【大紀元2015年10月10日訊】（大紀元記者Nathalie Dieul加拿大蒙特利爾報導）多倫多房市9月份出現「寒氣」，然而蒙特利爾市場還在回暖。然而，這個勢頭能維持多久？我們該怎樣解讀市場信號？請看大紀元的特別報導。
蒙房市4年裡最活躍的9月
大蒙特利爾房地產委員會（GMREB）10月6日公布的經紀人數據顯示，在剛過去的9月份，大蒙地區轉售房（二手房）交易一共完成2,665筆，比去年同期增加5%，是4年來房售最活躍的9月份。
與去年同期相比，拉瓦爾（Laval）9月的房售增加了10%，增幅最大，蒙特利爾島次之，增加8%，而南岸（South Shore）增長3%，北岸（North Shore）與Vaudreuil-Soulanges增1%。
當月所有的住房類別都顯現了交易增長，其中聯房繼8月份成交增加20%之後，9月份增加23%，而單戶住宅比去年同期增加了4%，共管公寓也增加了1%。
全大蒙區來說，當月共管公寓價格中位數（248,000元）比去年同期上漲6%，其中蒙特利爾島和南岸增幅高達8%。全大蒙區單戶住宅價格中 位數上漲3%到292,500元，其中蒙特利爾島上漲了9%。不過，2～5套聯房（Plexes）的價格中位數下跌了2%，到420,000元。
大蒙房委會董事會副會長吉拉（Sylvain Girard）表示，蒙特利爾島的房市回暖持續到9月份，自2月份以來，銷售逐月增長，今年截至9月底的成交量比去年同期增加9%。主要原因是單戶住宅的 銷售增加了17%。大蒙地區的5個主要區域今年累計的成交量均多過去年。
9月份的待售房數量保持在去年同期的水平，庫存在持續上升5年之後，終於在9月份看到停止。
大蒙房市在經歷復甦，正值秋季買房好時機，加拿大房屋按揭公司（法文縮寫SCHL，英文縮寫CMHC） 的分析師魯胡克斯（David L’Heureux）和魁省房地產委員會聯盟（法文縮寫FCIQ，英文縮寫QFREB）的分析師卡迪那（Paul Cardinal）解釋了目前關於大蒙地區的房市總體形勢。
公寓：買方市場 趨向平衡
獨立屋：平衡市場 將更平衡
卡迪那說，「如果我們看成交和待售房數量比例，大蒙房市實際上長期處於賣方市場，之後市場逐漸達到平衡，再而共管公寓成為買方市場，但目前也在趨於平衡，因為掛牌上市量幾乎不再增長。」現在，獨立屋和聯排屋市場處於平衡市場，共管公寓輕微傾向買方市場。
魯胡克斯說：「如果我們看整體的交易變化趨勢，這個市場在過去幾年中經歷了放緩，能夠看到交易數量的減少。目前市場已經寬鬆，也就是說現在更多傾向買方市場，無論是公寓、獨立屋還是聯排屋。因此買方在談判時確實具有優勢。」
未來幾年房價增長壓力小
這意味著近幾年來的價格壓力有所減輕，因此蒙特利爾目前的價格增長有所放緩。SCHL預計今年的漲幅約為2%，這也是我們幾年來已經觀察到的結果。
最近，過去幾個月中，市場出現一些復甦跡象。在交易量方面，最近幾個月有所增長，估計到今年底的交易量將輕微增長。我們預計今年會比去年增長2%或3%。
因此在幾年的放緩之後，我們終於迎來了某種程度的市場復甦。但今年和明年還是會傾向於買方市場。因此今年和明年的價格不會有過多增漲。這是蒙特利爾地區普遍能夠看到的情況。當然有些街區存在特殊情況，但整體上如此，特別是公寓市場：非常寬鬆，是明顯的買方市場。」
房屋出售速度加快
卡迪那說，「同時，我們也能感受到銷售的延遲已經開始趨於穩定。對於蒙特利爾地區來說，如果我們只看7月份，獨立屋的銷售期是穩定的，平均為93天。對於共管公寓則時間更長，平均119天，但比去年7月份縮短了8天。聯排屋方面平均是87天，比去年同期縮短11天。
如果看累計數字的話，能夠看到輕微增長，但從最近數據來看，銷售期已經重新開始縮短，這雖然不意味著新的趨勢已經形成，但我認為市場已經到了這一步。」
共管公寓 : 占市場的31 %
獨立屋 : 占市場的64 %
聯排屋 : 占市場的5 %
(來源 : FCIQ)
不同類別房價區間變化
從今年1月到8月的累積數據分析，總體來看，蒙特利爾島內的地產市場狀況良好，今年初以來銷售量增漲了9%。卡 迪那說：「在蒙特利爾島內，除了Ville-Marie和Villeray市區，其他市區活動量都有增漲。這證明島內還是有購房需求的，這讓我們能夠去審 視到底是買方市場還是賣方市場，一般來說蒙島內的市場和郊區相比還是稍微有些緊俏的。」
比如修女島（l’Île-des-Sœurs）的數據，今年和去年同期相比銷售增加了19%，另外中部區域，包括西山 （Westmount）、烏特蒙（Outremont）和皇家山（Mont-Royal）市區，以及聖勞倫（Saint-Laurent）區域今年也都有 強勁增長（+20%）。中部區域的增漲和售價相關，卡迪那先生解釋：「500 000 $及以上房產銷售增加；這裡很大一部分房產屬於高端住宅。」。
