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陳建友 加州房地產律師

房地產糾紛中 律師信起關鍵

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【大紀元2013年03月22日訊】房地產的糾紛種類包羅萬象,比如房屋買賣、房東房客、鄰里之間、投資合夥、銀行貸款、裝修改建、營建瑕疵、住房歧視、土地開發、環境污染、土地徵收、產權爭奪等諸多方面。糾紛若不即時化解,大事化小,小事化無,就很可能準備打官司,演變成不可收拾的局面。


打官司或不打官司
打官司乃屬勞民傷財之事。尤其華人一般很怕打官司,一聽到「打官司」這三個字就會有一種不寒而慄的感覺。但是既然美國是一個法制國家,在發生糾紛的時候,事先了解自己的法律權益是什麼是必要的。尤其是爭吵越激烈,心情越激動,就會產生那種不甘心給人欺負或佔便宜的感受,此時如果找到一位與自己產生共鳴的律師,就會信心大增,連一位向來膽小如鼠、顧忌經濟壓力的人也會突然間高呼「打!」。


但是打官司很少是完全沒有風險的,一個人的案子也很少是十全十美的,絕大多數的時候一定是兩方在處理事情時有一些不妥之處,譬如趕時間、缺乏溝通、貪婪、缺乏經驗、沒做好功課等因素,都是發生糾紛的根源,因此大多數的案子當中雙方都會各有破綻,若過去每一個步驟都處理的妥當的話,很可能就不會搞到要打官司了。
萬一私下解決不了,需要主動的一方很可能就會採取法律行動,一般會先請求律師發出一封律師信,希望憑一封信就能夠讓對方知難而退,完全接受自己的條件,而同意妥協。


凶狠律師信未必效果好
不過,律師信的功效取決於很多因素,除了對方的經濟實力及心態以外,還有律師本身的信譽與權威。假如對方的實力強,想必他後台一定也會有位律師,他的律師除了會用他的法律知識與經驗幫他分析他的權益與風險外,還會試圖探聽對方的律師的背景。
如今網絡如此先進,一打開電腦上網,你律師的背景就可以一目瞭然。如果你的律師是某一方面的專家,而且是一位律師界中頗受同業尊敬的佼佼者,且辦案非常的專業,具有「說得出來就做得出來」的作風,那麼他所寫的信也比較受對方的尊敬與重視。

但是律師信譽也只能夠帶來一半的功效而已,其他還要端看信件的內容。
有些客戶希望律師用嚴厲的口氣寫信,越兇越好。但是光靠「兇」未必能夠能達到效果,有時後反而會收到反效果。最好還是先看對方是什麼人物,但千萬別太低估自己的敵人。就算對方沒有實力,也未必一定要用太「兇悍」的字眼來寫這封信,比如住在舊金山的租客雖缺乏實力,但也能從維護房客權益的非營利組織獲取免費的法律保護。


事實陳述考慮閱讀者
律師信上所用的文字及其文筆,對於一位沒受過法律教育的人往往會產生一些心理上的作用,但是在專業律師的眼裡未必如此。有效的律師信一般會稍微陳述糾紛的事實背景,再把加州法律運用於其中,分析必須正確,否則就會讓對方的律師覺得你所雇用的律師非常不專業,馬上會對你的律師失去尊敬,因此信件不僅沒達到效果,反而提升對方的信心。

一位律師在寫律師信時要隨時考慮將來這封信會出現在其他律師的面前,小心這封信會給他帶來形象的破壞,日後他寫的律師信就會越來越沒有功效,因為同業者會越來越不尊敬他。


並非每一個情況下所寫的律師信就能解決糾紛,一般在單純的地產糾紛而且你的法律立場很明朗的有利的情況下所寫的律師信的成功率較高,例如買賣房屋訂金沒收或退還、房東房客押金減扣等糾紛情況,此類比較常見到一封信就完全解決糾紛的效果。但是在其他比較複雜的情況,如界線或產權等糾紛就不是一封信能夠解決得了的。當然,假如一封信就能夠徹底解決糾紛,客戶也許會覺得律師所提供的服務「務」超所值,只需要花幾百塊錢就能夠省下上萬的訴訟費。


解決糾紛要有誠意
儘管一封律師信未能解決問題,但也扮演著極重要的角色。信的內容會透露出一方對整個糾紛的看法及態度,也反映出他的修養與內涵,對於未來對方與你解決糾紛的態度也會有所影響。

儘管在你理虧的情況下,雖然不致於明顯地認錯賠罪,但未免對方將來在訴訟中拿來對付你,我們也可以透過律師信向對方表達你的誠意。

例如房東無意中觸犯了住房歧視法律,律師在寫律師信與房客溝通時就要特別謹慎,因為房客很可能已投訴至有關州及聯邦住房歧視部門,這封信很可能將來會出現在它們眼前。

萬一與房客私下解決不了糾紛,若信顯示出房東的態度過份強硬,有意利用律師信壓制房客,而房東有很明顯地有歧視行為,政府有關部份就會認為房東仍然「執迷不悟」,決定展開全面調查,收集充分證據準備將來把此案交給首席檢查官提訴,房東就很可能陷入一發不可收拾的境地,後果不堪設想。

反之,若房東表示願意盡早作出彌補及改過,就不需要面對嚴重處分。

律師信在地產糾紛當中所扮演的重要角色是無可厚非的。寫律師信時應當給予多層面的思考,包括客戶及對方的法律立場、心態、實力及未來的可能讀者,如果能夠利用適當的口氣與態度或許才能達到你要的效果,如願以償。

(陳建友律師中文部落格www.kennytanlaw.com/blog/,800-499-4529)

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2013-03-22 8:26 AM
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