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買房心語二 看房技巧助你百裡挑一

作者 良宵

或者汽車站10分鐘左右,方便老人進城。價位:18萬以下,這也決定了只能在悉尼西區(1996年)。環境:3層樓以下的靜街。(簡玬/大紀元)

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【大紀元2014年10月26日訊】作者按語:人們買第一套房,都會有經驗不足的因素。如果嚐到甜頭想買第二次,那就是投資行為了,幾十萬投出去,自然馬虎不得。通常首置自住,等有積蓄再買投資房出租賺錢。但如果原來租的房子還滿意,而買下的第一套房,租出後回報不錯,具備投資房特徵Dollar to dollar,那就不一定要先自住。下面這位主人翁就是這樣:買第一套房放租,獲較高租金收入。自己仍然租房,付較低租金,這個價格差可以加速資金積累。

我買第二套房的經過

國內雙親要來澳洲住段時間。我們夫婦原來住一房studio,無法住兩代人。要麼另外租兩房,要麼搬出studio,搬進剛買的兩房。但是半年後老人們回中國,要再次調整過來,但是現在這套studio租金便宜,半年後就租不回來了。考慮到我們首置房沒甚麼負擔,已經增值,乾脆再買一套久居房。我們的原則是:比首置房略差一點,但既適和老人來住,又適合老人回國後我們繼續住裡面。一套房同時適合兩種情況,難度自然比較大,要靠「細心挑選」。以下是我們在看房過程中下的功夫。

首先確定看房的基本原則

規格:二手的兩房一廳。位置:步行到火車站或者汽車站10分鐘左右,方便老人進城。價位:18萬以下,這也決定了只能在悉尼西區(1996年)。環境:3層樓以下的靜街。悉尼房源包羅萬象、差別很大,根據實際經濟能力和生活習慣制定原則,可縮小看房範圍,不會被五花八門廣告攪得心急火燎,還可減少夫妻看法不一致產生口角。我們有個朋友「房子越看越好,房價越看越高,結果貸款拒掉,苦勞變成疲勞」。

要逐字逐句細細看廣告

銷售房子的廣告成百上千、五花八門,其中還有很多廣告詞需要我們從反面去識破。違背我們購房原則的不考慮。與購房原則打擦邊球的,通過電話搞清虛實。符合看房原則的才決定上門。而且講好我先做跑腿,看過後覺得滿意的,才讓我的上級領導,經理太座出馬。這樣做,減少盲目性、由粗到細、由細到精,和選美完全同一個模式。

要書面寫下問題後再打電話

我打中介電話前先做功課,電話裡針對廣告單刀直入提出關鍵問題,先重點、後細節,疑點一個不漏。常常三言兩語yes or no就明白了。平均五分鐘左右就可以知道該房子是不是值得我趕過去看。有些朋友看到一個廣告,拿起電話就打,東拉西扯,容易迷迷糊糊。遇到熱銷的房源,中介聽不出你的誠意馬上就會不耐煩而結束對話,反而使你失去一次撞寶的機會。同時,我還把中介的電話答覆記錄下來,即使今後不考慮此房,也可以在評定其它房子時作參照資料。

看房子要帶好紙和筆

看房時要把中介的口頭回答當場記下來。中介看到你做記錄,一定格外小心謹慎,不敢來虛的,從而大大提高了看房含金量,甚至成為以後交涉的原始憑證。低房價的多年二手房常常沒有平面圖,我一面看、一面隨手畫下草圖,尤其是居室面積、形狀、門窗位置和朝向。回家後細細參詳,不放過任何疑點。沙盤推演如「身臨其境」一樣,很容易取捨。那時也沒有甚麼360度的彩色視頻廣告,但是我18年前做的不是和現在一樣的嗎?

多看房是對的,但也有妙法

在這次買房中,我通過電話,當場一票否決的約35處,直接上門看的約15處,再由太座去看的僅僅3處,整個過程大約一個月。看房週期太長不好。房價不但有地區差,而且有時間差。有個朋友,房子看百處,歷時逾一年。任何買房的相關問題她都能說出子丑寅卯,自己心裏卻比來較去,看房多多,眼裡花花,最後買的房仍是起初看過的,被多敲2萬元。因為中介一搭脈,便知她是「回頭客」,非此房不買。自然非此客不斬!

