【香港樓市動向】CCL 45周兩連跌 各大指數仍高企

2015年樓市負面消息增 經濟增長趨緩難支持樓價再升

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【大紀元2015年01月10日訊】反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)連跌兩周,最新報132.45,按周微跌0.18%。分區指數則個別發展,港島區跌0.82%,九龍跌1.16%,新界東升0.57%,跟歷史高位只差0.03,新界西升1.68%,屬歷史第二高。其餘各大領先指數全數輕微回落少於0.3%,已屬近期少見。翻查數據,對上一次CCL連跌兩周原來已是2014年2月初。數據說明11個月來指數反覆向上,且樓價只要稍作調整馬上就有承接。由於連續兩周跌幅非常輕微,所以並不代表整體大市方向有甚麼變化,反之,近期二手成交連番破頂,短期樓價繼續尋頂。

部份大型屋苑成交呎價(大紀元製表)
部份大型屋苑成交呎價(大紀元製表)

購新盤投資者比例增

市況方面,東涌大型新盤以貼市價開售,首批300伙,由於入場費相對低,結果吸引大量買家,截止登記時,收近1萬4千票,超額45倍,成為一手樓銷售新例實施後票王。在市場氣氛及二手缺盤帶動下,東涌樓價短期又再起動。市場有指買家當中有四成為投資者。

筆者上期已提及投資者比例增多的影響,由於政策及按揭令市場傾斜,「雙辣招」對上車板塊效力已失,若政府再不調整,2015年上車盤價將繼續飆升,令4百萬以下盤源迅速消失,上車難乎其難。調整不一定要加辣,而是要從設限著手。

另外,某地產商於西環樓盤見銷情不俗即預先放風,指項目有5至10%加價空間,目的就是在市場上營造供應不足越遲買越貴的期望。各地產商依然以擠牙膏式發售遠期樓花,只要符合下限推售比例,一手樓銷售新例對發展商市場策略難以有所作為。

新年伊始,又是預測樓價走勢之時。業內人士及經濟師紛紛發表對2015年樓價看法,普遍認為本年樓價繼續上升,預期5到10%左右。

大眾不認同長策 續搶盤

讀者應該還記得2014年初,業界預測幾乎全數預期下跌10%以上,最極端的有指樓價會下跌五成,但最終樓價不跌反升,且半年間升幅超越一成,上車盤更上升達兩成多。到底現時大環境跟2014同期有甚麼不同?

基本上,雙辣招繼續實行,發展商積極散貨,未來成本增加利潤減少,退稅能力有限,政府預期供應有所增加,按揭息率減無可減,息口趨升,內在經濟因政改更不明朗,家庭收入增長更低,外圍經濟大氣候比去年未見好轉,樓價不利因素更加明顯,且已累積不少升幅,樓價與收入比率升至14.8倍危險水平,超越九七年高峰,但為何業界反而預期樓價續升?

筆者認為只因供應斷層缺口越來越大,加上政府減辣引爆壓抑需求。再有就是市場心理及氣氛改變,已不再相信政府有能力令供求平衡。中大亞太研究就施政報告進行調查,發現最多受訪者認為應優先處理房屋及規劃。政府耗費了兩年多搞了一個所謂十年長策,還剛剛正式採納。調查結果極盡諷刺,亦證明長策不為社會所認同。

經濟增長與樓價脫軌

問題是短期升浪可維持多久?先從宏觀經濟說起。特首梁振英不被廣大市民認同,漠視巿民對真普選訴求,繼續激化矛盾,令行政立法關係徹底破裂,不合作運動升級,未來特區施政寸步難行,肯定拖慢內部經濟增長。特區迅速赤化,教育政策紊亂,高收入家庭移民潮重新起動。

過往所謂的六大產業完全不成氣候,又過分依賴金融地產自由行及基建。佔國民生產總值最大份額的轉口業務飽受外圍低增長及中國經濟放緩影響,更隨著中國經濟逐步開放,鄰國直接與中國簽訂經貿協議,特區角色逐漸淡化。

內部消費因高通脹、高樓價蠶食收入亦難以帶動增長。自由行因旅遊吸引力下降、數量飽和及平均個人消費下跌,黃金增長期已過。

金融方面,梁振英獨孤一味中港融合,滬港通雷聲大雨點小,人民幣產品及無限量兌換沒有帶來明顯經濟效益。

有經濟師預測本年生產總值負增長,正正反映特區經濟環境危機四伏。經濟增長已無法支持樓價再升。還有其它因素左右樓價,下回續談。

責任編輯:澹修德

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