賣方需認真如實填寫屋況告白書
据媒體的報導，在市場上的成屋存貨量遠低於需求量，許多業主都可以把物業賣到一個好價錢。當成交契約進入公證行以後，賣方經紀常常拿著一疊的屋況告白書，要求業主填寫。許多賣主歡喜於物業的高價成交，匆匆忙忙，草率填寫完文件，想要交差了事，交了屋，拿了尾款走人。殊不知，賣方若是沒有仔細填寫屋況告白書，如實陳述屋況是有風險的。更謹慎的作法是，在填寫屋況告白書時，須要把他原先購房時，賣家（即前任屋主）曾經給他的告白書找出來看看，以便協助他為新買家作出房子狀況的全面、完善告白，避免交屋之後惹來無謂的糾紛。這才是個一勞永逸，沒有後續煩惱的制式作法。
對於地產經紀人而言，屋況告白書是保護經紀人有誠實告知，盡到職責證明的重要文件。筆者觀察到，許多剛入行的地產經紀人，對於處理屋況告白書的態度非常草率，這是一個風險性很高的行為。如果經紀人沒有向業主解釋清楚，甚至暗示性的告知屋主，可以隨便填寫，或是不告知實情。如果在交屋後買主對於屋況產生懷疑，甚至訴諸於法律訴訟，業主和經紀人的責任可就重了。尤其在現在大家對於地產法令都很熟捻的現況下，不論是業主，或是賣方經紀人，在交屋前多作一些保護自己的措失，避免交屋後無謂的糾紛。
要提供前任屋主的告白書
一般情況，代表賣家的經紀，在協助賣家填寫告白書時，是不會叮嚀賣家找出過去前任屋主給予他的告白書作參考，甚至於只提供表格給賣家自己填寫。因為上次的買賣不知道是多少年前的事了。勞師動眾的要求業主找出陳年文件，常常會讓賣方埋怨是否多此一舉。當然，加州地產法律也沒明文規定，賣家在售房時，一定要將前任屋主所提供給他的告白書，轉交下一位屋主。而且，加州地產商協會所製訂的標準買賣協議，也沒設置任何超越法律要求的條件，也沒有要求業主提供上一次交易告白書，來確保新屋主對所購買的房屋的本身狀況能夠獲得極全面的了解，再作出最終購買的決定。屋主認為當買到這個物業的時候，是現狀交屋。在賣出去的時候，只要告知買方，在我擁有的期間內屋況即可，然而買方卻不這麼認為，有越來越多的糾紛來自於此。
所以，業主一定要有這樣的瞭解，不論這個物業在這些年來歷經多少交易，換過多少主人。這個房子的屋況是連續的，不論以前的屋主作出多少的改建或是裝璜，身為最後一任屋主，必須如實告知新的買主，你所瞭解的屋況，更重要的是，提供前任屋主的告白書，證明自己填寫的自白書，已經盡到能知的極限，以免他日後「誤會」賣家對其所所賣房子故意隱瞞缺陷。在實務上，其實那位賣家本身也曾經是被矇騙的受害者。換一個角色來思考，有多少買方經紀人在購屋時，會為了保護買方的權利，刻意向賣家要求，提供給買家他過去從前任屋主手裡取得的告白書？在實際的交易上，恐怕也沒有幾個人會這麼做。也就是說，買賣雙方以及經紀人，沒有對標的物作一個連續性的瞭解時，不發生糾紛則已，若有爭執，恐怕是跳到黃河也洗不清。
轉售所購法拍屋的注意事項
尤其在最近上市的物業中，有許多地產是買主在兩三年前向銀行購買的法拍屋，現在想要轉售求利。當初銀行在賣出這些物業的時侯，都要求買方以現狀概括承接，不負任何的責任。也就是說如果物業內有違建，那都屬於買方的責任。在現在加州買賣房子，地產經紀是不會考慮，向賣主求取前任屋主過去所提供給他的告白書的。買主就更不用說了，一般都會由代表他的經紀為他費心去照顧他的利益，經紀不提的話，買家也不會考慮這麼做。那問題來了，如果買主發現所購買的物業有違建，那是誰的責任呢？以下兩個案例供大家參考。
案例1: 前任屋主告白書幫了大忙。李女士是一位佛教徒。住房的空地較大，於是她加建了一個小臥室，作為自己閉關和靈修之用。當時沒有為加建申請許可證，4年前賣房時她如實向買家書面告白。房子賣成，轉手後約1年左右，她突然接到一封由買家律師所寄來的信，聲稱李女士沒告知買家這房子有違章建築。對於買家告她隱瞞房子有違章建築之事，李女士感到詫異，她在告白書上是表白的清清楚楚的，她心想：「這到底是怎麼一個回事呢？」。追問之下，她才理解，原來對方所爭執的不是她所加建的小臥室，而是過去其他屋主非法加建的書房，對此她的確毫不知情。
如今麻煩找上門來了，她只好請教律師。律師直截了當地建議，要證明自己的清白，不妨將過去買房時賣家給予她的告白書打開來看。可是，事隔多年，這份告白書也不知被埋藏在那裡。可是，這麼關鍵的文件，就算翻箱倒櫃都得找出來。後來她將前任屋主給她的告白書找出並遞交給買家，對方就從此不再追究此事，這個難題就如此輕而易舉的迎刃而解了。從這個案例中我們看到，只要能夠證明自己已經盡最大的能力，誠實交待現有的屋況。就算日後發生了糾紛，還是可以据理力爭，全身而退。
案例2:不懂告白書內容，無意中釀苦果。去年沈女士在賣屋前花了些小錢，把屋子重新整修，因此上市沒有幾天，就拿了一個非常好的價錢賣掉。十年前沈女士買下這房子後，一直沒有改建過。當她決定出售房子時，發現後院現有的木製平台，有多片已腐蝕，而且蛀蟲腐蝕很嚴重，於是她將木板全部換新，但未更改平台設計，然而她卻在售屋傳單上稱之為「全新平台」。沈女士認為她的做法算不上加建，不需許可證，因此就告白書裡所問及的「你是否曉得房子有任何無許可證加建？」，她毫不猶疑地回答說：「不曉得。」
房子賣掉後，新屋主為裝潢而申請許可證時，被市政府告知房子的「全新平台」實際是違章建築，屋主必須自動拆除或加固平台，否則政府將勒令強制。為此，新屋主大發雷霆，要求沈女士承擔加固費，沈女士斷然拒絕。在律師建議下，雙方查看過去前任屋主的告白書。告白書表白了平台是無許可證加建的，此時沈女士才知道，原來平台是違章建築，於是她理直氣壯的衝動頓然消失了。
由這個案例我們可以觀察到，許多新移民在買房時，因英文懂得一鱗半爪，沒留意告白書內容寫些什麼，經紀雖有叮嚀，文件重要必須保留下來，卻沒為她解釋，其實所購買的物業內，有些結構是是違章建築。因此在作物業轉賣的時候，如果對於屋況一知半解，又沒有誠實告知買方屋況,誠實清白因此受到質疑，最終脫離不了訴訟風波。無論你是賣家或買家，以上兩個例子驗證了告白書的重要性是不容忽視的。它可以成為你的救星，也可以成為你的致命傷。不敢說官司的成敗完全掌控於其中，起碼它對當事人的信心會起關鍵作用，在適當時機，作為證明自己清白的佐證。◇
