德國掀起房地產投資潮 買房好時機莫錯過

德國伯聖地產/房地產顧問呂曉曼

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【大紀元2011年11月23日訊】至少在2008年全球金融危機之前,德國房地產市場在很多機構和個人投資者眼中還是「no-go-area」(禁區)。眾所周知,跟歐洲其他國家相比,德國是傳統的租房大國。在西歐各國裡,最愛買房的要數西班牙人、意大利人,英國人也是寧願買不願租。而德國長期以來租房人數大於買房人數。拒最新統計,全德擁有房產的人口比率大概在42%左右,而在西班牙和意大利這個比率高達80%。

德國人的「租房情結」實際上並非出自本性,而是長期以來住房市場受政府人為調控所致。時過境遷,隨著外部環境的變化,德國住宅市場長期形成的格局也開始慢慢演變,德國人心中的「買房情結」逐漸被喚醒。根據紐倫堡房屋地產協會(Haus & Grund Nuernberg)的調查,全德國二分之一的租房者都夢想著擁有屬於自己的房產。而其他相關行業協會對租房者的民意調查表明,甚至80%的受訪者希望購買房產。2009年以來德國重點一線城市住宅銷售市場不斷的升溫,需求量和價格一路看漲,這正驗證了德國住宅消費市場格局的變化。

全球金融危機之後,資本投資市場揮淚告別了狂歡的盛宴,不再盲目樂觀地相信金融帝國泡沫不滅的神話。這個時候,很多國際性機構及個人投資者「發現」了德國房地產市場獨特的抗風險性,紛紛開始有規模有計劃地進入德國不動產投資領域,首要目標瞄準經濟和消費強勁的漢堡、慕尼黑、法蘭克福、柏林和杜塞爾多夫等一線大城市,同時也看好增值潛力巨大的特色城市如海德堡、達姆施塔特等二線城市。越來越多的人開始考慮「是租還是買」這個問題。有著穩定職業和收入的年輕一代越來越傾向於買而不是租。在眾多踴躍的購房者中,不乏樂觀自信的80後的身影。

私有住房比率低的歷史原因

在德國這樣一個資本主義強國裡,長期以來居民自有住房比率偏低似乎令人費解。因為在德國普通公民從銀行貸款買房其實並非難事。形成「租房大國」的主要原因可以追溯到上世紀三十年代到五六十年代那段特殊歷史時期。三十年代,納粹統治下德國有計劃地剝奪了數量龐大的猶太族裔的私有財產。二戰期間私有住房擁有者中相當大的這部份國民從身體上被「消滅」了。戰後的德國滿目瘡痍,面臨最大的問題之一就是住房緊張。1950年全國的住房缺口達四百五十萬套。為了堵上這個巨大的窟窿,德國政府在五十年代大規模興建公租房(sozialer Wohnungsbau),也叫廉租房或社會保障房。整個五六十年代公租房佔據了住房市場的絕大部份。

另一方面,德國政府採取種種立法和行政措施鼓勵住房出租市場的發展,比如低收入家庭租房可以得到政府的各項補貼和資助(比如Wohngeld)。同時對於房地產市場實行嚴格的監控。德國擁有世界上最嚴苛的房地產開發、建設和銷售的法律法規。長期的鼓勵性政策從兩個大的方面導致了一般居民寧租不買的普遍心理。一方面是租房尤其是租公租房明顯實惠。較低的租金,可靠的建築質量以及相對不錯的地理位置,使得租房人在德國並沒有低人一等的感覺。另一方面,得益於政府的補貼,德國的住房租金被長期地人為控制在較低水平。

許多地方的租金無法反映實際市場價格,在這樣的大背景下,德國的住宅開發商沒有暴利可圖,市場相對而言沒有形成泡沫的誘因,所以希望通過炒樓而短期暴富的投機者對德國樓市一直敬而遠之。這也是為甚麼德國房價相對於其他歐美經濟大國明顯偏低的主要原因之一。人為抑制住房租金的漲幅是否在整體上有利於國民經濟的持久性發展,不同立場的經濟學家們對此一直爭議不斷。顯而易見,這種照顧弱勢群體的經濟政策體現了德國社會市場經濟(Soziale Marktwirtschaft)的治國理念。

後危機時代 德國掀起不動產投資熱潮

直到2008年金融危機之前,對於很多德國人來說投資股票和證券還是第一選擇,因為通常情況下會得到可觀的回報。然而時過境遷,在這場波及全球的危機過後短短數年間,人們對資產如何保值升值的觀點發生了迅速的轉變。許多人在這場危機中損失慘重,甚至血本無歸。這場危機使很多投資人意識到了證券投資的高風險性,不得不重新面對這個問題——甚麼樣的長期投資才是值得的?經過對投資目標的重新定位,傳統的、看得見摸得著的不動產投資成為了第一位,其次是貴重金屬投資,比如黃金。「每個人一輩子都至少會付清一個房產。區別只是給自己付還是給房東付。」考慮到這句名言,不動產就更成了很多人的投資首選。

