【新紀元】佛州房市面面觀

蕭財英

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【大紀元2011年04月28日訊】(新紀元週刊記者蕭財英佛州採訪報導)綜合採訪大批中國客戶群湧入佛羅里達州購屋置產,為低迷的美國房市注入ㄧ股活力。

然而,這是否代表美國經濟景氣的復甦?佛州房市走向因此分外引起各方關注。

佛羅里達州明媚的風光,溫暖的氣候和數百英里長的沙灘海岸線,每年都吸引成千上萬世界各地的遊客。然而旅遊業並不是佛州吸引全球遊客的唯一理由,物美價廉的房地產是另一個讓人難以抗拒的誘惑。

經濟蕭條、失業率居高不下,種種因素導致全美房地產法拍屋數持續上升,而房價則下跌至新谷底,今年將會是美國房產市場最慘淡的一年。

然而,很多專家看好投資美國房地產,特別是佛州。對華人來說,除了沒有如加州、紐約的華人聚集區之外,佛州仍然是全美國首選的置產地區之一。

「影子庫存」 全美第一

據全國房地產經紀人協會(National Association of Realtors)一項最新的報告顯示,在全美房地產「影子庫存」(shadow real-state inventory)數率方面,佛州占全美第一名。佛州全州現有「影子庫存」總數達441,461幢,全美排名第一,而加州共有227,961幢,在全美排名第二。

全美現有大約180萬個單位的「影子庫存」即將進入房市場。這些所謂的「影子庫存」來源於銀行回收,或那些拖欠抵押貸款逾期90天以上被銀行法拍,但尚未上市的房產。據Zillow房地產分析公司專家表示,2月份全美法拍屋庫存處理數率略微上升,漲幅為0.096%,平均每1萬戶法拍屋庫存就有9.6家被及時處理,比1月份的0.093%稍微高一些。

據報導,有兩個因素促成佛州大批的「影子庫存」。一是去年發生的機器人簽名事件,使得專門處理佛州數萬法拍屋手續的斯特恩(David J. Stern)律師事務所陷入法律困境,不得不大批裁員;二是佛州的法律規定,每個法拍屋案件都必須經過法院處理過才能上市,這個手續導致法拍屋庫存積至現今的322, 724件。

邁阿密房地產經紀人協會(Miami Association of Realtors)主席列漫(Jack Levine)說,邁阿密獨特的房市場在最近兩年半銷售量一直在增加。有些邁阿密地區的交易,國際買家占60%至90%的房市場銷售,住房的銷售脫手時間要看房屋的情況,以及所在地區而定。

房地產銷售率 大幅攀升

據房地產經紀人公司(Realtor groups)的報告指出,去年第四季度與今年首季佛州房屋銷售額與去年同期相比均見增長,尤其是南佛州的棕櫚灘(Palm Beach County),布勞沃德(Broward)和邁阿密戴德(Miami-Dade)等郡。

專家說,雖然房地產銷售率大幅攀升,但大批不良的「影子庫存」對於佛州的房市場是個壞消息,因房主可能需要大降價才能求脫手。

《新紀元》記者採訪了位於勞德代爾堡的因凡特集團(Infante Group)房產經紀人芭柯哈特女士(Carrie Burckhartt)。她說,她們的生意從1月中旬開始轉好,到2月份時達到高峰,簡直忙得不可開交,是近幾年來從沒有過的現象。

芭柯哈特女士說:「我的客戶來自本地和世界各地都有,特別是來自中國北京,越南,泰國和加拿大的中國人,他們大部分是買來用作休閒的第二個家的。而且這些外國買家都很乾脆,只要地點好價錢公道就能達成交易,本地人就比較挑剔點。而且國際買家比較喜歡買公寓,因為他們不在時,可以把它出租。」

該集團是屬於美好家園房地產(Better Homes& Gardens Real Estate)的一個分公司,是家比較高檔的房產公司。

中國客戶群增多

芭柯哈特女士說:「在我17年的房地產職業生涯,從來沒有遇到過像這樣如此多的中國客戶群,簡直使我受寵若驚,這是非常好的一個現象。」她說客戶大多用現金支付,如果需要法律方面的幫忙,她就為客戶介紹房地產律師。

芭柯哈特女士說,由於佛州良好的天氣,利率低而且買房可退稅,及買家恐慌存貨數量萎縮,以前需要六個月時間才能作出決定的,現在好幾個客戶同時爭一處房產的現象也不少見。

她預計,房市場價格在布勞沃德郡(Broward)和邁阿密戴德郡(Miami Dade)會暫時保持穩定,尤其是越靠近海灘的房子,價錢甚至會略有增加,而離海灘遠的會繼續下跌。

