東灣更接近07年高峰值

高投資回報率 就看東灣表現

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(大紀元記者李圓明桑尼維爾採訪報導)整個灣區房價漲勢驚人,舊金山幾個城市都超過了07年房價最高峯,讓不少買家只好望其項背。相對於灣區的高房價,東灣只需幾萬首付就可以買到想要的房子,而且東灣的房子離峯值還有很大的升值空間,專精東灣的地產經紀Charles Huang (黃志義)介紹到,要做投資房產最重要的是看投資回報,如果想在灣區找到投資回報率在5%以上的,也許只剩下東灣了。

舊金山灣區的東灣房市逐步在回升當中,各城市都越來越接近2007年的高峰值。(Google地圖截圖)
舊金山灣區的東灣房市逐步在回升當中,各城市都越來越接近2007年的高峰值。(Google地圖截圖)

2014年灣區房市上升趨勢穩定

Charles Huang 爲我們預測2014年房市將穩步上升,他估計灣區平均增幅會在8%~12%。但貨源仍是很少,利息基本上保持穩定或再上升一點。30年貸款將上升到4.75%,出租貸款可能會上升到5.25%上下。2013年下半年用於自住的貸款利息從4.125%上升到現在的4.5%,Charles預測這個趨勢還會繼續往上。

Charles介紹到現在房市的整個房源都很缺,因爲大家認爲房價還在往上升,所以還有些賣家不想拿房子出來賣。他表示明年買家可能會多一些。東灣在10月、11月房市與整個灣區步調一致,雖然交易量不多,但與去年同期相比增加20%。

租金投資回報率5%~7%

Charles介紹說相比較舊金山和南灣的高房價,在東灣只需要幾萬的首付,就可以買到在其他地方買不到的房子,而且租金能夠負擔得起供養房子所需費用了,包括保險、地稅、維修等,一般租金投資回報在5%~7%的範圍。

Charles舉例,剛交易不久的案例,有一棟房子是 2002年興建,2,670呎,4房3浴室,3車庫。Charles以低於市場價25%的價格——31萬買到這個房子。房子出租後租金預計在$2,200左右。如果按9個月來算投資回報率的話,一年淨收入2萬,有6%的回報率,投資前景相當可觀。

對投資房子的4點建議

Charles對投資房產提出了幾點建議:
1. 投資的房子不要離家太遠,開車最好在1.5小時之內爲宜,這樣管理起來容易一些;
2. 房子要比較新,狀況較好,不用太裝修就可以使用;
3. 租金能夠負擔得起所有的費用,這些費用包括貸款的費用、地稅、管理費用等;即使房價有下跌,房子還能守得住,不至於出售。
4. 要考慮房子的升值空間大一點。他介紹到07年時,從舊金山到偏遠地區房子都升值到了歷史最高峯,而現在在南灣、舊金山等地已經超過了當時的最高點,但在東灣的很多城市,只達當初房價最高點的70%左右。Charles預測未來幾年之內,東灣房價會趕上或超過07年的高峯時期。

他建議到如果不能符合4個條件,起碼符合3個條件,否則當自住房比較好,最好不要作爲投資的房子來買。

看對地點 兩種投資方式有利可圖

Charles 最近成交了兩種類型的投資房。他剛成交了一個在Antioch一棟10年左右新的房子,裝修非常漂亮,房子買來直接可以入住,連清潔都不用,而且是在非常好的地段,社區檔次也很不錯,每月可以出租$2,100。買這棟房子的成交價格是33萬7,連成本價都不到,這棟房子如果在高峯期的價格要70多萬。

還有一種投資是買完房子後一年之內裝修後再賣出去,叫Flipping。他最近成交一棟房子在奧克蘭(Oakland),1,700多呎的房子,4房2浴室,房子買下時是22萬多,裝修花了3萬,最後以36萬賣出,扣掉所有的費用淨賺7至8萬。

*賣房獲利 稅務問題別忽視
Charles提醒讀者在做投資房產時,稅務問題也要注意。如果是夫妻共同擁有自住房子已住滿兩年,在房子售出時賺到50萬美元,則不用繳稅,如果超出50萬,需要繳稅;如果是單身擁有的自住房子,售出時賺到25萬美元,超過25萬的部分需要繳稅;房子如果是用來出租,一年之內賣出,賺到的錢作爲收入繳稅;如果擁有房子超過一年,在售出時賺到的錢要繳22%~23%的資本所得稅(Capital Gain)。◇

如果想瞭解更多東灣投資的訊息,歡迎諮詢Charles Huang(黃志義):
電話:(510)364-1179
Email: brokerhuang@att.net
www.yourbayhome.com

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