《福布斯》:購得法拍屋不盡然能撿便宜

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【大紀元2011年02月05日訊】(大紀元記者李實真編譯)現在人普遍認為買止贖法拍屋(Foreclosure)能有相當大的折扣,但別忘了!俗話說得好:天下沒有白吃的午餐。

據近期《福布斯》﹙Forbes﹚雜誌報導,在全美房地產價格下滑25%至70%的情況下,消費者無疑可以買到相當低廉的房屋。而另一方面,單單去年貸款銀行就沒收了100萬間房屋,遲早會推向市場。

止贖法拍屋享有額外的優惠嗎?在洛杉磯經營法拍屋已四年的房產仲介商史區曼看來,法拍屋與一般房地產市場一樣,購買止贖法拍屋的成本不盡然比一般房子便宜。

就技術面而言,「止贖法拍」(Foreclosure)意指房地產所有權被貸款金融機構索回。在房地產市場中它有較寬鬆的定義,泛指各類有問題的房產,包括正在進行法拍程序中的房屋,或是短售(Short-sale)中屋主與貸款公司正在進行賠本拋售協商的房屋,如果貸款公司同意賠本拋售,屋主便可以低於應還貸款本金的價格將房子賣掉,省去法拍的繁瑣程序和費用。

作業程序粗糙 且有許多競爭者想分一杯羹

因為止贖法拍市場的數量大增,過去慣行的方式已不復見,你不要奢望在法院程序中有官員或受託管理人主持的公開拍賣會上出價購屋,更別提一些專業人士在此程序中要進行盡職調查、以降低風險。反倒是,買家可能還沒有機會看過拍賣房屋的內部,就要進行投標。

有位粗心的買者發現在法院拍賣會上標購的廉價房屋內,發生過雙屍謀殺案,這是房屋價值的最大殺手;還有一對夫婦買到一個屋主無力償還貸款的房屋抵押權,他們以為可以取得房屋所有權或佔有該房屋,結果發現那是毫無價值的第二順位抵押權。

近來大部分有財務問題的待售房屋,都刊登在當地的MLS(Multiple Listing Services)服務系統中,進而推向廣大的市場。再者,避險基金(Hedge Funds)或大型投資公司也有購買法拍屋的需求,他們通常是大量購買,不會在意其中一棟或兩棟房屋購買價格偏高。這些大型投資者,加上販賣法拍屋資料的網站,也推高了法拍屋市場的競爭。

衡量利弊得失 正確心態投資

在投資法拍屋之前,衡量一下你所得到的折價是否足以彌補處理問題房屋的損失。縱使銀行已經取得法拍屋的所有權,在法院法拍程序中仍有可能被推翻。假設法拍程序一切都很順利,可能的買主也要冒著一些風險,因為房屋長期沒有人居住,屋況會變差,或者碰到前屋主將屋內所有的燈具和水電設施都搬走了。

賠本拋售的短售屋也存在不同的風險。因為屋主必須取得貸款銀行的同意,兩個月的正常法拍程序變成六個月,使得最後的結果多出許多變數。

如果你仍然對止贖法拍屋情有獨鍾,那麼用正確的心態去投資是很重要的。專家建議法拍屋的投資人不要太過於挑剔,很多房屋是需要修繕的。
最後提醒想購買止贖法拍房的讀者一定要銘記在心的是:你是在尋得一處可以安然度日的寧靜處所,不是一項最廉價的交易。找個一處適合你的居所,管它是不是止贖法拍屋。

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