位於邁阿密地區的科爾德韋爾班克(Coldwell Banker)房地產公司的華人經紀人陳張源玲女士(Alice Tan)也說:「我的買家,中國跟外國人都有,不過大部分是來自於南佛州地區的中國人,也有一些是遠從加拿大和巴西來的中國人。」「房市場交易數量增幅並不是全州性的,只有一些邁阿密好一點的地區而已。」

外國人買房 可用自己名字登記

陳張源玲女士告訴本刊:「邁阿密地區2011年首季的高檔房交易上升,成交量比去年年底增加了大約5%。平均中位數價格在30至50萬美元之間的房子最吃香,尤其是好的獨立房比公寓房脫手快。不過大部分客戶是買來自家住的,買來作為投資者比較少。」

據報導,有些中國人把房屋所有權登記在朋友名字上,結果房子被朋友霸佔了。陳張源玲女士說:「外國人在美購買房子可用他們自己的名字登記。如果需要在美辦理銀行貸款手續,客戶只需要把他們在當地有著穩定工作的證明寄給她,就能辦理,不過買家需要付30~35%的銀行貸款頭款。」

現金交易比例增加

全美2月份的房價雖然仍見下降,但貶值的速度比1月份稍慢。2月份房價在全美的132個大都市地區中,有130個大都市下跌。全美房屋中位數平均價格為 170,097美元,跟2006年6月的高峰期相比,下跌了29.1%。南佛州大部分地區的房價下跌。整個棕櫚灘郡1月份的平均房價跌至20萬美元。

據業界權威網站Zillow的統計數據顯示,南佛州房地產銷售中現金交易比例在全美11個主要都市地區居首,2010年第四季度棕櫚灘(Palm Beach)、布勞沃德(Broward)和邁阿密戴德(Miami-Dade)等郡,約54%的房屋購買是現金支付,也就是7,530個單元的住房和公寓是未經銀行信貸的。

不過,這些財富的佼佼者中,都是投資者和國際買家。房產方面的人士認為,人們再次把錢花到佛州的房地產上是個好跡象,這表明經濟趨勢正在往好的方向扭轉。

「EB-6」移民投資新法案

近日大陸盛傳「美國買房獲綠卡」。2009年,米歇爾.馬爾金(Michelle Marlkin)曾在網站上介紹佛州推出的美國買房獲綠卡項目:在美國購買一套單獨住宅、或一套公寓就可以保證獲得綠卡,附加條件是,準買家必須沒有犯罪記錄,信用記錄良好,有能力提出和證明他們在本國有體面的月收入等等。

對此,本刊記者與三位受訪的房地產經紀人提及這件買房獲綠卡事情,她們都說,從來沒聽說過有這回事。也有知情人告訴本刊,這個法案不可能通過。

位於佛州好萊塢(Hollywood)地區的JF Realty Group房地產經紀人奧雷女士(Joan Fiore)告訴記者,她希望「EB-6」移民投資新法案能夠早點實行。但奧雷女士說,(EB-5)就業移民案的投資人,他們的小孩在美上大學可以享受學費的大優惠。她還說:「中國人是很勤勞的,應該讓多一些的中國人移民來美國。」

相比於「EB-5」移民投資計畫,「EB-6」法案條件減半,投資者只要提供投資25萬美元,在兩年內如果投資能創造至少五個新的全職工作,將獲得永久居留權。

奧雷女士表示:「本公司最近幾個月房市場交易挺好的,因為冬春季是佛州房市傳統上最好的季節,等「雪鳥」(Snow Bird從下雪的北方來佛州享受陽光的退休人士)飛回東北部時,房市就開始變冷了。」

奧雷女士說她的大部分客戶買房用來作為第二個家,「不過也有些本地人和一些外國的投資家,因為好萊塢地區的房價非常合理,有些甚至可說賤價出售,平均中位價格在25到30萬美元之間。」

至於客戶喜歡買公寓還是獨立房,她說:「一般外國人比較喜歡買公寓,因為他們不在時不用有人去照顧庭院。不管是公寓還是獨立房,主要是價錢好,加拿大人就會來買,因為加元換美元很划算,他們大部分用現金交易。」◇

本文轉自220期【新紀元週刊】「專題新聞」欄目
http://mag.epochtimes.com/b5/222/9283.htm

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