【大紀元2013年02月25日訊】投資房地產幾乎是每一位想增加資產的人最好的選擇之一，不過在這個領域中，投資土地與房產卻有很大的區別。有34年房地產經驗的偉洛土地投資發展公司副總裁Celia潘就說：「投資一塊土地最重要的東西是看不見的。」這正好與投資房產反其道而行，因此想正確投資土地，得換一個角度來考量。
房地產這個名詞通常都一起使用，但是房產與地產，真的是兩個非常不同的投資項目。先來談談為何要投資房產？Celia表示，很多以為當一個房東，每月收取固定資租金，這是非常容易的生財之道，而且日後等待房價上漲，還能賺取差價。
投資房產、地產差很多
但投資房產其中存在很多風險，Celia分析，有70%的房東都會碰到與房客的糾紛，可能衍生出官司麻煩，但通常美國政府非常保護弱勢（房客）。並且租房中還要扣除許多雜七雜八的費用，最後要請房客走人還必須給一筆搬遷費。而出售房產也有很多費用要支出，基本有修繕費用、經紀佣金、產權保險、州政府抽稅等等，因此最後獲利並非想像的那麼多，一棟原本50萬的房子，每年以6%的增值率計算，10年後賣出80萬，其實淨賺約50%~60%。
所以想要作為一名包租公並非想像般的這麼輕鬆，反過來看看投資土地如何？Celia說，選到一塊經過研究分析的重點地，價值的成長就不只是一倍兩倍而已，尤其現在開發商、建築商為了蓋房子紛紛尋找土地的時機，民眾如果能搶在開發商之前進場，那獲利將相當可觀。
投資土地 注意進場價位
有價值的地經過若干年之後增值可能很驚人，大家都知道，但是如何選到一塊重點地？需要有很多資訊。而且為何看一塊地，看不見的東西才最重要呢？Celia說明，看未來車流、人流往哪走，好地就在哪裡，而且要避免土地上的瑕疵，確認將來能夠開發才是值得投資的好地。
而且Celia建議1平方英尺不要超過3塊錢，如果超過，代表已經投入太多的人物力，成本過高。1~3元/平方英尺，是可接受的價位。一般可蓋房子的土地起碼要5~6元/平方英尺。0.8元/平方英尺進場，漲到8元/平方英尺，10倍的漲幅是很可能，不過起價8元，同樣要等到80元的10倍漲幅就相當困難，投資的風險就很大。
土地的價差也相當大，不似房產在同一區域價位大致相同，但相鄰的兩塊地卻可能因為地目的不同、進出口不同、可用度不同還有產權上的完整度不同，價位就天差地別。
開發土地是長時間孕育
土地從開發的角度上來看，也分成不同的階段，要輕鬆投資土地，Celia建議避開「七通一品」。所謂七通一品就是水、電、瓦斯、光纖電纜、地下水道、道路和電話等7項硬體建設全部完整到位。當土地開發已經達到這一步才來投資，就為時已晚，因為前面所耗費的人力物力讓土地成本翻了幾倍都不知道，風險相對很高。
一塊地要達到開發階段有很長的「孕育期」，一開始就要將環境影響評估報告（EIR），還有水文地理學評估等，所有資料都送到計劃委員會審查，通常審查需要兩到三年的時間，如果核准也只是暫時核准的地圖，要等到最後確認地圖的核准通過，還需要另外約兩年半時間。不僅如此，還需舉辦公聽會，讓土地半徑3英里之內的居民在沒有過多的反對比例下，才能開始讓馬路、地下水道、人行道等等進入鋪設。
房市好 土地需求多
因此從土地的拼湊整合直到大興土木，大約需要6至7年的時間，所以說投資土地是一項需要有相當耐心的投資。那麼2013年才剛剛開始，現在到底適不適合進場？Celia表示，2008年的金融風暴，讓許多建築商已經停工4年多時間，現在正陸續尋找土地，積極恢復開工。舉例美國的開發商之一Beazer Home已經準備7,500萬美金，另外Meritage Home也準備近8,000萬元，開始尋找土地購買，為接下來的房市提供更多房源。
所以說，如果能趕在這些開發商之前買下土地，先佔有一席之地，等待開發商逐漸在你的土地附近打下基礎建設，當時買下的「生地」慢慢就能轉變成「熟地」。這就是「借力」，看準先機然後等待開發時機，屆時土地價值就可能翻倍再翻倍。
