陳建友:房子不溺水 賣方可否退出短售交易?

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【大紀元2013年02月04日訊】(文/陳建友 房地產訴訟律師)問:我於2006年購買了一棟用來出租的獨棟屋,購買時我向銀行借一筆房貸,買成後我又借一筆房屋淨值貸款,之後房子的價值連續下跌了幾年,於是到了2012年的時候,房子的價值就遠低於所欠房貸,而我的財務又產生入不敷出的情況,因此我就向銀行申請修改貸款。但是由於我目前沒有固定的收入,所以銀行就拒絕了我的申請。我也只好把房子短售出去。

接著我與一位經紀人簽署了一份賣屋委托書,隨後房客發現我想賣房子,並告訴我說他有興趣購買我的房子,我們於是談好價錢,打算簽定買賣合約書,但是按他提出的要求,合約由他兒子以買主身份簽定。合約簽署後,我們也接著開了Escrow,可是突然間房屋淨值貸款銀行打電話通知我說,它們已經作出決定把該房貸註銷,我因此只剩下一筆房貸,這也意味我的房子已經不再「溺水」了。

與此同時,銀行已花了約四過多月,短售雖然還在等待銀行的審批,但是審批結果已經是指日可待了。既然房子已不「溺水」,我也因此不捨得放棄它,於是我向買方提出解約。合約規定,若銀行於簽約後的45天內還未能完成短售的審批,雙方均有權退出合約,我因此根據這個條件為理由,向買方提出解約。但是房客不僅不接受,甚至連租金也不繳了。請告知我身為賣方及房東的權益及責任。

答:顯然這是一個典型的「賣方反悔」(Seller’s Remorse)的情況。但是賣方並非不可以因反悔而提出解約,只是必須要按照合約處理。你所簽署的是一份加州地產商協會所制定的標準買賣合約,合約所允許銀行審批短售的時間只有45天,早已不實用。眾所周知,銀行一般的審批時間實際上遠遠超出合約所規定的。原則上你是可以利用這個條件提出解約,關鍵在於你是否已經放棄了這個條件。若沒有放棄的話,則解約有效,你既不欠經紀人佣金,也沒義務賠償買方的損失。

至於你身為房東的權益,房客不繳租金,房東一般是可以發出通知要求房客支付租金,3天之後若房客仍然拒付租金,房東則有權開始驅逐程序。所幸房客並非買賣交易中的買主,否則驅逐程序就會變得棘手。

陳建友律師中文博客﹕www.KennyTanLaw.com/blog, 電話﹕1-800-488-4529)◇

(責任編輯:李曜宇)

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