澳洲房產投資的七種有用分析方法

鄭庸澳洲悉尼

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【大紀元2014年11月15日訊】(大紀元記者鄭庸澳洲悉尼編譯報導)如今澳洲房地產投資市場活躍,有些房產上市時甚至明確打出絕佳投資機會的旗號,但如何能讓自己對投資條件進行客觀地分析呢?這方面的專家馬塔西克(Michael Matusik)在《房地產觀察》上撰文,提供了七種分析方法。

澳洲房產觀察網報導,如今,在房地產市場上有很多房產標上「投資」字樣來推銷,見到這些,馬塔西克認為,令人不爽。

馬塔西克稱,幾個星期前,布里斯本的內城區的一棟嶄新的公寓樓開發項目,在其光彩奪目的網頁上的「投資」欄目下,寫著,此地區的公寓房價值在2000年以來每年增長了10%,而且在此期間,房租漲了150%。此外,還寫道,當地的人口預計在未來25年裡會增加約四倍。

他們所說的房價與房租都是指的中位數。中位數價格往往被新的開發商攪渾,以人為地提高價格,特別是在較小區域內。

事實上,在過去15年裡,當地已經有很多的新開發工程了。如果你看一看公寓房的實際銷售情況,你可以發現在過去的十年裡,每年房價增值毛利額有4.5%。而在過去的四年裡,這裡的公寓房銷售價格幾乎沒有增長。

此外,在過去的兩年裡,這裡的空置率幾乎翻了一番,從2%升高到了4%。兩臥室的公寓房和一臥室的公寓房租金甚至開始下跌。

在2000年時,當地的租戶們付的租金是其收入的20%。如果根據推銷上述公寓房的開發商們的說法,那麼當地的租戶們所付的租金應該是收入的35%至40%了。

當地的房價,在2000年是,是房主收入的3至4倍,如今已經接近收入的10倍。別忘了,從2000年至今,利率已經從兩位數降到了歷史最低水平,而直到幾年前,工資每年增長4%。

現在,當地的工作大多數是半職。當地計劃上馬的新公寓開發項目數量創下了歷史記錄。當地還有許多其他的開發機會。而人口的增長和移民的到來低於歷史平均水平。

總而言之,未來的10至15年很可能與過去的10年、20年大不相同。遷往內城區居住的趨勢確存在,這是不容置疑的。但是,遍地看到的建築工地上的吊塔,表明可能會出現公寓房供應的過剩。希望供過於求的局面不會持續太久。但這本身不是問題的要害。問題是,開發與銷售者提供的信息很少真實反映這樣的情況。

馬塔西克表示,購房者應該對開發商與銷售商提供的信息進行認真的分析,因為他們是買者,是為自己付責任的。許多人也建議買家自己認真地做調查。但從哪裏開始呢?

以下是馬塔西克建議買家在考慮買投資房時應該知道的七項事宜。

1. 質疑一下銷售商所說的使用時間段。最好拿過去的一個週期來看,如過去的七年、還有最近的一年。儘量弄明白當地市場在週期中所處的位置。

2. 尋求再出售的證據。同樣的房產,不需經過修整,歷來的轉賣情況。不要去看中位數價。中位數價只適用於大的區域,比如一座城市。

3. 問一問誰在買、投資者與自住者的比例、買家們都來自何處?

4. 尋求租賃證據,根據至少兩個相互獨立的出處。給這些資料來源的地方打打電話,問他們曾經寫過甚麼。問問房產將由誰來管理,還有租客的意向,是長期租還是短期?

5. 向開發商、銷售代理、地方政府發問,問問所打算購買的公寓樓周圍的開發規劃。視野是否將被擋住?樓與樓之間是否空間太小?是否有很多類似的樓在相互競爭?

6. 請求現時市場估價。股價師們往往把價值低報。他們的估價可能不准,他們有許多職業風險,因此低報估價讓他們有迴旋餘地。但是,儘管如此,你的出價不要超過估價師所報價的5%以上,除非你相信當地還有一些推動的因素(比如附近在建一所醫院,或者一所大學即將開張)。

7. 確保你所買的房產,在住房人口分組中的主要的六組中,有潛力被其中三組人來買或租。除此之外,馬塔西克相信,還需要有一系列的標準規則,來衡量住房市場的表現,不論住房的位置,不論住房的類型。這將包括相同的時間段、相同的再售情況,相同的基本衡量指標——如單位面積的收益率,相同的依據當地的空置率情況計算毛租金收益率的方法。而且還需要定期地與獨立地對這些數據進行審計。

如此,投資房地產將變得更加容易一些。

責任編輯:簡玬

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