所謂無債一身輕。」
Lascelles表示，到4月19日新規定實施前，房市可能會十分火爆，那些在新政策執行後很難負擔房款的人們會考慮在這段時間貸款買房。在5月，房市可能會突然冷卻，之後房市會慢慢、穩健地回暖。
Lascelles建議，我們處在低利率的時期，但數月後利率會上漲，且一直會持續數年。我想需要認識到當前並不是一定要決定貸款或買房的時刻。當然，對一些人來說，目前的浮動利率是好事，但也僅僅是那些能夠支付房款的人。
劉先生則建議讀者如果買房來投資，需要小心，主要是找好地段。如果買房自己住的話，「我建議要跟銀行先聯絡，知道自己的能力，先去銀行做個Pre-approval，知道你的負債能力之後再選擇房子，否則在爭下單後，發現原來能力做不到，那就很麻煩了。」
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