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陳建友 加州房地產律師

購買1031交換地產 產權有問題

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【大紀元2013年03月24日訊】問:我與丈夫合購了一棟20單位的公寓,成交價是100萬元,該公寓是住滿房客的,月租收入約一萬元。我們購買該公寓的主要目的是為了完成我們所做的1031交換,所以這份交易的訂金,是來自於我們售賣一個房產後所獲得的資金利得(Capital Gains)。

Escrow剛開始不久後,賣方突然來電說,她恐怕產權有問題,希望雙方能夠協議解約。據賣方解釋,產權上有三個貸款抵押書,第一貸款是1986年登記的,金額是21萬元;第二貸款是1987年,金額是13萬元;第三貸款是1994年,金額是50萬元。第一及第二貸款是私人貸款(賣方好友),第三是銀行貸款。由於她決定售賣該公寓時以為100萬元扣除貸款及經紀人之佣金之後還有剩額留給她,但是事實並非如此,她不只沒有剩額,還得從自己口袋裡掏出幾萬元才能Close Escrow,原因是第二貸款帶有每年14%的利息,由於始終沒有償還這筆債務,好友也從未追討,如今她連本帶利還欠29萬元。

我們無法確定賣方所講的話是真是假,但是我們實在進退兩難,原因是「1031」法律規定交換產物一旦被指定之後,必須於180天之內完成交易,不然的話,我們就必須付幾萬元的資金利得稅。再過40天「1031」交換之180天就到期了,請問我們應該怎麼辦?賣方經紀有無責任賠償買方的損失?

答﹕以您的狀況而言,由於時間上的約束,您最好設法幫助賣方解決第二貸款的問題,一方面可以試探賣方是否真正面臨這個問題,另一方面可以讓您能夠免付資金利得稅。從您所提供的數據顯出,買價看起來比巿價低,或許賣方覺得自己賣便宜了,想存心解約,只是藉產權問題作解約理由,您務必查清楚事情真相。
根據加州法律,除了一些特別的狀況外,一般的私人貸款所收的利息,每年不能超過10%表面上看起來,這第二貸款所收的利息是不合法的。按照加州法律,不合法的利息都可以一概撤消,賣方只欠她好友本金而已。您或許可以請律師為賣方與其好友協商,以說服他放棄該不合法的利息,這麼一來賣主就不須掏腰包來Close Escrow了。

假若無法說服他放棄利息,另一個辦法就是購買Bond來釋放該抵押書,保費大約是6,000元。一旦釋放了這第二貸款,賣方就不須掏腰包來Close Escrow,但是雙方必須額外簽約或補Escrow Instruction以便處理買賣雙方之間的協議,如買方有權扣留一筆錢在Escrow。另外,萬一無法解決第二貸款問題的話,買方有權把產物還給賣方,但是這種解決辦法相當複雜,務必請教律師。如果賣方是因為事後覺得自己賣便宜後悔而想解約,請求好友協助並且串通欺騙買主的話,您可能必須透過訴訟或仲裁解決難題。

(陳建友律師中文部落格www.kennytanlaw.com/blog/,800-499-4529)

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2013-03-24 10:20 AM
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