三次看房實錄

1.兩個小時看五處房。悉尼的Granville當時有五處房,屬於同一個中介,我要求他聯繫房主,安排五房同一時間段open,然後前往。因為看房已多,我只要『房外一站、巡視一圈。客廳一掃、臥房一看。門窗一開、朝向一辨。閉目一思、掐指一算』,感覺全出來了。看完五處,綜合評分,我告訴中介:1、2、4、5號不考慮。3號房主開價12.3萬,我還價11.6萬,先付500元holding deposit。三天內如果有別人出價,告訴我,或許我會考慮加價。如果沒有,我和太座再來確認。中介聽我言之鑿鑿,便知我有誠意,看似隨意地催促了一句:「房主急售,你要抓緊」。讀者看官不要小看這八個字,奧妙全在其中呢?!

2.邀請別的中介看我的房源?!我有了3號房候選,趕緊約另一位中介去看他在Lidcombe的房子。看完感覺也不錯。中介看我有誠意,便極力慫恿。我也實言相告:我已看中Granville的3號房,情況和你相似,但便宜2萬。如果你能降1.5萬,或者說出3號不足之處,我就買你的。說著遞上我自畫的3號房簡易平面圖。他邊聽我說,邊看圖紙,挑不出啥毛病。他為了否定3號,拉我的生意,提出乾脆驅車去看看『小三』。這是可遇不可求的機會,我舉雙手同意。雖然無法入內,但是周圍一看,加上圖紙,也八九不離十。分手時他說:「不相信3號房主會出這個價。如果屬實,那你要抓緊,買不到3號再來找我」。這就是西人可愛之處:『賺錢狠心,做事盡心』。當然我更為驚喜的是兩天內第二次聽到「你要抓緊」這句話,而且出自內行人,顯然可圈可點。那天我們誤了午餐,我請他吃中餐海鮮炒麵一大盤,他說這是他的『處女餐』。哇,味道好極了!

3.看房後主動加價立即成交。我回家後把兩天的經過描述給太座聽,雖然我極力繪影繪色,顯示辛苦,卻一點不會加油加醋。關鍵是不要讓「小三」跑了。我們當即決定各自向老闆緊急請事假一天,同時急電告知中介,後天再看房,而且只看3號。看完房,回辦公室正式談判,中介說:「你們出的11.6萬,房主不同意。現在已經另有人出11.8萬,房主尚未答覆」。我和太座早有靈犀之通,迅即『眉來眼去』,當即接口「好,我們出11.7萬,今天就成交,怎麼樣?」中介一個電話過去,強調我們的誠意,房主也爽快同意了。在簽10%定金支票前,我問:這個價位大約低於市場5000澳元,能告訴我原因嗎?中介:「沒錯。小夫妻剛離婚,急著分割財產」。原來確實別有隱情。那個吃海鮮餐的中介不相信,也在情理之中。但是為甚麼我會當場加價呢,那就全賴於多看房形成的內行感覺:超值。半年後兩位老人回國,我們仍住裡面多年,負擔也不重。再後來此房出租,租金200元/周,遠超dollar to dollar。2010年這套房價28萬。

本文啟示

買房子是大交易,就像開創一個生意。看房子是基本功,就像開展市場調查。俗話說:「看房要看五十間,成交只在一瞬間」,道盡了『加價和砍價、耐心和決心、積累和結晶』的相互關係。有意今後買房投資的朋友,今天就請先看看你自己的住房,倘若放市場上賣,房價大概是多少?結合你付的租金,可推斷出你的住房適合買下來住?還是適合租下來住?然後,你每次到朋友家做客,別忘了順便看看他們房型,問一下租金和房價,來印證你的推斷,那麼假以時日,到了你要集中精力買房的時候,朋友,你必定早就「胸有成築」了。

道思考題:

1. 如果你決定買的是公寓房,那麼其它候選的房型如排房terrace、鎮房townhouse、連體別墅等,還值得花時間去看嗎?

2.「房主急售」,是房產廣告促銷的常用手法,為甚麼那個中介一開始不說,看到我有誠意才加上這麼一句呢?如果一開始說有甚麼不好嗎?

讀者留言

滴滴凍:思考題求答!

跟帖:

1、同一時期不同房型之間都有相對的合理價差,可做參照系。

2、先說「房主急售」,容易被顧客泛泛理解,認為中介故意誇大。後來再說顯示中介誠意留客,含義實在,顧客要正視!

責任編輯:簡玬

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2014-10-28 9:22 PM
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