大蒙2015秋房市怎麼看?

Nathalie Dieul加拿大蒙特利爾

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【大紀元2015年10月10日訊】(大紀元記者Nathalie Dieul加拿大蒙特利爾報導)多倫多房市9月份出現「寒氣」,然而蒙特利爾市場還在回暖。然而,這個勢頭能維持多久?我們該怎樣解讀市場信號?請看大紀元的特別報導。

房市4年裡最活躍的9月


大蒙特利爾地產委員會(GMREB)10月6日公布的經紀人數據顯示,在剛過去的9月份,大蒙地區轉售房(二手房)交易一共完成2,665筆,比去年同期增加5%,是4年來房售最活躍的9月份。

與去年同期相比,拉瓦爾(Laval)9月的房售增加了10%,增幅最大,蒙特利爾島次之,增加8%,而南岸(South Shore)增長3%,北岸(North Shore)與Vaudreuil-Soulanges增1%。

當月所有的住房類別都顯現了交易增長,其中聯房繼8月份成交增加20%之後,9月份增加23%,而單戶住宅比去年同期增加了4%,共管公寓也增加了1%。

全大蒙區來說,當月共管公寓價格中位數(248,000元)比去年同期上漲6%,其中蒙特利爾島和南岸增幅高達8%。全大蒙區單戶住宅價格中 位數上漲3%到292,500元,其中蒙特利爾島上漲了9%。不過,2~5套聯房(Plexes)的價格中位數下跌了2%,到420,000元。

大蒙房委會董事會副會長吉拉(Sylvain Girard)表示,蒙特利爾島的房市回暖持續到9月份,自2月份以來,銷售逐月增長,今年截至9月底的成交量比去年同期增加9%。主要原因是單戶住宅的 銷售增加了17%。大蒙地區的5個主要區域今年累計的成交量均多過去年。

9月份的待售房數量保持在去年同期的水平,庫存在持續上升5年之後,終於在9月份看到停止。

大蒙房市在經歷復甦,正值秋季買房好時機,加拿大房屋按揭公司(法文縮寫SCHL,英文縮寫CMHC) 的分析師魯胡克斯(David L’Heureux)和魁省房地產委員會聯盟(法文縮寫FCIQ,英文縮寫QFREB)的分析師卡迪那(Paul Cardinal)解釋了目前關於大蒙地區的房市總體形勢。

公寓:買方市場 趨向平衡
獨立屋:平衡市場 將更平衡

卡迪那說,「如果我們看成交和待售房數量比例,大蒙房市實際上長期處於賣方市場,之後市場逐漸達到平衡,再而共管公寓成為買方市場,但目前也在趨於平衡,因為掛牌上市量幾乎不再增長。」現在,獨立屋和聯排屋市場處於平衡市場,共管公寓輕微傾向買方市場。

魯胡克斯說:「如果我們看整體的交易變化趨勢,這個市場在過去幾年中經歷了放緩,能夠看到交易數量的減少。目前市場已經寬鬆,也就是說現在更多傾向買方市場,無論是公寓、獨立屋還是聯排屋。因此買方在談判時確實具有優勢。」

未來幾年房價增長壓力小

這意味著近幾年來的價格壓力有所減輕,因此蒙特利爾目前的價格增長有所放緩。SCHL預計今年的漲幅約為2%,這也是我們幾年來已經觀察到的結果。

最近,過去幾個月中,市場出現一些復甦跡象。在交易量方面,最近幾個月有所增長,估計到今年底的交易量將輕微增長。我們預計今年會比去年增長2%或3%。

因此在幾年的放緩之後,我們終於迎來了某種程度的市場復甦。但今年和明年還是會傾向於買方市場。因此今年和明年的價格不會有過多增漲。這是蒙特利爾地區普遍能夠看到的情況。當然有些街區存在特殊情況,但整體上如此,特別是公寓市場:非常寬鬆,是明顯的買方市場。」

房屋出售速度加快

卡迪那說,「同時,我們也能感受到銷售的延遲已經開始趨於穩定。對於蒙特利爾地區來說,如果我們只看7月份,獨立屋的銷售期是穩定的,平均為93天。對於共管公寓則時間更長,平均119天,但比去年7月份縮短了8天。聯排屋方面平均是87天,比去年同期縮短11天。

如果看累計數字的話,能夠看到輕微增長,但從最近數據來看,銷售期已經重新開始縮短,這雖然不意味著新的趨勢已經形成,但我認為市場已經到了這一步。」
  共管公寓 : 占市場的31 %
  獨立屋 : 占市場的64 %
  聯排屋 : 占市場的5 %
  (來源 : FCIQ)

不同類別房價區間變化


從今年1月到8月的累積數據分析,總體來看,蒙特利爾島內的地產市場狀況良好,今年初以來銷售量增漲了9%。卡 迪那說:「在蒙特利爾島內,除了Ville-Marie和Villeray市區,其他市區活動量都有增漲。這證明島內還是有購房需求的,這讓我們能夠去審 視到底是買方市場還是賣方市場,一般來說蒙島內的市場和郊區相比還是稍微有些緊俏的。」

比如修女島(l’Île-des-Sœurs)的數據,今年和去年同期相比銷售增加了19%,另外中部區域,包括西山 (Westmount)、烏特蒙(Outremont)和皇家山(Mont-Royal)市區,以及聖勞倫(Saint-Laurent)區域今年也都有 強勁增長(+20%)。中部區域的增漲和售價相關,卡迪那先生解釋:「500 000 $及以上房產銷售增加;這裡很大一部分房產屬於高端住宅。」。

