大多豪宅市場穩定 6月房屋交易降價格升

【大紀元2013年07月05日訊】(大紀元記者李平編譯報導)週四(7月4日),多倫多地產局(TREB)公布的最新報告指出,大多區今年6月房屋交易量去年同比下滑1%不到,但由於獨立屋和半獨立屋需求強勁,尤其多倫多市場需求更是強勁,房屋交易均價去年同比漲4.7%至53.1374萬,但當月共管公寓銷售均價去年同比大體一致。
  
報告表示,新掛牌量比交易量少,這說明市場比過去更緊張。TREB總裁阿希(Dianne Usher)表示,儘管當月房屋交易量與去年同比仍下滑,但滑幅卻比此前1季度好許多,因此2季度大多區房屋交易量升幅較大。
  
他說,目前,許多此前因按揭收緊推遲購房的消費者又開始到處看房,預計今年下半年房屋交易會再次上升。

低層屋供應緊張 售價升

TREB市場分析高級主管默賽(Jason Mercer)表示,大多區許多低層屋供應相對短缺,對獨立屋和半獨立屋售價持續帶來較大上升壓力,另外,公寓市場也有許多買家轉到低層屋市場,支撐了這一市場的目前房屋售價。
  
報告顯示,按地區來分,多倫多416區獨立屋交易量當月下滑6.9%,平均售價漲8.1%至86.6326萬;905區獨立屋當月交易量升3.2%至3411幢,年同比售價漲4.9%至59.8708萬;416區半獨立屋當月交易量下滑3.1%至380幢,平均售價漲9.5%至61.8194萬;905區半獨立屋當月交易量升0.8%至623幢,平均售價漲3.7%至41.1877萬。
  
共管公寓市場方面,416區當月交易量下滑4%至1329套,平均售價僅漲0.3%至36.6532萬;905區當月交易量下滑2.3%至556套,平均售價年同比僅漲0.9%至28.8604萬。

百萬豪宅市場活力足

多倫多高端地產公司Sotheby加拿大國際地產公司最新數據顯示,今年上半年儘管起步緩慢,但多倫多豪華地產市場仍相對平穩,一些主要市場呈上升狀態。
  
數據顯示,100萬以上豪宅市場需求自今年4月後上升,許多買家開始返回豪宅市場,且其中許多首付比以前買家高出許多,今年上半年100萬以上豪宅交易量去年同比升59%。
  
豪華獨立屋市場方面,與去年下半年相比,100-200萬豪宅交易量近61%至2192間,200-400萬豪宅交易量升57%至394間,400萬以上豪宅交易量升124%至38間,總體來說,100萬以上豪宅交易中,9%買價高出賣方要價,說明豪宅獨立屋市場需求仍很穩定。
  
100萬以上豪華鎮屋、半獨立屋和複式屋等豪華連體屋市場方面,交易量也比6個月前大幅上升,今年上半年共交易201套,比去年下半年升91%,去年同比升21%,其中100-200萬豪華連體屋27%以上的交易、200-400萬豪華連體屋58%以上的交易買價都比開價高。
  
100萬以上豪華共管公寓市場方面,今年上半年共交易122套,比去年下半年升4%,去年同比降19%,這一數字也說明豪宅市場仍很穩定。◇

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多市公寓繁榮 引美式泡沫憂患

(大紀元記者李平編譯報導)處於多倫多市中心核心地段、由原廠房區拆遷後重新開發成的Liberty Village共管公寓住宅區,過去5年期間成功建成無數高層公寓並吸引大量人口,目前還有許多還在建設中,它的成功,說明市府通過人口密集化打造活力都市的戰略非常成功,但仍有人認為公寓開發過熱,擔心公寓市場可能崩潰。

全城瘋狂買樓 令人憂

近年來,利率超低,銀行也樂意大把貸款,促使人們瘋狂買房買樓,開發商也使勁建。數據顯示,目前多市共5.5萬多套新公寓在建,其中許多位於從Liberty Village起始一直向東延伸近3英裡的市中心地段,自2009年以來,公寓價中位格(median price)漲25%,Liberty Village社區內850-900尺的2室公寓目前售價近50萬。
  
對於多倫多來說,這一價格近乎瘋狂。帝銀世界市場首席副經濟師他爾(Benjamin Tal)表示,毫無疑問,國內房市已經過熱,現在人們都在擔心,再繼續發展下去,是否會出現美國那樣房市泡沫破裂的慘劇?
  
