【香港樓市動向】 CCL三創新高 六大指數齊破頂

樓市市場機制失效 近期升浪莫怪量寬

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【大紀元2015年01月30日訊】本港樓市升勢持續,反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)連續三周創歷史新高,最新報134.64,按周再升0.75%。分區指數除了九龍區跌0.72%外,其餘各區皆升兼創歷史新高,港島區大幅反彈2.45%,新界東上周大升後站穩,微升0.07%,新界西彈升1.9%。其餘各大領先指數包括大型屋苑指數、大型單位指數及中小型單位指數齊聲破頂。

部份大型屋苑成交呎價。(大紀元製表)
部份大型屋苑成交呎價。(大紀元製表)

二手樓市失控乾升

指數圖表已說明一切,從政府減辣起,短短7個月整體樓價已升14%,新界西升近18%,個別新界大型屋苑升25至30%,根本上二手樓價已失控。樓價超高,新居屋供應卻杯水車薪,引來瘋狂認購,房委會最終收近13萬份申請,結果令市場更加熾熱,代理更有話題說服買家入市。《施政報告》完全未能讓市民看見解決樓市供應的出路,全城繼續搶盤,短期升勢持續。

資本巿場方面,歐洲央行大舉印鈔引發金融市場動盪,貨幣戰爭一觸即發,資金繼續氾濫令息口無法回升,結果只會令固定資產價格再升。更不幸的是,梁振英還自欺欺人,指樓市供不應求情況接近尾聲。若特區政府再不認清樓市情況,採取果斷有力行動調控,樓價及租金將繼續乾升,上車盤將升至不可理喻的水平。政改問題與民生問題複合將令特區停滯不前。

樓價遠超負擔能力

某公司公佈最新的《全球樓價負擔能力調查》顯示,本港樓價冠絕全球,成為最難負擔城市。負擔能力是以平均樓價及平均家庭入息中位數作比較,結果顯示本港樓價是家庭入息中位數的17倍,為調查有紀錄以來最高,遠超排行第二位溫哥華的10.6倍及第三位悉尼的9.8倍。按國際標準,負擔能力超越5倍已代表樓價極難負擔,17倍不知可用甚麼來形容。

數據還未考慮適切居住環境,負擔能力是以400多呎房屋計算,而真正可用空間少於實用面積八成,比其它國際大城市平均住屋空間差天共地,價高之餘亦空間嚴重不足。負擔能力還是按去年第三季樓價計算,較現時樓價低6%,實際情況更令人心寒。怪不得連諾貝爾經濟學得獎者克魯明都說香港樓價瘋狂,又直指土地不足所致,與梁振英說不缺土地南轅北轍。

事實上,本港因土地不足,政府操控供應,提供樓房者準入門檻極高,需求又非與樓價有十足彈性關係,因此樓市的市場機制無法有效運作。即意味本港需要更大的限制板塊,即公營及資助房屋,及引入考慮負擔能力的管理機制。香港政府必先改變思維,多管齊下,單靠以數量為策,不可能使樓價回到可負擔水平。

輕率推政策致狂飆

對於近期樓市飆升,運房局局長張炳良指是因為量化寬鬆所致,又指其餘各大城市面對同樣問題。誠然,全世界各大城市固定資產近年漲幅不少,但可惜局長只說出了一半。先看看數據。《全球樓價負擔能力調查》報告比較2013年與14年的年負擔能力,香港由14.9升至17.0,溫哥華10.3升至10.6,悉尼9.2升9.8,倫敦7.3升至8.5。本港樓價的升幅,讓其它地方根本望塵莫及。

翻查倫敦市樓價數據,從08年至今平均升幅只有五成多,升幅最大的肯盛頓區亦只是七成。本港現時平均樓價是08年底的238%。翻查金管局統計數字,港元M2貨幣供應量2014年11月份比5月份增長只有3%,流動性沒有明顯增加,試問如何支持近期樓價升幅?

綜合以上數據,其實合理解釋只得一個,就是額外升幅來自政府製造的供求失衡及不當管理,長期沒意識到市場機制失效,對策沒有經過深思熟慮,調控力度不足,辣招不夠全面,又於不適當時侯減辣,令壓抑需求爆發,樓市狂飆。更重要的是,政府無法說服市民長策可以解決長期房屋問題,導致搶購潮。

作為領導者,首要任務是推銷願景研究策略貫徹執行。現屆特首認受性極低,政策背離大眾,肆意破壞行政立法關係,根本無法做到領導者的基本要求。香港若不處理根本,改變樓市管理思維,官員還一味指鹿為馬,為處於17倍負擔能力的天價樓房找藉口,樓市問題哪有解決的一天?

責任編輯:黃浩

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