蒙島內唯一兩個銷售量比去年減少的區域是Ville-Marie(-6%)和輕微負增長的Villeray市區。FCIQ對於蒙市中心Ville-Marie的數字並無特別解釋,只說明這並不是一個趨勢。

今年5月~7月期間,位於蒙特利爾西邊的Vaudreuil-Soulanges區域的銷售量強勁增長,比2014年同期增加17%,7月增量高達42%。然而,此區域今年初的表現欠佳,因此綜合來看,2015年1月~8月的總體增幅為2%。

卡迪那分析說:「總體來看,Vaudreuil-Soulanges區域的地產數字狀況良好。由於最近(2012年末)30號高速路的整修,許多工業企業宣布將進駐這一區域,因此中期來講會對該區域的住宅市場產生積極影響。」

公寓:轉售市場復甦 新建設放緩

  庫存未售出新公寓數量:3000
  7月份在建公寓數量:10 000
  今年開始動工的新公寓數量變化:-46%
  來源 : SCHL

從掛牌出售的數量來看,目前蒙特利爾顯然有許多待售的二手共管公寓,因此買方在市場中有選擇餘地。為什麼會出現共管公寓的買方市場,魯胡克斯說,我們不能脫離新公寓建設來分析。

魯胡克斯說:「共管公寓市場過去幾年經歷了強勢增長。目前在市中心,還能看到許多吊車在不停地建造,這是個過去幾年中存在泡沫的市場。因此這 些公寓,一段時間之後會釋放到轉售房市場上。因此過去幾年公寓的庫存量大幅增長,這也造成目前供過於求,而我們認為目前需求並無增長。我們看到的情況是供 給過高而需求不變。」

不過,今年新公寓建設速度已大幅放緩,對於大蒙地區來說,開工建造的新公寓數量今年減少了46%。將有利於市場消化目前正在建造中的公寓。魯 胡克斯說,因此經過近幾年的活躍之後,目前的市場正在經歷調整。 7月份,蒙特利爾有10,000戶公寓在建。目前,蒙特利爾有3,000套未售出的新公寓。這也意味著建造節奏應該放緩。

過剩的公寓會造成價格下降的壓力,魯胡克斯說,但目前狀況並非如此,市場的反應速度很快。

因此,總體而言,新公寓方面:市場放緩;轉售公寓方面:是買方市場,但存在一些復甦跡象。目前公寓市場對買方有利。買方在新房和轉售房市場上都有許多選擇。

與加拿大其他大城市比較

SCHL和FCIQ的兩位分析師一致認為,蒙特利爾的房價較加拿大其他大城市比更加容易讓人接受。

卡迪那表示:「和卡爾加里、多倫多或溫哥華相比,(蒙特利爾)一直是加拿大最易買房的大都市。」除了價格更便宜,這裡的公寓和獨立屋面積也通常比別處更大。

魯胡克斯說:「在價格方面,差異十分明顯。蒙特利爾的轉售房均價為335,000~340,000元左右。多倫多的均價接近600,000元,而溫哥華則高達850,000元。因此價格方面確實存在很大差別。」

魯胡克斯說,蒙特利爾地產市場和多倫多、溫哥華的主要區別在於,後兩者目前的價格壓力明顯更大,價格年增長率為5%,轉售房方面,蒙特利爾市場的年增長率為2~3%。

魯胡克斯說:「如果想買一座獨立屋,在各城市情況基本相同,當然蒙特利爾的價格比其他大城市便宜,溫哥華的高端市場會拉高平均房價,溫哥華也 有一些依山傍水,價格可以接受的房子。雖然會比蒙特利爾高出很多,但也是可以接受的選擇。在溫哥華和多倫多比較遠離市中心的區域還是有的。」

卡迪那指出,今年前7個月的累計數字和2014年同期相比,能夠看出溫哥華和多倫多這兩個大都市的市場「明顯存在泡沫」:兩個城市同期價格漲幅都是10%,而蒙特利爾為2%,卡爾加里降低1%。

從2014年數據的4個城市的同類型房屋均價比較來看,因目前溫哥華和多倫多的價格仍在上漲,我們將會看到這兩個房市在2015年和蒙特利爾的差距會更大。

拿2015年1月~7月銷售數量與2014年同期比較,卡迪那解釋說,卡爾加里的負增長是因為「受油價格影響,石油的開採和運輸業活動都大幅放緩」。

蒙出租空置率仍處低位

對出租房市場和投資者的分析, 2014年秋季出爐的數據表明,蒙特利爾出租房空置率為3.4%,魯胡克斯 表示,「我們看到出租房市場最近幾年的出租率呈現增漲。這個空置率是比較低的,大部分得益於每年相繼而來的新移民。我們預期每年約20,000的新移民在 登陸第一年有租房需求。這使得蒙特利爾的出租房空置率維持在較低水平,而魁省其他城市的空置率可能超過5%。

蒙市中心20%共管公寓出租

對於共管公寓市場,我們預計大蒙地區投資者擁有的公寓數量,即購買後用於提供出租的共管公寓數量比率在13%左 右。近幾年來這方面也出現增長,越來越多的投資者進入市場,特別是蒙市中心。在Ville-Marie市區,超過20%的共管公寓提供出租,因此是由投資 者購買的。蒙特利爾的這一趨勢還在上升。但和多倫多、溫哥華相比,這一現象並不算明顯。多倫多和溫哥華的市中心超過40%的共管公寓都是提供出租的。」

加拿大房屋按揭公司SCHL是「國家住房責任機構」,魁省房地產委員會聯盟是「聯合了全省12個房地產委員會的非營利組織」。

責任編輯:甄秀欣

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