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11個買房人易犯的昂貴錯誤(四)

作者:德立昂(Deleon Realty)

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【大紀元2014年12月16日訊】在硅谷,您的房屋很可能是你最大的一筆投資。如果買得合適,您的房產也會成為您做的最好的投資。反之,在買房時犯的錯誤可能會讓您多花好幾萬美金的冤枉錢或者讓您錯失後來悔之莫及的好機會。本文將列舉買房人最常犯的錯誤,而且,更重要的是,也將說明如何避免這些錯誤。

昂貴錯誤7:眾多競爭者,首次出價不夠具吸引力

如上所述,Palo Alto及其周邊城市的大多數房產處於「賣方市場」,通常出價者眾多而且最後賣價也高於標價。我們現在面臨的就是這樣的情況。在出價者眾多的情況下,您的首次出價具有吸引力就非常重要,沒有第二次機會。

很多買家錯誤的認為他們的首次出價只是討價還價的開始,所以應該給未來談判時加價留下足夠的空間。這在「買方市場」中您是唯一出價人的情況下,這樣討價還價的確沒錯。

*了解市場 了解賣家情況

但是,在有很多買家出價的情況下,賣方經紀人只會考慮最高的出價。很多時候,因為推測買方一開始出的就是他們的最高價格,賣方經紀人和賣方將會直接接受最高的出價,不再還價。有些時候,賣方經紀人和賣家只會與出價最高的兩個買家進行還價,禮貌地謝絕其他買家參與競標。

因此,要想我們的出價有競爭力,我們還是應該對市場狀況比較了解。

我將會向您描述賣主,並與您討論那些可能會影響到他們談判風格的特點。比如說,一對老年夫婦可能不那麼願意討價還價,將可能接受最高的出價,而一位風險投資人賣主可能就願意多周旋幾次。

昂貴錯誤8:未針對賣主的需求量身出價

不管買方市場還是賣方市場,如果您了解賣方的需求並且在某種程度上滿足這些需求都會獲益匪淺。在買方市場上,照顧到賣方的需求將使您以更低的價格買到房子;而在通常有眾多出價者的賣方市場上,這將使我們的出價脫穎而出。

此外,我們的通融預示著一個順利的第三方支付過程,這也會使我們的出價對賣方經紀人更具吸引力。

*給賣家不必付出成本的好處

關鍵就在於買方經紀與賣方經紀的溝通,從而確定您能夠給賣方提供哪些條件——這些條件可能只增加很少成本或者完全沒有成本,卻對賣方很有價值。

有些因素屬於零和談判,比如,賣家想要盡可能高的價格,而我們想出盡可能低的價格。但是,賣方有些其他的要求可能不會讓您產生任何費用。只要這樣做能讓我們的出價更有吸引力,或者能幫我們降低交易價格。

一個非常重要而且存在變數的條款,是第三方支付的交割。如果賣家已經買了另一處房產或者還需要時間找合適的房子的話,交割條款對他們來說就非常重要。

*給賣家想要的交割日期

舉例來說,如果賣家已經簽署了買房合同,約定了一個確定的日期付款,他就需要用舊房子的售房款去付新房子的購房款,在這種情況下,任何能夠保證盡快交割的出價都將勝出其他不能保證的人。

一個常見的例子:賣方可能想先賣掉自己手上的房子,然後安心的拿著售房款去買新房子。在這種情況下,賣方可能會想要「回租」,即賣方在房子中繼續住一段時間,通常是1至2個月,在此期間找買新房子。

我發現如果買方的居住條件相對靈活的話(比如月租房、與家人或朋友同住等),他們就能根據賣家的需求來確定相應的第三方支付的期限。這樣做了之後,我就能幫客戶在眾多出價中勝出。

我會經常詢問您的貸款專員以確定他們能夠在多短的時間內交付。我經手的貸款交付最快記錄只用了4天。但以現在的放貸環境來說,3個星期已經算是非常快了。

*何時需要「意外狀況條款」

買房子時「原封不動」的接收,或許會讓買主將來產生一些費用,費用的多少跟房產的情況密切相關。因此,假如牽涉的費用不太大的話(比如房子沒有按要求進行害蟲滅殺),我會推薦客戶接受。

但如果涉及費用比較大的話(比如在害蟲檢查時發現了大概需要1萬美金才能解決的害蟲問題或者淹水問題),我就會建議反對這個條件。

「意外狀況條款」意在保護買方,允許買方在特定條件下解除合同。不過,包含這樣的條款會使您的出價對賣方的吸引力降低。我會根據房產在經過各種檢查之後的報告、以及買方的貸款和房產本身牽涉的財務情形等,來推薦您是否在出價中包含相關的意外狀況條款。

如果該房產未進行任何檢查,我覺得房檢是很有必要的;但如果已進行過徹底的檢查,並且沒有發現大問題的話,可能不必加上任何有關的意外狀況條款。

關於是否需要意外狀況條款,因為最終的選擇權在您,如果確實需要意外狀況條款,我們就應當加進去。我會根據房產的狀況和您的財務情況提供專業的個人意見。◇(待續)

德立昂房地產 Deleon Realty
地址:2600 El Camino Real, Ste. 110
Palo Alto, CA 94304
電話:650-543-8500
Email:Info@deleonrealty.com
網址:www.deleonrealty.com

責任編輯:李曜宇

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