【大纪元2月5日讯】(大纪元记者谢子茉纽约综合报导)FHA联邦房屋贷款占2009年房屋贷款总额的30%左右，再抵押贷款的20%。近50%的首次购房者都采用的FHA贷款。在信贷市场萧条的2009年，FHA贷款额达到$3600亿，达到了2007年的4倍。FHA贷款是不是值得正在搜寻贷款的您考虑的可选种类呢？最近的政策有哪些变更？
什么是FHA贷款？
FHA是Federal Housing Administration的简称，FHA贷款实际上是由政府担保的银行贷款。因其授信条件宽松，对买房者首付要求少，同时利率也较低，一直是信用不够好的借款人或首次购房，经济实力不足的人的很好的选择。
FHA 贷款并不是借款人直接向政府贷款，而是由银行审核和发放贷款，FHA给该贷款做保险。有了政府的保险，银行更容易批准贷款，同时借款人也能拿到较低的利率。但为了获得此保险，借款人需要在开始就付一笔保险费用，并且在还款的过程中每月也要支付给FHA少量的保险费。
FHA贷款有哪些优点？
首付低。通常的贷款，银行会要求买方首付在20%以上，甚至30%以上。而FHA贷款最低可以允许3.5%的首付。这给现金不足的买房者，尤其是首次购房者，提供了很好的条件。
利率低。以往的FHA贷款利率通常稍高于市场上普遍的贷款利率，因为放宽了信用的要求。但近期的FHA贷款利率与市场上主流利率不相上下。30年期固定利率只有5%左右。
信用分数要求低。一般FHA贷款申请人信用分数达到580分以上，即可获得较优惠的条款。而传统的房利美或房地美要求的贷款信用分数大大高于此。最近出台的 FHA新政策要求稍有收紧，要求信用分数低于580分的人支付至少10%的首付，580分以上的人仍然3.5%的首付即可。但业界评论这一要求其实影响不大，因为目前借款人的平均信用分数为693分。
负债/收入限度高。普通的贷款要求借款人归还房屋抵押贷款的每月还款额低于每月总收入的24%左右，其他每月负债，如车贷，学生贷款等，加上房贷每月还款总额低于总收入的30%以下，甚至更低。但FHA对这两个数字都有放宽。总负债/收入达到低于 43%，就有可能申请到FHA贷款。
卖方可以补贴买方更多过户费。传统贷款中，最后过户时卖方一般最多可以补给买方3%的过户费。而FHA贷款允许高至6%的过户费补贴。
FHA如何收费？
FHA 贷款比普通贷款会多出两项费用，一个是贷款初始时交的一笔保险金，一般是贷款额的1.75%；另一个是以后每月还款时的少量保险费，一般为每年付贷款额的 0.5%。这笔费用在贷款5年后，或贷款额降到买家的80%以后会自动消失，取其中较长的时间段，也就是说这笔费用将至少持续5年。
最新政策变化
由于FHA担保的贷款有很多由于授信条件宽松，在房贷大量违约的市场状况下，FHA也损失惨重，储备金水平降到了国会要求的最低水平以下。日前FHA出台了新的政策，对许多贷款要求予以修改，紧缩信贷标准，抬高费用。
其中一项要求变更前面有所提及，即对信用分数不够580分的人，要求更高的首付。
对借款人影响最大的是贷款初始要交的保险费。这项费用将由1.75%增加到2.25%。如果贷款20万的话，就要多付$1000。
年保险费也将增加，但FHA还没有确定具体实施时间。费用将从目前的0.5%增加到0.55%。
FHA贷款是否适合我？
FHA 贷款申请的最主要障碍就是要提供非常多的书面证明材料。比如2年的雇佣记录，工资单，报税表，对不良信用记录的解释信，现有贷款文件，财产证明和存款证明等等。如果这些资料都齐全，并且借款人存在某些方面的弱项，如银行存款少，或信用分数低等，就可以考虑申请FHA贷款。但是FHA贷款有一定的额度限制，不同地区，不同户型的房屋，贷款额度不同，有20几万美元的，也有60几万美元的水平。具体信息请到www.fha-home-loans.com查询。 (http://www.dajiyuan.com)