在南加州洛杉磯縣的一個建築項目Ritter，準備要興建7,200棟房子；另一個Anaverde也要蓋5,200棟。這麼大的工程項目，Celia表示一定要有市場可行性報告，以及市場銷售趨向報告，否則不可能執行。在這些項目還沒有完全進駐之前，找到空間見縫插針，都是非常值得的投資。
對投資人來說，年紀也會造成投資方略的區分，年輕的人可以等待，能找一塊比較便宜或許比較偏遠但面積大，等上10年以上；但年紀已經大了，可以找一塊增值速度快的土地，但相對買入價格可能比較高。
專業評估 找出貴寶地
但如何找到重點土地？這就要先對城市發展的動向有所了解，這些公司、商家往哪去？政府要把人力物力財力投往何處？總歸一句：「車往哪走，人往哪住，地的價值就往那升。」
Celia表示。我們雖然沒有水晶球預測未來，但是偉洛土地投資發展公司有16項全方位的分析（Comprehensive Analysis），整個團隊都在齊力評估土地，以找出沒有瑕疵的重點地，而且沒有現在或將來對發展有困難的阻礙。那什麼叫瑕疵？其一是土地本身的瑕疵，例如該地有洪水道經過，那麼無論土地多便宜都是不值得投資的；其二是所有權的瑕疵，有不合法分割或產權不清楚情事，這樣的地也白費了。
那什麼是阻礙？一塊很大很便宜的地，或許你沒注意到其中有快要絕跡的花鳥樹木魚蟲，那麼再便宜也沒有往上開發的空間。而且加州有17%~18%的黃色土地（專業看地地圖標示），那是屬於國家保護土地，當你買在這些黃色土地周圍，那就「死地」一塊，因為政府不會去開發這些黃色區塊。
加州約有1億英畝的土地，看似很多，但扣掉各種保護地、農地、軍事用地等等，再扣除已開發土地，根據加大伯克利分校（UC Berkeley）的研究報告——「Raising Roof」，加州土地現在僅存不到2%適合開發和建築房子。
這2%的土地當然就相當珍貴，如何去找尋，偉洛公司團隊憑藉全方位分析找到的重點地，會在3英里之內證明符合10項發展指標，以確定其有開發潛力，否則就是缺陷。
10項發展指標包含，一塊平坦地或丘陵地、聚集人潮走向的數據分析、有充足的水源、交通網的設立、水電瓦斯鋪設、現在或將來政府的規劃、學校或公司或公共建設的硬體、商業和工業的開發、與鄰近城市的距離，最後是多元化就業和廉價房產。在3英里之內如果全部符合以上10項，就能確定該地正處於發展中狀態。
核心價值保障買家不受騙
而且偉洛公司為買主提供3項核心價值：其一是保證所購買土地是經過詳細評估，有單獨的政府核准的地目證書；其二是售後諮詢和講座，給地主提供土地資訊，確保有新的發展出現不錯過機會；其三有關土地的租或售，偉洛公司都會協助處理，如何與對方協商交易或了解對方身份，以防對方是個大企業卻以個人身份出面，企圖低價收購。
想要通吃 恐怕難下咽
買到地難道就放著不管？Celia給想要投資土地的華人一個建議，不要去嘗試「一條龍」全部包的習慣，以地主身份兼當開發商、建築商或是土地整合者（Consolidator）。以她多年的建議是，當地主就賺取土地的增值差額，想要跨領域去賺取更多的錢，未必會輕易如願，走錯途徑或許賠了夫人又折兵。
土地投資者的最好保持地主的身份就好，不要去涉足其它相關的土地開發，或是有合資（Joint venture）動作，因為那會帶來很多複雜的因素。尤其在美國社會分工詳細，每一個行業都有其專精的領域，不明白法律條文規範就容易惹麻煩上身。
所以她鼓勵地主能租地就租地，能賣地就賣地，當一個單純的地主最輕鬆，因為上面已經談到要發展一塊地，所耗費的金錢和程序相當龐雜，而與人合資更容易發生商業糾紛，到時或許土地被套牢就會悔不當初。
舉例2.5英畝的地以最低租金2元/平方英尺計算，一個月就有20多萬的進帳，而且租地可以省下不少增值稅。但前提是這塊地已經達到開發階段。因此這一切的關鍵就在於——利用資訊，資訊就是投資土地的利器。
