【大紀元2013年12月01日訊】任志強說，不管你愛不愛聽，房價還會漲——他很可能是對的，北上廣深等一線城市的房價曲線圖就是對任志強的背書。關於房價走勢的預測，任志強跑贏了大部份悲觀派，可是房價繼續上漲，並不意味著房地產領域沒有泡沫，也不意味著房地產泡沫不會快速破裂。
在我看來，房地產有泡沫，幾乎是不需要證明的結論。近期在京滬和京津高鐵沿線幾個城市的遊歷，讓我越來越確信，那連綿不絕的樓盤絕對是人類歷史上一個巨大泡沫的一部份。沒有不會破裂的泡沫，問題只是時間和方式。和謝國忠的大膽論斷不同，我並不確信房地產泡沫將在甚麼時間以甚麼方式擠爆。
之所以不敢確定，一來是基於人類行為的複雜性，預測未來總是一種狂妄。而就房地產泡沫而言，實在是由於中國特色的政治經濟結構，導致市場供需邏輯失靈，一般的經濟分析失效。依附並得益於房地產泡沫的諸多得益者，正在動員各種資源，對抗房地產泡沫的破裂趨勢。
那些擁有一套甚至多套住房的有房一族，是社會學意義上的中產偏上階層，他們大概不希望房價大幅調整，但由於這個群體並沒有能力實質性的影響公共政策，他們並不構成狙擊泡沫破裂的重要力量。
而真正有意願，有能力狙擊房地產泡沫破裂的主要角色是開發商和地方政府。
房地產泡沫破裂意味著價格下跌、交易萎縮、行業蕭條、企業破產。直觀的看，對房地產開發這個行業來說當然是利空。因此和這種行業性角色相吻合的是，開發商們希望房地產行業繼續保持高歌猛進的姿態，黃金十年之後最好連著白金十年，林毅夫和龔方雄這類不斷唱好未來的經濟學家是他們的最愛。而當市場轉季，交易量下降，泡沫破裂的輿論甚囂塵上的時候，狙擊泡沫破裂似乎成了不言而喻的角色化反應。
為此他們很自然的結成各種信心聯盟，一起發揮輿論影響力，合力唱好樓市，這個過程中，任志強儼然成了最佳行業代言人。筆者和一些地產商人溝通過，他們個個對任大炮佩服之至，不僅僅因為任志強在公共領域的敢言，更重要的是任志強為房地產行業利益的仗義直言。從2003年以來，房地產市場其實已經經歷過幾個波段起伏，除了王石偶然發表一些示警性言論，絕大部份開發商似乎都被某種樂觀期待所引導，不願接受房地產領域存在泡沫的論斷。面對市場真實而艱難的情境，他們會相互打氣，相互感染，秉持對未來美好前景的期待。這種樂觀態度的重複，會產生潛移默化的效果，簡直就符合勒龐那個思維一致化的著名論斷。雖然有個別例外，但作為一種社會現象，開發商群體都在為迎接更美好未來而備受煎熬，這似乎變成了某種咒符。
這種態度的一致化，導致了開發商行為的一致化，面對艱難的市場行情，他們以各種方式死撐。房地產是資金密集型行業，融資一直是開發商的達摩克利斯之劍。通常來說，如果市場前景不妙，銷售趨緩的話，理性反應應該是儘快降價促銷，通過去庫存化來保持健康現金流。但是在現實策略中，除了溫州這種對資金特別敏感的典型的市場化地區，大部份城市的開發商們都以各自的方式扛著，窮盡包括銀行信貸，員工籌款，項目信託，民間高利貸等各種渠道融資，目的都是為了熬過銷售低迷期，迎接信念中的地產春天。
開發商們的這種有代表性的反應模式，短期來看，的確推遲了泡沫破裂的時間，為行業獲得了喘息空間。通過複雜的融資安排，房地產泡沫滲透到整個經濟體中，客觀上形成房地產綁架經濟體的徵兆。