實際上,從2009年到2011年,德國國內房地產普遍升值,房價上漲,市場供不應求。在一線城市比如漢堡、慕尼黑或者法蘭克福,投資者往往數小時以內就下決心購買價值在50萬歐元以上的房產。因為只要稍一遲疑,就有可能被他人捷足先登。一些警覺的經濟學家已經開始警告德國房地產市場出現投資過熱(Hype)的可能。不過更多的專家指出目前這種現象還只限於一些較大的和有特色的城市,整個德國還未出現房地產泡沫。因為判斷一個國家的房地產市場是否出現泡沫,很主要的一個依據就是不光是一線城市的房價攀昇,全國整體房價也要普遍相對高漲。而目前德國並未出現這樣的情況。可以肯定的是,今天的德國房地產市場已不再是投資的禁區。

近年來德國大中城市出現的房地產投資熱潮主要是由多方面因素共同影響產生的:

1. 德國經濟發展良好
2. 房貸利息達到歷史新低
3. 住房市場供不應求
4. 投資人的投資境況問題重重
5. 對通脹的恐懼

貸款買房 千載難逢好時機

房地產市場的「熱化」最主要還是因為德國的經濟持續景氣。一些經濟學家甚至預言一個「黃金十年」將到來。就業者對生活前景普遍樂觀、有信心,所以願意投資。另一方面很多德國人吃了Riester-Renten養老金的教訓,綜合比較後認為房產才是最放心的養老投資。德國經濟的穩定增強了投資人購買德國國債的信心,國債的搶手又促使了房貸利率達到了歷史性的新低。根據FMH-Finanzberatung的統計,十年期貸款最低利率目前只有3.19%。而十年以前還在6%以上。從這點上看,對於現在貸款買房的人來說也是一個千載難逢的好機會。

此外,如前所述,境內外的投資人在金融危機後「重新發現」了德國市場。在歐美其他國家房地產市場風雨飄搖的時候,德國的樓市泰然穩立,凸顯保值特性。另一個主要原因是德國的大城市住宅近年來供應量吃緊。全德國必須每年新建三十萬套住宅以保障市場的供需平衡。目前西德二分之一,東德三分之一的住宅建於戰後的三十年,到今天迫切需要翻新維修。比如僅漢堡每年就需新增六千套住宅,而目前的規劃只達到百分之五十。在一線城市的最佳地段,樓價漲幅在過去幾年裡明顯高於租金的漲幅。比如杜塞爾多夫Oberkassel區的新房售價年遞增達到12%,而租金漲幅為6%。其他大城市的黃金地段也呈現類似的發展趨勢,特別是在豪華高端住宅項目上。法蘭克福高尚住宅區Westend的豪華公寓每平米價格達到6400到7800歐元之間。每平米上萬歐元的天價樓盤也時有耳聞。

這種投資熱點扎堆兒的現象會令一些人聯想到上世紀九十年代東西兩德統一後東德房地產投資泡沫破滅的故事。當時許多投資人堅信那裏房地產將持久不衰的增值,同時受到可觀的特殊折舊(Sonderabschreibungen)的吸引,他們在東德大量購置房地產以期從稅收上獲得巨額回報。但是忽視了實際投資收益和市場供求關係。結果導致了很高的房屋空置率和數以億計的資產損失。現在德國一線城市房產投資現象與此不同,這些地方房價上漲主要原因之一是供應量相對較小。只要市場上剛性需求——需要買房的家庭,特別是一人一戶或者兩地分居家庭還在不斷的增多,這些城市的房價就還會繼續上漲。

目前德國大城市的房價基本相當於阿姆斯特丹、布拉格或者哥本哈根的房價。與倫敦、巴黎比相差還很大。從另一個方面來講,德國嚴格的稅法也降低了樓市的泡沫風險。比如規定自住房貸款利息不可從稅款中抵扣。非自住房十年後出售才可免稅。相對穩定的高比例的租房市場也在相當程度上保證了房地產市場的穩定。

綜上所述,德國房地產市場在後危機時代憑藉天時地利和自身的固有價值特點逐漸成為本國和國外投資人青睞的目標。而這些投資者的主要目的是在後危機時代動盪不安的資本投資領域裡尋求安全保值和低風險的避風港。德國熱點城市裡好地段、高質量的住宅項目以其較高的性價比自然而然成了理想的投資產品。 @

(責任編輯:文婧)

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