房售低迷 租房需求日盛

多家庭房投資行情走俏

文/楊少玉

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【大紀元2011年03月26日訊】因看準公寓樓需求上升、租房市場自去年谷底一路揚升,美國第三大公寓樓上市業主UDR Inc.日前以$2.6億美元買下曼哈頓金融區的一棟公寓樓,這是該公司首次進軍紐約,也是該區三年來最大一筆公寓樓交易。其財務長麥聖吉(David Messenger)稱,做為世界金融中心的紐約擁有龐大的經濟基礎,然住房擁有率低,租屋比率極高。

過去在貸款垂手可得且房價節節高升的年代,許多房地產投資人卯足勁投資房產的增值力,即便現金流量是負的也在所不惜。如今房市滿目蕭然,投資人見風轉舵,從租金收益帶來現金流量的多家庭住宅樓(multifamily properties)成為目前最看俏的投資標的。

買房門檻高 無殼蝸牛族日眾

去年第四季全美租屋空屋率從2009年的11.1%跌到9.4%,研究商業房地產的Reis公司所追蹤的82地區中,76個區域的租金呈現上漲。全美房產經紀人協會更預測,到2012年空屋率還會再下跌至4.9%。

由於房貸審核日益趨緊,許多過不了銀行房貸審核關卡的人必須租屋而住;再加上目前要求房屋頭款比率已經高至30%以上,許多人有能力付貸款,但硬是拿不出一大筆頭款買屋。再加上之前就業市場不明朗,很多人寧可租屋以隨時跟著工作逐水草而居;還有一大票從法拍屋被銀行趕出來的前屋主更必須得租屋。

租金為投資人帶來現金流

從投資人的角度而言,在經濟不景氣的時候,更體現「現金為王」的真理,目前租屋市場大,又能帶來每月現金流量,因而多家庭住宅房儼然成為帶動房市復甦的主要動能。

今年二月,全美建商破土動工興建了10.4萬間多家庭住宅房,比去年成長了33%,與此同時,獨立屋卻掉進冷宮,建商興建比例跌了28%。這使得多家庭住宅房在全部建築比率從2005年的17%增加至2010年的19%。

房型多樣 投資可大可小

多家庭住宅房包括各自產權獨立的公寓(condo)、或5戶單位(unit)以上的公寓(apartment)、或者雙併式(duplex)或四聯式(fourplex)住宅等不同的建築。

對於個人投資而言,雙併式或四聯式這類住宅還特別具有貸款方面的吸引力。舊金山灣區A1房地產公司經紀人關雅之表示,目前房利美限制同一位貸款人只能有四個貸款,而雙併式或四聯式這類住宅可以有數份租金,但在貸款上只算是一個房貸;而5個單位以上的公寓(apartment)則屬於商業貸款範疇,商業貸款利率較一般住宅房貸高,貸款方案相對也比較少。

對於租屋管理來說,多家庭住宅房也比獨立屋容易管理,管理委員會(HOA)管理屋外結構及共同區域,已幫房東已省掉一半心頭大患,房東不用再擔心草坪、園藝美化等各種煩瑣的事情。

回報率高 房災區空屋率降

根據全國建商協會的資料,去年公寓租屋需求是25年來的第三高。Reis的資料顯示,鳳凰城及奧蘭多(Olando)空屋率跌了2.6%,拉斯維加斯也跌了2.1%,坦帕(Tampa)、Tucson等地跌了2%。

更吸引投資客的是目前低水位的房價相比於租金的收益,以奧蘭多一棟售價10萬美元雙併式房而言,每月約可收到$1100元的房租,換言之,若不包含折舊或其他收支項目,每年可收回13%的本金,毋怪乎大批投資客手持現金銀彈進場購買多家庭住宅房。

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