【大紀元2014年11月15日訊】（大紀元記者鄭庸澳洲悉尼編譯報導）如今澳洲房地產投資市場活躍，有些房產上市時甚至明確打出絕佳投資機會的旗號，但如何能讓自己對投資條件進行客觀地分析呢？這方面的專家馬塔西克（Michael Matusik）在《房地產觀察》上撰文，提供了七種分析方法。
據澳洲房產觀察網報導，如今，在房地產市場上有很多房產標上「投資」字樣來推銷，見到這些，馬塔西克認為，令人不爽。
馬塔西克稱，幾個星期前，布里斯本的內城區的一棟嶄新的公寓樓開發項目，在其光彩奪目的網頁上的「投資」欄目下，寫著，此地區的公寓房價值在2000年以來每年增長了10%，而且在此期間，房租漲了150%。此外，還寫道，當地的人口預計在未來25年裡會增加約四倍。
他們所說的房價與房租都是指的中位數。中位數價格往往被新的開發商攪渾，以人為地提高價格，特別是在較小區域內。
事實上，在過去15年裡，當地已經有很多的新開發工程了。如果你看一看公寓房的實際銷售情況，你可以發現在過去的十年裡，每年房價增值毛利額有4.5%。而在過去的四年裡，這裡的公寓房銷售價格幾乎沒有增長。
此外，在過去的兩年裡，這裡的空置率幾乎翻了一番，從2%升高到了4%。兩臥室的公寓房和一臥室的公寓房租金甚至開始下跌。
在2000年時，當地的租戶們付的租金是其收入的20%。如果根據推銷上述公寓房的開發商們的說法，那麼當地的租戶們所付的租金應該是收入的35%至40%了。
當地的房價，在2000年是，是房主收入的3至4倍，如今已經接近收入的10倍。別忘了，從2000年至今，利率已經從兩位數降到了歷史最低水平，而直到幾年前，工資每年增長4%。
現在，當地的工作大多數是半職。當地計劃上馬的新公寓開發項目數量創下了歷史記錄。當地還有許多其他的開發機會。而人口的增長和移民的到來低於歷史平均水平。
總而言之，未來的10至15年很可能與過去的10年、20年大不相同。遷往內城區居住的趨勢確存在，這是不容置疑的。但是，遍地看到的建築工地上的吊塔，表明可能會出現公寓房供應的過剩。希望供過於求的局面不會持續太久。但這本身不是問題的要害。問題是，開發與銷售者提供的信息很少真實反映這樣的情況。
馬塔西克表示，購房者應該對開發商與銷售商提供的信息進行認真的分析，因為他們是買者，是為自己付責任的。許多人也建議買家自己認真地做調查。但從哪裏開始呢？
以下是馬塔西克建議買家在考慮買投資房時應該知道的七項事宜。
1. 質疑一下銷售商所說的使用時間段。最好拿過去的一個週期來看，如過去的七年、還有最近的一年。儘量弄明白當地市場在週期中所處的位置。
2. 尋求再出售的證據。同樣的房產，不需經過修整，歷來的轉賣情況。不要去看中位數價。中位數價只適用於大的區域，比如一座城市。
3. 問一問誰在買、投資者與自住者的比例、買家們都來自何處？
4. 尋求租賃證據，根據至少兩個相互獨立的出處。給這些資料來源的地方打打電話，問他們曾經寫過甚麼。問問房產將由誰來管理，還有租客的意向，是長期租還是短期？
5. 向開發商、銷售代理、地方政府發問，問問所打算購買的公寓樓周圍的開發規劃。視野是否將被擋住？樓與樓之間是否空間太小？是否有很多類似的樓在相互競爭？
6. 請求現時市場估價。股價師們往往把價值低報。他們的估價可能不准，他們有許多職業風險，因此低報估價讓他們有迴旋餘地。但是，儘管如此，你的出價不要超過估價師所報價的5%以上，除非你相信當地還有一些推動的因素（比如附近在建一所醫院，或者一所大學即將開張）。
7. 確保你所買的房產，在住房人口分組中的主要的六組中，有潛力被其中三組人來買或租。除此之外，馬塔西克相信，還需要有一系列的標準規則，來衡量住房市場的表現，不論住房的位置，不論住房的類型。這將包括相同的時間段、相同的再售情況，相同的基本衡量指標——如單位面積的收益率，相同的依據當地的空置率情況計算毛租金收益率的方法。而且還需要定期地與獨立地對這些數據進行審計。
如此，投資房地產將變得更加容易一些。
責任編輯：簡玬
