不是說你手上有多少現金，就一定能買多少錢的房子。取決於能夠購買房價的上限是以–理想中的房屋價位+買方的交易費+可能需要的房屋檢查或維修的費用的總合。
久違了，我親愛的讀者們，有一段時間沒空喝咖啡，整理心情練習中文打字了。回頭看看，最近的日子忙得像陀螺，轉個不停，但是心裏很踏實。地產業界五花八門進修的課程，再加上各個挑戰的新客人，對我來說就像小孩走進森林裡的糖果屋，又驚喜，又可滿足我像湯姆男孩般探索好奇的個性。這次的專欄就分享最近的學習，概略的談談，近來常常被國內買家們問到的問題就是「外國人可以在美國買房嗎?」事實上，任何人都可以在美國買房子，和購買人有沒有美國身份份無關。美國是土地私有制國家，非美國居民購屋享有與美國居民同等的權利，外國購買者只要當事人持有有效的簽證和護照，並且能提供充分的財務證明都可以的。不然只要文件齊全，也同樣可以透過貸款的方式來購屋置產。那要如何開始呢? 買房要注意哪些事項呢?
首先要決定想要購買多少錢的房子。當然，這不是說你手上有多少現金，就一定能買多少錢的房子。取決於能夠購買房價的上限是以–理想中的房屋價位+買方的交易費+可能需要的房屋檢查或維修的費用的總合。如果是貸款，除了交易費及房屋的可能需要修繕的費用外，則還要事先要知道你能夠借出多少錢，申請到的貸款方案，是否有必須要放入多少的首付款的規定。
第二步就是要決定要買在哪一個城市或哪一區。以目前的美國房市來說，亞特蘭大當然比較起嚴重受到泡沫經濟衝擊的太平洋沿岸的加州舊金山、，洛杉磯和東北的紐約等等巨型城市比較起來，因為氣候四季分明，合理的生活開銷，及華人生活圈的成型，等等天時地利的因素，已經成為新移民的購屋主要首選地區了。
一但決定了地區，這時就可以開始與該地區的經紀人(realtor)連絡討論。很重要，要注意的一點，你要找的是一個具有豐富的專業知識，能夠幫助你並瞭解你的需要，事事以你的利益為優先，能夠幫你找到最合適你的房子的經紀人或仲介。而不是只是單單僅以為了賺你買房時的佣金為主要考量的房地產仲介。
當你選定了理想中的房屋，這時你的經紀人就會幫你向賣方經紀人索取賣方已知的房屋現況,同時可以準備文件讓你簽名，,準備下標了。買方一般是經由買方仲介通過其所屬的經紀公司(brokerage)來向代表賣方的經紀人下標(make an offer)。下標時必須要同時提供包括保證金的支票影本，及有足夠完成交易的總金額的財務證明。
如果是現金購屋，這證明一般就是美國境內銀行的最近兩個月的報告(bank』s monthly statement)或是由境外或美國銀行開出的正式的財務證明(proof of fund)。貸款的話，則是由貸款公司所發出的一份貸款預先證明(pre-approval letter)。
如果賣方接受了你提出的價錢及合約內含的條件，合約綁定後，Due Diligence開始運作。買方的第一件事就是必須在合約同意的時限內，透過經紀人將保證金存入一個稱為Escrow的維護公平交易的第三方。通常是2至3天內要把保證金交給買方的經紀公司存入Escrow Account。
買方也要在一定的時間內 (通常10-14天)，請求賣方協助完成包括提供貸款審核通過所需的文件，以及房屋狀況、蟲蟻、屋頂等等所有的檢查。在請專業人員做房屋檢查的這個階段，如果檢查出來的結果沒有問題，或者檢查報告認為需要做適當的處理，經由買賣雙方再進一步溝通後，買賣方滿意並同意彼此的處理方式的話，雙方這時便進入正式的交易的階段。到了這個階段之後，我都盡力鼓勵買賣雙方互相體諒，站在對方立場設想，給別人方便，就是給自己方便。交易滿意成功的可能性自然提高,買賣雙方也皆大歡喜!我也有聽其他仲介說過，曾經有買賣雙方都堅持己見,互有歧見而導致買賣不成的。如果是買方無故退場，買方的保證金，賣方可能就將不再退還，或只退還部份的保證金來做為賣方損失。反之，如果是賣方的過失，買方除了要求拿回保證金之外，也可以向賣方要求適當的補償。
在同意所有的事項，簽完所有的合同之後，過戶前約7至12天，為了確定過戶順利進行，過戶律師會開始要求補其不足的文件，並且買方仍然有權在交屋的至少前2天提出要再做最後一次的私人檢查，來確定房屋的完整性。如果沒有其它的意外，這時買賣雙方就是在等著最後拿鑰匙交屋了。接下來下週我們來談談外國人在美置產的三種稅。
Realtor鄭惠媚
Berkshire Hathaway-Georgia Property
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責任編輯：郝莉
