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陳建友 加州房地產律師

租約上房產購買選擇權 不等於優先權

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【大紀元2013年03月21日訊】問:2年前我承租了一個小倉庫,租約為期2年,月租2,500元。當時經紀人為我談判並爭取到房東的同意,給予我將來以55萬元的價格購買該倉庫的權力,並在合約上註明房客擁有「Option To Purchase」。欲運用該選擇權時,房客必須在租約結束之前的一年內通知房東該意向,否則將失去購買權。

我搬進倉庫後也向來按時繳租,也按合約規定的時限,準時通知房東購買意向,但是由於我需要向銀行貸款才能籌足所需資金,而貸款申請又面臨艱難,所以未能及時成交,租約快到期了卻又臨渴掘井,找不到合適的取代倉庫,也只好請求房東把租約延三個月,房東也同意了。

但是,與此同時,房東接到了一個買家的50萬的offer。請問我有權力阻止房東賣給他嗎?我有優先權以50萬購買嗎?此外,租約規定,我若沒有選擇或有選擇而不完成購買產業,數額1萬元的押金將變成「Non-Refundable」,我可否用押金來抵最後幾個月的租金?

答:「Option」的意思是選擇權。在租約還未截止前,你有權以55萬元的價格購買。雖然你已經「Exercise」了(行使的意思)Option,但是你若未能在租約未截止前完成買賣交易,房東不僅有權不賣,還有權不與你續約。房東若有告知其他有興趣的買家,說你已「Exercise」了,他們一般是應該等待你的交易失敗後,才會進行下一個交易。但是選擇權不等於優先權(Right of First Refusal),意思是說房東沒有義務提供其他買方的Offer給你, 並允許你以他們出Offer的相同條件優先購買。你若不能成功成交,你也不能阻止房東接受其他買家的Offer。

押金是不能拿來抵租金的,但是可以用以補償房東,於房客搬走後所需做的修理費用。從法律上來說, 「Non-Refundable」(不能退)與「Forfeited」(被没收),或許有小區別。以你的立場而言,只分析文字,而不探討雙方對「Non-Refundable」的意思認知的話,押金雖不能退但並沒被沒收,你可以試圖搬走之前不做任何修理,讓房東從押金上扣,但這種說法也畢竟有一點強詞奪理,很可能因為雙方擬訂租約時用字不妥當,而產生了這方面的模糊。

(陳建友中文部落格www.kennytanlaw.com/blog/,800-499-4529)

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2013-03-21 8:18 AM
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