潛在庫存量大 重壓房市反彈

文/王紹樺

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【大紀元2011年04月09日訊】美國最近兩份房市報告出爐:二月新屋銷售跌到歷史新低、標普/凱斯-席勒追?20大都會區房價指數,其中 19個都會區在一月份下跌。但這還不足以反映住房市場近來的真實情況。另外還得考慮所謂的「影子庫存」─即尚未推出上市的止贖房和不良資產房 (distressed homes, 包括銀行房REOs和短售房)與溺水房的潛在數量。

政府和業界一再強調,住房市場能否反彈與更有力的經濟成長、就業機會的增加(和工資增長)、銀行重燃按揭貸款業務的意願等息息相關。二月就業率增長確實勝於過去幾個月,一項新的調查也顯示CEO們對招聘新職工越來越顯得樂觀。但是就目前房市積壓待售的驚人數量加上即將推出市場的不良資產或溺水房產來看,房市何時能復甦,可能還有待更長時間才能確認。就上市待售房產而言,有三項庫存數量值得關注:

官方庫存:350萬戶。 根據全國房地產經紀人協會NAR數據,依目前銷售進度,上市的現成屋得花上8.6個月才能售完。一般情況,正常庫存量約六個月左右。

非官方影子庫存:180萬戶。據房地產研究機構CoreLogic,另外還有 180萬戶的影子庫存。這些房產尚未顯示在NAR多重上市服務(MSL, Multiple Listing Service)的清單上,但有可能衝擊市場。這些包括已被銀行止贖但尚未推出發售的房產、在止贖程序中的房產,和拖欠按揭付款至少90天以上的房產。 CoreLogic估計,根據銀行沒收房和止贖處理的進度,180萬房產數量代表另外還有9個月的潛在供應量。

嚴重溺水房:200 萬戶。 CoreLogic對這項類別的定義是,屋主的房產價值低於他們的抵押貸款額至少50%。現在毫無疑問,負資產的業主會棄繳房貸並且放棄房產。倘若住房資產尚無快速的周轉方案,或著政府與貸款機構無法協商提供大量按揭貸款的修改方案,我們可以合理地推斷,這些嚴重溺水房在未來幾個月或幾年後將推出市場待售。

總和以上這些數據,全美庫存總數大約要24個月左右才能消化完,大約是官方NAR提出8.6個月的三倍。

本刊上周報導,獨立屋的新屋銷售在二月衰退16.9%,跌到歷史新低,建商也隨之降低新屋動工。根據研究機構Metro Study的資料,全美每年正常情況下會建造120萬至140萬棟房屋,但目前每年只有40萬棟房屋建造中。新建房的銳減也有緩解庫存量的堆積。

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