【大紀元2011年05月16日訊】買房里斯特補助（Wohn-Riester）是德國政府對個人購置私人使用房產的一種財政支持方式，無論用甚麼方式貸款買房或者建房，都可以申請這種補助。實際上等於買房人通過這種形式將政府補助的養老金提前用於購置自己的房產上。
實例：
買房里斯特補助的原理和具體操作都比較複雜，下面用一個相對簡化的例子來說明它的作用。
陳先生（38歲）和太太張女士（37歲）有兩個孩子，大兒子四歲（生於2008年前），小兒子兩歲（生於2008年後）。陳先生是位僱員並繳納法定的養老保險，張女士在家帶孩子，沒有工作。陳先生決定貸款買房。根據協議，這筆貸款將於2033年（陳先生63歲時）還清，每年需清償的貸款金額高於他年薪的4%。另外，陳先生決定申請買房補助幫助還貸，並在協議中指定從2035年（他65歲時）開始補交這筆補助的稅。
• 四口之家 每年補助近800歐元
從申請年開始到2033年，陳先生和張女士每人每年各得154歐元補貼，大兒子滿18歲之前每年得185歐元，小兒子滿18歲之前每年得300歐元，全家共計每年得到補助793歐元。這筆錢必須用於歸還買房的貸款。在得到補助期間陳先生不需為這筆錢交稅。同時，其用來清償買房貸款的金額也可以申報退稅。
• 補貼不用還 稅推後交
自陳先生開始得到這筆財政補助起，他所得的補貼金額加上每年清償的貸款額就累加在「買房補助賬戶」（Wohnförderkonto）裡。這個賬戶的總額會在每年年底自動增加2%，相當於利率。此賬戶和一般意義上的銀行賬戶不同，它是一個虛擬賬戶，裡面的補助金額已經給了陳先生，清償的貸款額已經給了銀行，所以賬戶裡面是沒有錢的。裡面的數值只是一個日後計算要補交多少稅的基礎。
買房補貼本身在日後不需要歸還，但是稅是要在以後補交的。假設到了2034年12月31日，這個賬戶裡累積了3萬歐元。到2035年，賬戶總額自動增加2%，變成30,600歐元。這30,600歐元就是計算陳先生補交買房補助稅的計算基礎。陳先生需在兩種補稅方式中選擇一種。
• 補稅方式1：一次性補稅
陳先生可以選擇一次性補稅還是多年補稅。如果是一次性補稅，那麼首先計算30,600歐元的70%，等於21,420 歐元。然後用陳先生在2035年的年收入加上這21,420歐元，算出一個總額。這個總額就是計算陳先生在2035年所需繳納的稅款的基礎。通過這種方式陳先生就一次性的還清了這筆財政補貼的稅。
• 補稅方式2：多年補稅
多年補稅是以買房人85歲為期限。到2055年陳先生就85歲了，從2035年到2055年，陳先生共有21年的補稅期。30,600歐元/21年=1,457.15歐元/年。在這21年裡，陳先生每年繳納的稅款將以他的年收入加上1,457.15歐元為基礎計算。這樣，到了2055年陳先生就還清了這筆財政補貼的稅。
• 申請買房補助的前提是甚麼？
• 申請人必須繳納法定養老保險或者是公務員。申請人和其配偶都可申請買房補助。醫生、建築師及其他自由職業者都無權申請此項補助。
• 買房貸款必須在申請人到退休年齡前清償完畢。
• 買房貸款每年的清償額至少是申請人年收入的4%，最高2,100歐元。
• 該房產必須是申請人自己使用的長期主要居住地。
• 該房產須在歐盟、挪威、列支敦士登或冰島境內。但購買不在德國境內的房產時，買房人須證明他的主要居住地在該地區。
• 買房補助的優點在哪裏？
• 買房人在離退休年齡還很長的時候就可以利用以後的退休金清償買房貸款。退休後要補稅。如果退休前的工資和當時簽訂買房里斯特補助合同時的工資相比沒有高出很多，那麼退休後交稅就不會比當年交稅多很多，這就比較合算。但是如果退休前的工資比簽訂補助合同的時候高很多，那麼退休後補的稅款就會比當年交稅多很多，搞不好還會比補助本身都多。但是這種情況比較少見。
• 買房人可通過住房補貼減少所需的還貸年限，也就降低了貸款利息。在上面的例子中，陳先生如果沒有申請住房補貼也許不能在2033年全部清償買房貸款。還貸期越長，所交的貸款利息就越多。
申請買房補助時應注意哪些問題？
• 利用買房補助買的房子必須是買房人長期個人使用的主要居住地。一般情況下如出租，出售該房產，買房人要麼歸還所有已獲得的補助金並補交稅款，要麼須在四年內將已得的買房補助用於購置新的房產。這裡值得注意的是，在幾種特殊情況下，買房人不需歸還買房補助。比方買房人由於工作原因需要搬家，並且打算以後（在67歲以前）還搬回來住。那麼，他可以暫時出租房子而不需交回補助金。
這類特殊情況在此不能一一盡述，買房補助申請人在出租、出售房屋之前應盡早和銀行取得聯繫併進行諮詢。總的說來，很多投資者認為不能靈活出租出售房產是利用買房補助還貸的最大風險。對於外國人來說，如果以後離開德國回本國生活的話，國家補貼是要交回的，稅款也要補交。
• 買房補助只能用於買房或建房，而不能用於房屋裝修或改建。
• 買房補助的申請人必須繳納法定養老退休金保險。這就是說，如果申請人自己開公司的話，就不再符合申請買房補助的要求了。
• 買房補助對高收入者的吸引力更大。申請全額補助的條件之一是住房貸款每年的清償額大於或等於申請人年收入的4% ，最高2,100歐元。假如陳先生年薪是6萬歐元，他的年薪的4%就超過了2,100歐元。那麼陳先生每年還2,100歐元的貸款的壓力比低收入者每年用年薪4%還貸的壓力要小，但陳先生仍可得到同樣多的住房補貼。所以有些投資者認為這條規定對高收入者更有利。
• 利用買房補助還貸款並不一定適用於每個家庭。從上面的例子中可以看到，買房補助的金額和家庭成員的年齡，人數有直接關係。大多數投資者認為買房補助對成員關係穩定的大家庭更有利。
• 如果申請人在85歲前死亡，並沒有還清買房補助，那麼剩下的錢要麼在他最後的納稅申報裡一次性結算，要麼由他的配偶繼續支付。
• 並不是所有的銀行都提供買房里斯特補助的服務。需要多方詢問。
總體說來，利用買房補助買房產對於留在德國、有穩定工資收入、已婚並家庭情況穩定的人而言是一種有吸引力的投資理財方式。本文只是利用一個簡化了的例子概括的介紹了一下這種投資方式的利弊。用住房補貼買房所需考慮的因素還有很多，如個人所得稅稅率、工資漲幅情況、貸款利率、資金積累時間、邊際稅率等等。由於大多數買房人不是財會專家，因此，事先儘量多瞭解投資方式的利弊，選擇可信的銀行及投資顧問是確定適合自己的買房還貸方式的必經之路。
