陳建友 加州房地產律師

新移民裝修房子 不了解法律吃大虧

【大紀元2013年03月14日訊】2012年11月份的數據顯示,與2011年同時相比較,2012年的房價比去年﹐平均上漲了4.3%,而從2009的底谷到現在的漲幅是雙位數字,相當可觀。

雖然房價還未回升至2006年高峰期的程度,但是從心理的感受上來說,一般人都會覺得﹐自己房子的淨值是增加了,進而覺得,自己的財富增加了。與此同時,房貸利率又降至30年來的最低點。因此很多人會想要換個房子,但是﹐從財力上來說﹐心有餘而力不足,雖然覺得房子太舊了,也只好將就一下,因此,選擇裝修房子﹐也是一個不錯得選擇。

較大工程裝修 需注意事項

裝修工程較大的話,屋主很難自行處理,需僱用一位承包商,及與他定契約。一個營建工程中所需用到的專業人士,不只是承包商,還包括各行業的分包商,如水、電、水泥等,而分包商們的簽約對象一般是承包商,不是屋主。也就是說,屋主只和承包商簽約,而承包商需要和其他不同的分包商簽約。

屋主若不熟悉營建工程的流程與運作,難免會在簽約時忽略了在合約裡設置一些防範條件,以確保承包商收下工程費後,一定支付分包及供應商的部份。雖然屋主與他們沒有合約,但是一旦承包商與他們發生爭議,屋主也會被連累。就用以下的案子為例:

預收工程款 成羔羊

張先生兩個月前與一位承包商簽定一份園藝建設合約。合約總報價是20萬美元,上面有列出付款進度表,屋主是按照工程的進度,陸續支付承包商費用,一直到工程完成為止。張先生剛從大陸移民來美國,他從同一個社區里的鄰居處聽說,這家裝修公司口碑不錯,而且在同一條街上做過類似工程,所以就很放心地交給它做了,這是他第一次簽此類合約。

與張先生首次談話,並協商價格的該公司代表是一位姓陳的華裔男士,張先生覺得與他溝通還蠻好的。簽約當天,陳先生要張先生先付兩張各4萬美元的支票給他,他說這些錢是拿來買材料、畫設計圖、以及支付施工許可證的,張先生猶豫了一下子,但還是付了,他以為這是美國的慣例。按陳先生的要求,張先生把支票開給兩家不同的公司,也沒問陳先生為什麼。

後來一位自稱是股東之一的西裔男士來到張家,要求他再繳交進度付款,當張先生問及上次已支付款項時,那位人士說,其中一張支票是開給該華裔男士的太太所擁有的公司,與簽約公司無關,另一張的確已被他公司領過款,但錢已經花光,他說許可證正在申請當中,未獲批之前,只能夠在地面舖上石磚,而且已經完成了這個項目。等許可證一下來,就能開始進行其它項目。已完成項目約值3萬元,要求張先生為下一個項目預先付款。

此時張先生已對該公司產生懷疑,他到市政府一查,發現許可證的確在申請當中,但是政府要求屋主為圖紙作某些修改,張先生完全沒被告知這個要求,所以許可證一直延誤,至今也沒去處理。突然之間張先生感到非常疑惑且擔憂,就打電話給陳先生的手機,但他不開機,即使留言也不回覆,就這樣子消聲匿跡了。

張先生到處打聽之後,他找到一位李姓鄰居,與他聊起天才發現,該公司內部發生股東爭議,據說其中一位股東(暨與張先生簽約的陳先生)掏空了公司的銀行帳戶。李姓鄰居也曾經與同一家公司簽了同類園藝合約,工程雖已完成,工程費也已付清,但是他卻因為該工程,而成為一個民事訴訟案件的被告。

更出乎意料的是,告他的人竟然是一家連聽都沒聽過的材料供應商,在他追問之下才獲知,原來這家園藝公司拖欠材料錢,導致該供應商在李姓鄰居家產權上登記了「mechanic’s lien」,供應商正透過訴訟,試圖法拍李姓鄰居的房子,以便償還債務。李姓鄰居也已經請教過律師,並且按照律師的建議,為了保住產權,還是付了供應商所要求的費用,以和為貴。

張先生聽到此,七竅生煙,也非常擔心已付出之8萬美元是否追得回來,不願意再讓他們搞下去了,以防「mechanic’s lien」接踵而至。

加州法律保護屋主

張先生可能不知,加州法律規定,建商在簽署住宅加建合同時,只能夠要求屋主預付最多1,000元的頭款,剩下的費用就只能夠按照工程進度來支付,既整個工程可分成幾個項目來付款。例如,工程一般是從最低層做起,而且是有固定次序的,有些項目是必須先完成,才可以開始後面的項目。

那麼進度付款也必須按同樣的順序來支付。既然頭款只限1,000美元,建商就沒有權力要屋主在某一項目還未開始之前就支付該項目,反而是要等到該項目完成後,才可以為已完成項目向屋主請款。張先生如果熟知這一法律,他是可以堅持這個權力,但可惜他沒有這麼做。

在加州法律下,材料供應商是有權力為已提供並且安裝的建材在產權上登記一個「留置權」的,這就是所謂的「mechanic’s lien」。既然他鄰居已與同一家公司發生過這種事件,張先生的工程也會有同樣的事情發生。其實,這些問題都可以避免,只要在擬定合約時,堅持要求承包商提供所有分包商及供應商的名單,以便付進度款項時,可以先拿到「mechanic’s lien release」才開支票出去。這樣就可保護自己。

事實上,發生在張、李兩位身上的事情一點都不奇怪,尤其是在新移民圈子裡。希望新移民事先了解一下營建合約的相關基本法律常識,就可避免這種遭遇了。(陳建友律師中文部落格 www.kennytanlaw.com/blog,800-499-4529。)

相關新聞
陳建友:「財政懸崖」勒馬 拯救屋主
父母出資買房 兒媳婦有沒有產權?
陳建友:房子不溺水 賣方可否退出短售交易?
武漢市民:對疫情處理 美國這裡更像人應該活著的狀態
最熱視頻
【現場視頻】牆內小哥實名公開促共產黨下課
【直播】3·30美國疫情發布會 已檢測百萬人
【現場視頻】紐約中央公園建戰地醫院 31日投用
【新聞看點】習浙江推復工 北京4動作惹非議
【現場視頻】維穩辦主任囂張 業委會主任不示弱
【現場視頻】出門遛狗 小狗被警察「執法」
如果您有新聞線索或資料給大紀元,請進入安全投稿爆料平台
評論