2011年將終結房產頹勢?

文/楊少玉

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【大紀元2011年03月06日訊】(紐約訊)令人既期待又怕受傷害的房市在2011年呈現一片詭譎的局面,去年總體經濟好轉,房價卻跌了4.1%;法拍屋仍列隊擺上待售清單,而房貸利率在2月14日又上漲到5.13%,直到利比亞動亂才又降至5%以下。全國各地房市漲跌互見,令人霧裡看花,究竟何時房市是個底呢?

房價與家庭收入比降至低點

根據分析公司穆迪(Moody’s)對房價的觀察,從房價和收入的比率來看,一般房價約為家庭收入的兩年總和,但目前的房價卻是家庭收入的19個月總和,這個比率是35年來的最低水平。

以洛杉磯的房價為例,在過去幾年的高峰時,幾乎是家庭收入的4.5年總和,目前洛杉磯房價則跌到為家庭收入的兩年總和。

許多房地產界人士認為,2011可能會是房市的底部。根據華爾街日報的報導,一位在南加州New Port Beach的財務管理公司協理Scott Simon 認為,今年房市還將有5%的跌價空間。

房市風險趨向正常

而房地產研究公司「市場觀察」(Local Market Monitor,簡稱LMM)以投資風險程度分析全美各地房市,發現259個地區的房市風險程度已趨於正常,而以目前的房價水位而言,購屋人進場風險已遠低於幾年前房價狂飆時期。

因此長期來看,目前房價即便不在最低點,也已經具有投資進場的底部區域,這吸引了大量房市「禿鷹」開始大量進場買屋,而且很多係以現金蒐購。以邁阿密為例,去年的房市交易約一半全以現金交易,然而在2006年的房市高峰中,只有13%才用現金交易。鳳凰城也有類似情況,去年有高達42%的買主抱現金買房子,是2008年的三倍。

這個現象顯示了投資人認為目前的房價是在可投資獲利的水位,進而抱現金大膽下注,用現金蒐購也意味著投資人想快速鎖住房屋交易,以加速交屋速度。

做好長期持有準備

不過,雖然「禿鷹」們對未來房市看漲,不過房價在2005年那種一飛衝天的榮景難再,購買人要有心理準備要耐心等待房價上漲。Harris Bank的投資專家Jack Ablin認為,購屋人可能要抱上10年,房價才可能在扣除買賣的開銷後還有盈餘。

全美各地的房市榮衰不一,紐約、波士頓受惠於華爾街的反彈上漲,許多房價已經觸谷甚至開始回漲。華盛頓特區則由於政府部門的穩定就業,房價呈現緩和恢復的情況。弗羅里達州的Orlando, Jacksonville及Daytona就仍然在法拍屋及失業率的泥淖中掙扎。加州中谷地區慘遭房市泡沫?掠,《富比士》雜誌(Forbes)最近票選全美最悲慘城市,Stockton被評為悲情第一。

被視為房市風向球的貸款利率也被預期今年將緩步上漲,雖然利率上漲使房屋的吸引力下降,不過對房市永遠抱持「明天會更好」的房地產業界人士則希望,購屋人會因為趕在利率上漲前,衝進市場裡下手購屋。

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