開發商們對行業共同利益的捍衛符合一定的邏輯，但是其背後的認知基礎未必合理和堅固，事實上這種對危機缺乏恰當認知的抱團模式，後果是可怕的，因為這種一致性行動，降低了風險識別能力，抑制了企業之間正常的競爭，市場對失敗者的清空機制也無法發揮作用。任志強在房價判斷上的屢屢正確給了他額外的自信和話語影響力，但是人不可能一貫正確，任志強的偏執觀點和為行業利益而戰的形象，以及他的話語影響力，替代了開發商們通過價格競爭而形成的差異化判斷，可能構成一種極大的誤導，最終給整個行業帶來災難性後果。
當然，開發商們的一致性反應，也許只是一個表象，表面的行業共同利益背後，其實是各參與者各自的精心盤算，大家都希望在泡沫破裂之前成功脫逃。不過如果生活經驗是某種借鑒的話，這種盤算失敗的概率也非常高，因為雪崩一旦發生，就沒有時間逃生了。更何況，開發商們事實上被更深層次的協同機制所引導，很多時候失去了應變的靈活性，這就必須分析狙擊房地產泡沫破裂的更厲害的一個角色—地方政府。筆者已經陸續對地方政府在房地產領域中的角色做過一些描述，一個基本結論是地方政府有充分動力來維護房地產行業的繁榮，地方政府也有充分動力來阻止泡沫的破裂。
在各種冠冕堂皇的官樣話語包裝下，地方政府可以出台很多政策組合來維護房地產泡沫，這其中，比較重要的手段包括而不限於如下做法：
1.掌握土地供應節奏，維繫市場平衡。各個地方政府其實一直都在小心翼翼的控制著土地供應節奏，這既符合土地財政最大化的考慮，也符合官方宣揚的合理集約利用土地等宗旨，而從長期效果來看，長期的土地非飽和供應，推高了房價，是除了貨幣政策之外最重要的刺激泡沫的因素。
2.約束和懲罰違規者，維護市場平衡。開發商們的一致行動，其實背後有一個重要的引導者。根據目前政策規定，房產定價需要到地方物價局備案，地方政府可以利用這種制約，約束開發商大幅價刺激銷售的做法，地方政府寧可努力維繫脆弱的平衡，把泡沫破裂往後推延，也不允許規則破壞者把局面攪亂。一個例子是，2008年萬科在杭州率先打折銷售，引發部份購買者退房，引發市場混亂，此舉被地方政府認為不顧大局，萬科由此遭到官僚體制排擠，在浙江市場上面臨各種隱性壓力。地方政府對開發商的這種規勸和引導，程度上有地區差異，難度和效果上也有分野，但不可否認的是，這是影響開發商行為模式的重要機制。
3.地方政府另外一個重要招數就是抵制宏觀調控政策。表面看來，在單一制的政體下，地方政府的這些行為有些不可思議。但是在目前事權和財權不匹配的架構下，地方政府必然會滋生各種手段來維護地方利益，在房地產領域，這種現象尤其明顯。很多對房地產格局形成強烈衝擊的政策，雖然高層不斷放風，輿論不斷呼籲，但是往往都是雷聲大，雨點小，比如房產稅，小產權房，農村集體土地入市等等。這些能實質性衝擊房地產泡沫的政策措施，毫無例外的都遭到地方政府強烈的抵制，因此推出過程步履維艱。而相反，那些不痛不癢的政策，比如限購或信貸限制措施，地方政府就會選擇性的執行。
4.應和著部份輿論，地方政府也會渲染房地產泡沫破裂的可怕前景，這包括帶來經濟衰退，社會衝突，甚至政治穩定等等。這種對泡沫破裂可怕前景的反覆渲染，是對決策層的有效反制，使得決策層推出的各種宏觀政策目標經常相互衝突，其用意並非真要捅破房地產泡沫。長期以來的宏觀調控政策，並沒有觸及土地制度，官僚政績等關鍵機制，而高層在貨幣政策上的毫無節制，則是導致房產泡沫越積越大的根源。
綜上所述，避免泡沫破裂，狙擊泡沫破裂，成了開發商和地方政府高度協同的選擇，也在事實上裹挾了高層政策。在這些結構性力量的狙擊下，固然可以推遲或化解泡沫破裂的可怕前景，但問題的另一面是，泡沫應該破裂而不破，難道就不可怕嗎？
文章來源：轉自「大家」
