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陳建友 加州房地產律師

盜用ESCROW帳戶的錢 是屋主或銀行的損失

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【大紀元2013年03月20日訊】問:我有一棟獨立屋在出租,由於現在房屋貸款利率低,我希望利用重新貸款的方式來取得一筆現金(cash out)以便裝修房子,把房子的價值提高後,以更高的價錢再出租。

我當時選擇貸款經紀時只考慮利率的高低及貸款審批的時間長短,從來沒有考慮到貸款經紀的信譽。我找了一家既是貸款公司,同時又是房地產公司以及Escrow。我沒有查詢這家公司的背景及信譽,認為這家公司的服務很完善,覺得他們的服務效率一定比別家公司高,於是就滿懷信心的雇用了他們。

這個重新貸款交易中,他們擔任了貸款經紀及Escrow。從頭到尾都很順利,一直到Escrow Close之後,我把這家公司開給我的「Cash Out」支票存入我的銀行帳戶,之後銀行通知我說那張支票跳票了。經過調查之後,我發現這家公司的老闆曾經盜用Escrow 帳戶裡的錢,我很可能當了他的「替死鬼」,他很可能用我的錢來還過去所盜用的別人的錢。他必須不斷的在找「替死鬼」,所以他得找到下一位「替死鬼」才能還我這筆債。

為了這件事情我曾經報警,Escrow也找了辯護律師,他們的辯護理由是他們所盜用的是銀行的錢,不是我的錢,所以我沒有權力追討。請問對方所盜用的錢到底是屬於誰的?

因為我沒有拿到錢,所以我就拒繳銀行的月付,我已拖欠了幾個月的Payment,銀行已準備拍賣我的房子。這家銀行不是我最初貸款的銀行,他們是向當初把錢匯進Escrow的那銀行購買了這筆貸款。請問我如何阻止銀行查封我的房子?

答:到底公證公司所盜用的錢是屬於誰的?假若他盜用的是銀行的錢的話,那麼您所繳的月付就必須調降,因為你向銀行所借的錢,可說是實際上少於貸款抵押書上所寫的。在這種狀況之下,您或許有權向法院申請,禁止銀行查封您的房子,一直到銀行同意為月付數額作調整,按實際所欠本金與利率計算。假如銀行同意這麼做的話,您是不可以乘機拒繳月付,否則銀行可以繼續查封房子。假如所盜用的錢是屬於您的,那麼您要避免銀行查封房子的話,就必須如期交繳月付。

我們必須查清楚到底該公證公司是何時盜用這筆錢,才能獲得正確的答案。假如公證公司是在Escrow文件內所有的條件都滿足之後,才盜用這筆錢的話,那麼這筆錢是屬於您的,否則是屬於銀行的。因為銀行是不會在Escrow所有的條件還未滿足之前開始放款的。但是請別為以上的話感到絕望,您必須請律師分析Escrow文件後才斷定到底這筆錢是屬於您還是銀行的的。儘管是您的錢被盜用了,您仍然可以用法律途徑去挽回所被盜用的錢,公證公司是必須承擔責任的。

(陳建友中文部落格www.kennytanlaw.com/blog/,800-499-4529)

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2013-03-20 8:11 AM
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