【大紀元2012年10月27日訊】讀者朋友，大紀元時報為您開闢這個《法國實用法律專家解析》欄目，內容涉及旅法華人、華僑和莘莘學子生活中的各種問題，由資深律師給予貼近實際、通俗易懂的解答。有實際問題需要解答的讀者朋友也可通過郵件或電話和本報聯繫。
商業租約之二
問：我打算在超市旁邊租一家百貨店。請介紹一下簽訂商業租約過程中，比如和房東談判房租及簽約時可能存在的陷阱。
答：在簽約費用和租金方面，比如需要做重大裝修的房客，可以要求房東減免若干月的房租。房東索要的進門費（Pas-de-Porte）應在租約中註明，以便在發生糾紛時作為賠償的依據。
一般說來，租約的登記費、物業費要由房客承擔，也就是說房屋的不動產稅應由房東承擔（Taxe Foncière），但是房東可以要求房客承擔這項稅務，對此房客可要求房東降低房租。
理論上房租每3年可以調整一次。此外雙方也可以約定一些特殊條款，比如：
– 租金年度調整條款（révision annuelle）是最常見的條款，規定房東每年根據建築價格指數自動調整房租。而該條款並不限制雙方根據當地商業因素(facteurs locaux de commercialité)調整房租。
– 租金變化幅度條款（clauses d’échelle mobile）：該條款規定，在房租變化幅度超過25%時，一方即可要求調整房租，而無須等到3年之後。
– 租金與收入掛鉤條款（clause recette）：根據房客收入或銷售額確定租金水平。附加這項條款意味著每3年調整租金的慣例基本無效。
除了明文規定的特殊情況，商業租約僅限於建築物本身而不包括土地。如果房客自行在土地上建造房屋，房東可以把新建築的附加值計算在房租之內。3-6-9商業租約的房租糾紛由起訴方向當地的大事法院（Tribunal de Grande Instance）提出。法官可要求專家鑑定。房租的主要依據是商舖的市口、面積、交通條件、維護狀況、設備及稅收等因素。
在維修方面，根據法律規定，房東應該提供狀態良好的商舖，但雙方也可以做其它約定以免除房東的上訴義務。但房東需要承擔重大維修責任。除了天災或陳舊損害外，局部維修費用由房客負擔。
租約結束時，房客完成的裝修改造歸房東所有。除非雙方另有約定，房東應向房客支付工程費用或物業增值的補償費。房東也可以在租約中把一部份維修費用分攤給房客，對此房客一定要保持警惕。
下期將提供商業租約中有關續約和解約的法律諮詢。
聯繫電話：0169246569
@
（責任編輯：德龍）
