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陳建友 加州房地產律師

解約房客 我該怎麼辦?

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【大紀元2013年03月23日訊】解約房客 我該怎麼辦?

問:我於三藩市購買了一棟兩層的獨棟住宅屋,該房子是有受租控條例管制的,樓上是出租給七十歲左右的夫婦,樓下則出租給一位八十歲左右的單身男士,每位已居住於該房子十年以上的時間,樓上與樓下的住戶各有進出口,樓下房間與廚房是沒有許可(permit)加建的。

由於購買該房子是供我家庭使用的,我希望能夠與房客解約,但是我知道租控條例規定我需要支付搬遷費給房客,我想知道我需要支付多少搬遷費?因為我的經濟能力有限,如果搬遷費太昂貴的話,我或許可以先搬到樓上住,樓上有三個臥房而樓下卻只有一個。我聽說假如房子中有的房間是沒有permit的,我或許可以向政府申請除去不合法加建的廚房及房間,進而藉此理由迫遷樓下的房客,這麼做的話,我還需要付搬遷費給樓下的房客嗎?

答:一般來說,三藩市的租控條例允許房東收回房子來給自己或近親使用,但是房東必須支付約5,000元的搬遷費給每一位住戶,包括與房東沒有租約關係的人士,但是每一個居住「單位」最多不超過約15,000元。老年人(年滿60歲以上)、殘障者、及兒童(未滿十八歲)需另多付給每位約3,000元。所以,你需要支付約16,000元的搬遷費給樓上的租客,以及8000元給樓下的。

租控部門及法院兩者都很可能會認為你的房子有兩個「單位」,原因是樓上、樓下的住戶是兩個家庭,而且各有分開大門。但是三藩市的租控條例還特殊規定,年滿60歲且已居住10年以上者擁有「受保護地位」,並且所出租的是兩個單位以上,除了要支付以上費用外,搬進去居住的房東或近親當中的人中,至少一位以上也必須年滿60歲。

假如你家庭沒有任何一位年滿60歲的話,從策略上而言,你應設法與樓上的住客先達成協議,有必要的話,稍微多付一些費用來鼓勵樓上的住戶先搬離,你隨著搬進去住一陣子,繼續向樓下的住戶收租,這麼做可讓你先把房子拿來自用,同時也可享有一段時間的租金收入,並且把出租單位從兩個削減成一個單位,將來你若改變主意連樓下的也要收回的話,你就不再愁以上的特殊規定的限制。

若你考慮除去樓下的無permit房間作為理由來迫遷樓下租客,務必三思而行,有時候這麼做會引發房客作出反彈動作﹐如向政府告密其他非法建造。

(陳建友律師中文部落格www.kennytanlaw.com/blog/,800-499-4529)

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2013-03-23 9:23 AM
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