蒙島內唯一兩個銷售量比去年減少的區域是Ville-Marie（-6%）和輕微負增長的Villeray市區。FCIQ對於蒙市中心Ville-Marie的數字並無特別解釋，只說明這並不是一個趨勢。
今年5月～7月期間，位於蒙特利爾西邊的Vaudreuil-Soulanges區域的銷售量強勁增長，比2014年同期增加17%，7月增量高達42%。然而，此區域今年初的表現欠佳，因此綜合來看，2015年1月～8月的總體增幅為2%。
卡迪那分析說：「總體來看，Vaudreuil-Soulanges區域的地產數字狀況良好。由於最近（2012年末）30號高速路的整修，許多工業企業宣布將進駐這一區域，因此中期來講會對該區域的住宅市場產生積極影響。」
公寓：轉售市場復甦 新建設放緩
庫存未售出新公寓數量：3000
7月份在建公寓數量：10 000
今年開始動工的新公寓數量變化：-46%
來源 : SCHL
從掛牌出售的數量來看，目前蒙特利爾顯然有許多待售的二手共管公寓，因此買方在市場中有選擇餘地。為什麼會出現共管公寓的買方市場，魯胡克斯說，我們不能脫離新公寓建設來分析。
魯胡克斯說：「共管公寓市場過去幾年經歷了強勢增長。目前在市中心，還能看到許多吊車在不停地建造，這是個過去幾年中存在泡沫的市場。因此這 些公寓，一段時間之後會釋放到轉售房市場上。因此過去幾年公寓的庫存量大幅增長，這也造成目前供過於求，而我們認為目前需求並無增長。我們看到的情況是供 給過高而需求不變。」
不過，今年新公寓建設速度已大幅放緩，對於大蒙地區來說，開工建造的新公寓數量今年減少了46%。將有利於市場消化目前正在建造中的公寓。魯 胡克斯說，因此經過近幾年的活躍之後，目前的市場正在經歷調整。 7月份，蒙特利爾有10,000戶公寓在建。目前，蒙特利爾有3,000套未售出的新公寓。這也意味著建造節奏應該放緩。
過剩的公寓會造成價格下降的壓力，魯胡克斯說，但目前狀況並非如此，市場的反應速度很快。
因此，總體而言，新公寓方面：市場放緩；轉售公寓方面：是買方市場，但存在一些復甦跡象。目前公寓市場對買方有利。買方在新房和轉售房市場上都有許多選擇。
與加拿大其他大城市比較
SCHL和FCIQ的兩位分析師一致認為，蒙特利爾的房價較加拿大其他大城市比更加容易讓人接受。
卡迪那表示：「和卡爾加里、多倫多或溫哥華相比，（蒙特利爾）一直是加拿大最易買房的大都市。」除了價格更便宜，這裡的公寓和獨立屋面積也通常比別處更大。
魯胡克斯說：「在價格方面，差異十分明顯。蒙特利爾的轉售房均價為335,000～340,000元左右。多倫多的均價接近600,000元，而溫哥華則高達850,000元。因此價格方面確實存在很大差別。」
魯胡克斯說，蒙特利爾地產市場和多倫多、溫哥華的主要區別在於，後兩者目前的價格壓力明顯更大，價格年增長率為5%，轉售房方面，蒙特利爾市場的年增長率為2～3%。
魯胡克斯說：「如果想買一座獨立屋，在各城市情況基本相同，當然蒙特利爾的價格比其他大城市便宜，溫哥華的高端市場會拉高平均房價，溫哥華也 有一些依山傍水，價格可以接受的房子。雖然會比蒙特利爾高出很多，但也是可以接受的選擇。在溫哥華和多倫多比較遠離市中心的區域還是有的。」
卡迪那指出，今年前7個月的累計數字和2014年同期相比，能夠看出溫哥華和多倫多這兩個大都市的市場「明顯存在泡沫」：兩個城市同期價格漲幅都是10%，而蒙特利爾為2%，卡爾加里降低1%。
從2014年數據的4個城市的同類型房屋均價比較來看，因目前溫哥華和多倫多的價格仍在上漲，我們將會看到這兩個房市在2015年和蒙特利爾的差距會更大。
拿2015年1月～7月銷售數量與2014年同期比較，卡迪那解釋說，卡爾加里的負增長是因為「受油價格影響，石油的開採和運輸業活動都大幅放緩」。
蒙出租空置率仍處低位
對出租房市場和投資者的分析， 2014年秋季出爐的數據表明，蒙特利爾出租房空置率為3.4%，魯胡克斯 表示，「我們看到出租房市場最近幾年的出租率呈現增漲。這個空置率是比較低的，大部分得益於每年相繼而來的新移民。我們預期每年約20,000的新移民在 登陸第一年有租房需求。這使得蒙特利爾的出租房空置率維持在較低水平，而魁省其他城市的空置率可能超過5%。
蒙市中心20%共管公寓出租
對於共管公寓市場，我們預計大蒙地區投資者擁有的公寓數量，即購買後用於提供出租的共管公寓數量比率在13%左 右。近幾年來這方面也出現增長，越來越多的投資者進入市場，特別是蒙市中心。在Ville-Marie市區，超過20%的共管公寓提供出租，因此是由投資 者購買的。蒙特利爾的這一趨勢還在上升。但和多倫多、溫哥華相比，這一現象並不算明顯。多倫多和溫哥華的市中心超過40%的共管公寓都是提供出租的。」
加拿大房屋按揭公司SCHL是「國家住房責任機構」，魁省房地產委員會聯盟是「聯合了全省12個房地產委員會的非營利組織」。
責任編輯：甄秀欣
