【大紀元2012年12月28日訊】（大紀元記者穆笑晨編譯報導）加拿大房屋在過去的十幾年中，因為房貸利率低、房貸易申請等因素，房屋價格上漲了近一倍。那麼，象美國房市崩盤這樣的悲劇會不會在加拿大重演呢？《環球郵報》就此進行了分析。
CMHC的歷史
加拿大房貸有限公司 （Canada Mortgage and Housing Corporation，簡稱：CMHC），成立於1946年，是由加拿大政府創立的，旨在幫助二戰後退伍老兵建立家園。現在它已成為擁有上百億資產的巨人，給銀行注入資金、引領加拿大房市走向、為有較大房貸風險以及首付較少的買家承保。沒有CMHC提供的房貸保險，很多人將無法從銀行取得貸款。
近年來，加拿大家庭債務不斷攀昇、達到1.2萬億，家庭債務與收入比值達到163%，再破歷史記錄。渥京作為CMHC的後台老闆，正承擔著8千億房貸的風險，幾乎相當加拿大一年的經濟產出。
貸款期的長短對借款的人非常重要，假設一個房貸40萬，利息4%，如果25年還清，總利息是23.1萬，如果30年還清，多出的5年中將付利息5.3萬。2006年，CMHC把房貸年限由30年提高到35年、40年。這樣的政策幫助了象歐布萊（Sarah O』Brien）這樣的一些人，她在26歲時以5%的首付買下了公寓，因是35年房貸，利率低，每兩星期只需付$700加元。低利率與貸款容易吸引了更多的人進入房市，房屋的價格大漲，從2000年以來，加拿大房價平均上漲了127%。
房貸保險也非常昂貴，在1992年以前，首付少於25%，就必須購買保險；1992年以後，必須保險的標準降至20%。大約1/5的房貸需要購買CMHC的保險。政府通過CMHC也分得了一杯羹。
市場風險開始顯現
CMHC前所未有的為加拿大人獲得貸款大開方便之門，其收益因此從2000年的3.76億大增至2006年的10.3億。1996年，CMHC為1.31千億房貸提供保險；2006年保險額倍增至5.76千億。
2006年前，財政部官員開始醞釀如何在經濟景氣下，通過私有化將CMHC未來風險從政府帳戶剝離。然而這一舉措因2007年夏的美國房地產和次級房貸問題引發的雙重危機而功虧一簣。
全球的蕭條已經波及加拿大，油價大跌，製造業緊縮並大量裁員。加拿大財長范赫提（Jim Flaherty）及其同僚意識到，CMHC能夠通過調控房市，有力的發揮政府緩解危機的槓桿作用，保證銀行有錢繼續房貸度過危機。
2008年10月15日起，政府將房貸保險的最高年限從40年下調至35年，且要求至少5%首付。此前一週范赫提命令CMHC，以購買貸款方式向加拿大的銀行提供數百億現金。CMHC因此購得690億房貸，推動房市在短暫下滑後2009年再度回升，加拿大度過了危機。
對房市泡沫的恐懼
渥太華的計劃實施效果超乎預期。至2010年初，房價上漲過快，令銀行首腦們開始擔憂。
從政府當年向《環球郵報》提供的文檔中，可看出房市泡沫的風險，讓加國財長范赫提一直如坐針氈。在這些反復修改的備忘錄中，范赫提曾於該年2月16日倉促地提出對CMHC提供地產投資保險的新限制，並消減抵押貸款的額度。
儘管加拿大房市是否存在泡沫依然看法分歧，然而備忘錄中強調，泡沫一旦發生所引發的經濟風險後果嚴重：「房子是加拿大消費者惟一最重要的財產，也是加拿大經濟版圖中最大的一塊。房價的波動，直接影響著消費者的財富觀和消費方式。」
房貸保險的「沙盒」試驗
范赫提對CMHC的限制對房地產的火熱影響甚微。到2010年4月，溫哥華房價上漲了19%，其勢頭令經濟學家們擔心失控。12月底，備忘錄顯示，財政部計畫對房貸保險採取新一輪改變的「沙盒」試驗以觀其效。2011年1月，政府禁止提供如前文歐布萊所享有的35年貸款期保險，併進一步消減房屋抵押貸款的允許額度。
正常時期，那些舉措足以冷卻市場。但是由於2010和2011年歐債危機和全球經濟復甦遲緩，貸款利率保持低位，致使房貸價格低廉。而銀行間的貸款價格戰使境況雪上加霜。
范赫提和加拿大央行行長卡尼（Mark Carney）一同出席了當年6月的G20峰會，得知歐元區災難將維持數年，其間卡尼不可能提高央行利率。兩人在返加途中醞釀出新一輪房貸緊縮計畫，並於6月21日晨出人意料的公布：政府允許的房貸保險年限下調回25年，CMHC只支持百萬價值以下的房產，並第三次調整抵押貸款法規。
CMHC的未來
范赫提最新法規出台6個月後，曾經的房市過熱消失了。房價下降不大，但銷售量回落。然而這種政府深度介入的房價調控行為，依然引發頗多爭議，其利弊需要更長時間的考驗。
CMHC的雄厚資本可對未來的風險損失提供相當的緩衝，但是否足夠應付房市硬著陸的絕境？C.D. Howe Institute的副總裁保時曼（Finn Poschmann）指出，直接面對那種損失風險的是CMHC的120億資本，一旦耗盡，災難將降臨所有納稅人的腰包。
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