現在不只是業內人士擔心,央行上月也曾警告,多倫多未售公寓存量日益上升,最終可能導致樓價急速調整和住宅施工量的大幅減少。多倫多房產局(TREB)最新數據顯示,經過近5年增長,今年5月高層公寓銷售始跌6.4%,現在人們開始擔心樓價可能也會開始下滑。
  
嚴格的按揭規定、集中保守式管理的良好金融系統,幫助加拿大避免了2008年美式房市危機。他爾表示,經濟復甦期間,不按揭買房幾乎成一種罪過,因此人們都瘋狂借貸,才導致今天債台高築。

3大因素刺激公寓超熱開發

對於政府和銀行來說,都不願看到房市崩潰,因此聯邦財長費拉逖(Jim Flaherty)才會數度收緊按揭,不斷警告加人債務過高,斥責銀行按揭打折戰,銀行也對開發商收緊韁繩,要求開發商事先賣掉70-80%的單元才給貸款。
  
儘管如此,仍存在刺激市中心公寓市場開發的其他幾個因素,如省府將多倫多北部多數未開發地帶劃為綠化帶,迫使許多開發商在多倫多市中心購買以前的工業用地用於住宅開發;年輕人因厭倦交通堵塞和長途通勤、公交票日益飆升等,開始更樂意在市中心安家。
  
第3個也是最重要的因素是:移民法修訂後,2006-2011年期間湧入多倫多的38.2萬新移民中,在母國多為主流富裕階層,有大把錢投資地產、尤其是公寓,尤其在當前儲蓄利率超低情況下,更是樂意炒房。

專家:房市恐軟著落

央行在報告中曾指出,投資者大量買入公寓,可能已經導致公寓開發過渡、超過人口需求,但遭到Urbanation和其他機構駁斥,認為目前多倫多公寓空置率超低,使得公寓業主非常容易找到租客。同時,二手房交易統計數據顯示,多數投資者都是把房子留在手中以期長期收益,而非快手轉出求短利。
  
但市中心River City公寓項目開發合夥人威克斯(David Wex)仍有些擔心,他說,公司目前在市中心的一個最新公寓項目650套單元中,近半是出售給投資者。不過,威克斯說,像許多其他開發商一樣,他的公司會限制個人單元買入數量,將買家拖欠風險降至最低。
  
「現在許多開發商都會說,一切都好,但這只是從自身利益出發的自圓其說。現在,沒有開發商不希望市場能冷卻一點。」威克斯說:「也許市場會大幅回落。誰知道(將來會怎麼樣)?」
  
他爾認為,最理想情況是房市逐步緩慢降溫帶動房價下滑10%,希望未來房價上漲基本能停滯4-5年,就自己目前來看,國內房市可能會軟著落,而不是崩潰,但多市共管公寓市場卻很難說。◇

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房貸保險新政 多倫多百萬元以下屋走俏

(大紀元記者徐傑編譯報導)房地產的行情就如天上的雲一樣,變化多端。目前,房地產市場最搶手的房子不是鎮屋,也不是公寓,而是價格低於1百萬的房子(不管類別)。一些地產人士認為,聯邦政府去年夏天實施的房貸保險政策是導致這類房屋銷售火熱的是原因之一。
  
《金融郵報》報導說,如果賣家叫價一百萬多一點(如$1,050,000),購房者有機會把房價講到1百萬以下。多倫多地產代理David Batori說,聯邦政府新房貸保險政策對多倫多房地產市場銷售有一定影響,叫價一百萬以下或附近的房屋銷售瘋狂般「火熱」。他代理的一個房子叫價$1,039,000,以$999,000出售;因為購房者只能支付5%底金,房價超過1百萬無法得到政府房貸保險。
  
聯邦政府新房屋保險政策只對售價1百萬以下房屋貸款進行保險。購物者為了買到滿意房子,同時得到政府保險,努力 「競價」 1百萬以下。
  
如果底金低於20%,購房者必須購買「房貸違約」保險(房貸保險)。根據聯邦政府新政策,底金低於20%的房屋購買價格必須低於1百萬才有資格申請政府的CMHC(加拿大房屋按揭公司)的房貸保險。
  
「這(政府新房貸保險政策)人為地導致1百萬元以下房子銷售火熱。」 monstermortgage.ca房貸主管Vince Gaetano說;「購房者總是盡量報價1百萬以下。房價高於1百萬房子出手慢。」
  
滿地可銀行副首席經濟學家Doug Porter指出,政府對房貸保險的房價設定上限(1百萬),導致房屋銷售扭曲,特別是在多倫多、溫哥華、維多利亞和卡爾加裡房屋需求高的城市。
  
溫哥華地產局主席Ray Harris認為,聯邦政府房貸保險新政策對溫哥華地區1百萬以上高價房的銷售沒有太大影響。地產局月度調查報告顯示,75%-80%買房者不需要CHMC的房貸保險。
  
Porter認為,政府不會過於擔心房貸新政策對房屋銷售的扭曲,因為它主要目是控制房價和房貸的增長。數據顯示,2013年第1季度,CMHC保險的55萬以上的房貸僅佔整個保險房貸的4%,比2012年同期減少1個百分點。◇◇

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