政府使用征用權解決法拍風波所造成的社會問題是否合法或有違反道德?

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【大紀元2012年11月01日訊】眾所週知,投資法拍屋雖然有機會賺取高利潤但是也有可能遭受嚴重虧損。一般購買法拍屋不像正常買賣,買主事先沒有權力檢查房屋狀況,因此會有風險,其中常見之風險種類包括產權瑕疵或大額修理費,最近也許會出現一個新種類,那就是所投資的法拍屋也可能會被政府征收了。

不久之前有一個位於加州中部叫史托頓(Stockton)的城市宣佈破產,這條新聞相當引人注目。因為史托頓曾經乃是在過去房市高峰期成長相當迅速的城市,但是隨著房市崩潰以後,它逐漸變成全加州比例上被法拍風波所拖累的最嚴重的城市。

房市高峰時期,即2005至2006年左右,由於房價極度升高,很多中產階級人士沒有能力負擔沿海城市昂貴的房價,購買新屋享受天倫之樂心切,紛紛往內陸移遷,當時市場上出現了「不查收入」(stated income)等次級房貸產品,買主能夠輕易獲批房貸,瘋狂購買熱潮最終導致市場泡沫化,房市崩潰,掀起了這一輪的法拍風波, 隨著經濟開始衰退,失業率激增,房價迅速下滑,市政府稅收大量減少,入不敷出,赤字與日俱增,最終逼不得已成為加州近年第一個加州宣佈破產的城市。幾個月後聖莫那丁羅(San Bernardino)市接著就宣佈將會申請破產保護。該城市和史托頓一樣,也是一個相當吸引中產階級人士的城市。除此之外,它們在高峰期也是投資客大量投入資金的城市,利用當時的寬鬆房貸審核作業,不斷的追求短期利潤,把房價抄的越來越高,雪上加霜。

法拍所帶來的社會問題不僅限於政府稅收減少,由於房子被法拍了,屋主往往都不太注意房屋的保養,有時候甚至於蓄意毀壞房子,妨害社區。銀行收回房子後也未必願意保養房子如除草或清除垃圾。雖然絕大多數城市都設有妨害社區輕罪刑事條例可用來制裁違規者,但是執行可能缺效。例如針對違規的屋主而言,在還未起訴形事案之前,一般條例都會規定政府必須首先給予屋主適當通知和糾正的機會,例如草坪的草長太高了,政府必須先派檢查員到房子證實有違法,才能發罰單,很多面臨法拍的屋主都缺乏經濟能力守法,要將人數相當多的違規者繩之於法不僅浪費資源,增加該城市的經濟負擔,此措施也可能會引發居民憤怒,給政府帶來無限的政治壓力。那麼,市政府應該如何收拾這爛攤子呢?

位於南加的內陸帝國的許多城市如安大略市和芳塔納市有大量(約一半以上)的房子值不抵貸,法拍率是全國平均的三倍,溺水屋問題繼續存在,若不採取行動處理當前的嚴重問題,很可能會出現更多城市宣佈破產。聖不那丁諾縣與這兩個城市正考慮著要用土地征用權以目前的市價購買溺水屋,目的在於一方面能夠讓政府拿下這些溺水屋以方便管理並避免公害問題,另一方面或許能夠間接支撐房價避免它繼續下滑。這項提議也舉行過公聽會,反對者包括銀行業及證券業等商協會,它們認為它的通過很可能會促使信貸更加嚴格有害消費者,溺水屋主則認為銀行面臨金融危機時曾經獲得聯邦政府的救助金避免倒閉,如今輪到它們救助消費者何嘗不是理所當然的。

事實上,政府征收私有地產來公用的法律早已存在多年,普遍上是使用於基礎建設方面如道路、水電供應設備等,甚至於建設廉價住宅,但是利用土地征收權來解決法拍問題倒是從所為聞,可以說是有史以來的第一次。這個提議乃是出自於一家位於北加的私立公司。該提議在政壇或華爾街所帶來的反應可以說是議論紛紛。主要原因是有些觀察者認為利用土地征收權來解決法拍問題違反法律與道德。

按此項提議的土地征收運作程序,該私立公司將扮演仲介角色並從每筆交易中賺取四千五百美元服務費,協助該城市向退休基本或對沖基金等金融組織籌資征收溺水屋,政府以低於房貸的市價征收溺水屋成功後以市價貸款給屋主獲取債權書,隨後政府把債權轉賣給該金融組織作為償還所借之資金,然後屋主再向政府買回房子但按新市價以低利率向金融機構申請房貸。

從憲法的角度而言,政府征收土地的前提條件是該計劃是本著公益目的的,用土地征收權去收購溺水屋以便管理並保持房子的清潔與美觀有助於避免社區的公眾妨害,的確是有其公益目的,不違反憲法。但是按第五次憲法修正書(Fifth Amendment)規定,儘管有公益目的,政府必須給予合理的賠償金,一般法院是以征收當時的市價為主,假如房子有抵押貸款,法律規定政府必須支付貸款後有剩餘才分給房子,但是既然值不抵貸,假如政府以市價征收房子,銀行就無法拿回貸款所欠之全額了,因此到底政府有沒有支付合理的賠償金就成了糾紛的焦點,其用法就或許缺乏合法性了。

還有人認為無論這種計劃合不合法,用征收權強迫銀行或華爾街的投資者慘受虧損去救助受法拍所困之屋主猶如搶劫張三去捐助李四,或許有違道德。但是那個效果本屬副面,並非政府的優先目標。

到底最終該提議會不會通過,或者儘管通過,會不會經得起法律的考驗,也只能夠拭目以待。

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