佛州房地產「影子庫存」 全美第一

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【大紀元2011年04月11日訊】(大紀元記者蕭財英佛州報導)全美房地產法拍數率持續上升,而房價則下跌至新谷底,今年將會是美房市場最慘淡的一年。然而在全美房地產」影子庫存」(shadow real-state inventory)數率方面,佛羅里達州佔第一名。

全美現有大約180萬個單位的「影子庫存」即將進入房市場。這些所謂的「影子庫存」來源於銀行回收,或那些拖欠抵押貸款逾期90天或以上被銀行法拍,但尚未上市的房產。

Zillow房地產分析公司專家表示,2月份全美法拍屋庫存處理數率略微上升,漲幅為0.096%,平均每1萬戶法拍屋庫存就有9.6家被及時處理,比1月份的0.093%稍微高一些。這可能反映了受去年機器人簽名(robo-signing)爭議放慢腳步後,開始加快清理庫存的現象。專家預計,這個法拍屋庫存清理數據會繼續增加。

佛州房產「影子庫存」

據全國房地產經紀人協會(National Association of Realtors)一項最新的報告顯示,佛州全州現有「影子庫存」總數達441,461幢,在全美排名第一,而加州共有227,961幢,在全美排名第二。

有兩個因素促成佛州大批的「影子庫存」。一是去年發生的機器人簽名事件,使得專門處理佛州數萬法拍屋手續的斯特恩(David J. Stern)律師事務所陷入法律困境,不得不大批裁員;二是佛州的法律規定,每個法拍屋案件都必須經過法院處理過才能上市,這個手續導致法拍屋庫存積至現今的322,724件。

該協會說,大批不良的「影子庫存」對於佛州的房市場是個壞消息,因房主可能需要大降價才能求脫手。

邁阿密房地產經紀人協會(Miami Association of Realtors)數據顯示,由於法院處理手續過程緩慢,如今邁阿密戴德郡(Miami-Dade County)區域房市場待售的房屋數量只有20,264幢,和2010年3月份的24,792幢相比,下降了18.3%。

全美房屋貶值

全美2月份的房價雖然仍見下降,但貶值的速度比1月份稍慢。2月份「月度」房價下降平均率為1.1%,比1月份的1.3%,略有改善。而「年度」房價下降平均率,從1月份的7.4%,上升到2月份的8.2%。

2月份全美房屋中位數平均價格為170,097美元,跟2006年6月的高峰期相比,下跌了29.1%。

佛州棕櫚灘郡(Palm Beach County)的房價在過去一年裡非常脆弱,今年1月份的平均房價跌至200, 000美元,不過2月份回升至平均205,400美元。

全美大都市地區房價動態

根據Zillow的房屋價值指數(Zillow Home Value Index)顯示,2月份房屋價格在全美的132個大都市地區中,有130個大都市下跌,而只有兩個大都市地區的價格上漲,他們是佛州的邁爾斯堡((Fort Myers)和北卡羅來納州的費耶特維爾(Fayetteville )。

全美127個大都市地區的房價和去年同時期相比,96%的見到下降,只有兩個大都市地區的價格看到漲幅:夏威夷州的檀香山(Honolulu)和紐約州的尤蒂卡( Utica)。另有3個大都市地區的價格保持與去年同時期水平持平。

房市場經歷了最大「年度」跌幅的大都市包括:阿拉巴馬州的莫比爾(Mobile),科羅拉多州的普韋布洛(Pueblo),佛州的奧卡拉(Ocala),密歇根州的底特律(Detroit),喬治亞州的亞特蘭大(Atlanta),亞利桑那州的弗拉格斯塔夫(Flagstaff)和華盛頓州的斯波坎(Spokane)。

就佛州房地產問題,大紀元記者采訪了位於佛州的好萊塢(Hollywood)地區的JF Realty Group房地產經紀人奧雷女士(Joan Fiore), 奧雷女士說:「本公司最近幾個月房市場交易挺好的,因為冬春季是佛州房市傳統上最好的季節,等「雪鳥」(Snow Bird從下雪的北方來佛州享受陽光的退休人士)飛回東北部時,房市就開始變冷了」。

奧雷女士說她的大部份客戶買房用來作為第二個家,「不過也有些本地人和一些外國的投資家,因為好萊塢地區的房價非常合理,有些甚至可說賤價出售,平均中位價格在25到30萬美元之間」。

至於客戶喜歡買公寓還是獨立房,她說:「一般外國人比較喜歡買公寓,因為他們不在時不用有人去照顧庭院。不管是公寓還是獨立房,主要是價錢好,加拿大人就會來買,因為加元換美元很划算,他們大部分用現金交易」。

大紀元記者還采訪了科爾德韋爾∙班克(Coldwell Banker)房地產公司的華人經紀人陳張源玲(Alice Tan),她說:「邁阿密地區2011年首季的高檔房交易上升,成交量比去年年底增加了大約5%。平均中位數價格在30至50萬美元之間的房子最吃香,尤其是好的獨立房比公寓房脫手快。不過大部分客戶是買來自家住的,買來作為投資者比較少」。

她說:「房市場交易數量增幅並不是全州性的,只有一些邁阿密好一點的地區而已」。在顧客方面她說:「我的買家,中國跟外國人都有,不過大部份是來自於南佛州地區的中國人,也有一些是遠從加拿大和巴西來的中國人」。

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