【大紀元2012年11月18日訊】（大紀元記者霍斯琦芝加哥採訪報導）筆者從去年就開始買房子到現在已經1年了，房子仍未買下來，所以帶著很多疑問諮詢了陳觀樂。他有自己的專業公司，從最初的房屋檢測，到設計，和裝修等，都由專業團隊來完成。
再次見到陳先生，仍然是印象中的斯文，很有藝術家的風範，完全看不出他是專業的地產人士。
陳先生也很健談，就著我的問題，他說今年他已經買了8套房子，大概總花費$30萬。我很驚訝，迫不及待的要他分享經驗，包括選擇地點，評估價值，計算投資回報率等。
「一輩子難遇的投資時候」
從區域來考慮，陳觀樂講到，之前他聽到一套名為「 How to Profit in this Downturn」 的CD 時講到因為人口結構的關係，房市大概每37到40年會有一個大景氣循環，目前2012年大概是這個景氣循環的最低點。由此觀察現在的美國房市，至少在大芝加哥來講，深深的體會到「這可能是我們四十歲以上這一代的中年人，一輩子難遇的投資機會。畢竟再過個40年，實在沒把握有沒有蒙主恩詔。」
陳觀樂透露，這個情況在芝加哥市及近郊，如BERWYN，CICERO 等地更是得到充分的驗證。單就市裡來看，在像New City，South Lawndale, Woodlawn, Bronzeville或是北一些的Humbolt Park等不是太好也不是太壞的區域，三萬五千到四萬美金就可以買個1300尺左右旳三臥房兩衛的Condo單元。運氣好的話，買個狀況還不錯的Single Family House都很有機會。
他說，回頭看看其近十年來的成交記錄，這些區域的房屋很大比例在2007年左右都賣到廿五萬左右，真是一點都不誇張。當然要漲回到2006年當年的最高價格，大概誰也說不準要到甚麼時候，「要我猜的話大概會在2018到2020左右」。
「所以目前的買房策略絕對不可作短線操作，想在轉手之間獲得大量的利潤。我覺得應當是：
1. 作中長期的持有打算。
2. 以現金購買，避免過度槓桿操作。
3. 仔細選擇房客，在租屋市場上獲利。」
前面提到的1300平方尺單元，在以上提到的區域，一個月的租金大概在$1300元上下（大家可以參考芝加哥住房處（CHA）的出版品裏租金平均水平）。在扣掉稅，管理費等雜七雜八費用，應該有個$800～900美金的淨利，一年概約$11,000的收入，投資報酬率高達30%。這在目前超低利率，錢不曉得往哪兒投的年頭，可真算得上是很好的買賣。
好學區，投資回報率低
相對而言，在好學區旳郊區，其投資報酬率就相差甚多。以Naperville來說，同樣的單元，租金相差無幾，但稅及管理費卻會貴一些。就目前的郊區房價水平而言，類似單位起價大約在15萬元左右，投資報酬率大概也就5%、6%。在這些區域買房投資的優點是價格穩定，房客素質較高，管理較為單純，對於華人投資人而言，其實也是可以考慮的選擇。「關鍵是要密切關注市場，看到價美物廉的物件要即可出手，如此才能確保比較高的投資報酬率。」
陳觀樂還樂觀的估計，華人佔美國地產投資市場的1/3。「另外，雖然沒有很正式旳統計，但就我每天的涉獵市場狀態，及查閱CHICAGO TRIBUNE 上的交易記錄看來 ，華人在美國房產市場所佔比重可能要達到三分之一弱。」
他分析說，原因是目前貸款標準極為嚴格，一般非亞裔購屋者有很大比例通不過銀行審查。真的要買，就得用現金。但一般美國人的儲蓄率極低，早就把後二十年的錢都花光了，根本拿不出那麼多錢。這也是很多房屋簽約了又重回上市，房價跌成這樣的原因。於是有優良儲蓄美德的在美華人就有機會在低價市場中掃貨。再加上大陸這幾年富裕程度大增，有機會在美購屋者在比較太平洋兩岸之房價差異後，更是大膽出手，全數現金購買數棟房產。
陳觀樂：免費提供商機
我問陳先生，我也很想罵這樣的房子，但是很難拿到詳細的房子信息，有甚麼好的途徑及時獲知商機呢？陳先生說他幾乎天天關注，有需求的可以跟他聯繫，最重要的是免費幫助大家，他希望通過這種方式可以認識更多的朋友。一定記住他的電話：630-544-8147.
陳觀樂說，在芝加哥市區，他的投資比較集中於幾所大學的周邊地帶，如芝加哥大學、西北大學、伊州理工大學（IIT）、伊州大學芝加哥分校（UIC）等的外圍區，緊鄰的區域價格都挺嚇人的，碰不起。當然，低價格有它的原因，不是全無道理。但有些就隔一條街，房屋價格馬上變成1/3，而租金只差一點。從投資的角度來看，還是很划算的。另外，越來越多的中國留學生來唸書的同時，也肩負幫家鄉父母親投資多元化的責任，他們這邊買3棟房子也就是30萬美金，可以自住，又可以出租，生活費房租都省略，這是一個潛在的市場，對於大家都有利，可以好好開發一下。
現在想投資房地產的人很多，但是因為不懂不敢下手，也不懂怎麼管理租戶，處理維修等瑣事，其實要找合適的代理人也不是太難的事。有些公司把它的房地產現值的75%所有權出售給投資人，之後每年付投資本金大約5%-6%的年利息，之後5年除了收利息外，這些代理公司會處理所有出租、報稅、安置租戶，等相關事務；五年滿了後，若房屋價格升到合適價格，可以考慮出售。利潤在扣除相關費用後平分。如此每年平均利潤應該在8%-10%。可以算是滿有競爭力的一種投資管道。這種方式的好處是投資人不必操心，即使出現代理公司經營不善或倒閉，因為你至少還保有你所投資房產75%的所有權，所以在出售後還能小賺一筆。
今天陳先生先給我談了購房投資的好方法，下次我們將請陳先生介紹如何裝修房子。敬請期待，有問題可以直接與他聯繫，記住是免費的服務！◇
