奧克蘭燙手房價 幾家歡喜幾家愁

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【大紀元2015年11月19日訊】(大紀元記者李捫心新西蘭綜合報導)奧克蘭這幾年瘋漲的房價,已經成了新西蘭人談論最多的話題。政府和央行都在絞盡腦汁,希望出臺有效政策給房市降溫,反對黨工黨和優先黨在批評政府工作不力的同時,也都拿出看家本事,免得奧克蘭房市泡沫一旦破裂,會對新西蘭經濟造成破壞性衝擊。

而作為普通百姓,有的如魚得水,四處投資,幾年間資產增加幾十、幾百倍;有的見好就收,用原來在奧克蘭的房產,換得了其它地區的高端物業;有的則在夾縫中生存,為壓在身上的龐大貸款拚命工作;還有的仍在攢抵押款,但似乎攢錢的速度總也趕不上房價增長的速度,而且即便湊齊了首付款,這輩子也很難還得清。所以是喜是憂,是苦是樂,酸酸甜甜,箇中滋味,只有身在其中的奧克蘭百姓自己知道。

本週,媒體披露了房地產中介們的收入情況,指大牌房地產中介的年收入,都在150萬元以上,比那些大牌公司總裁都風光;與此同時,媒體也報導了一些普通的工作民眾,掙扎在房市的邊緣線上。小學教師工會就警告,因為無法承受奧克蘭的住房消費,奧克蘭資深小學教師正在上演「勝利大逃亡」,奧克蘭小學將面臨有經驗教師嚴重缺乏的現象。

中介年賺百萬

隨著奧克蘭房價的不斷竄升,房地產中介的收入也水漲船高。房地產學會的最新數據顯示,奧克蘭有24名頂尖房地產中介,每年賺取至少150萬元的收入;另外還有上千名中介(約佔20%),每年的收入達到50萬元,跟大公司或大機構的總裁或高級主管差不多少。

數據顯示,賣掉一套中等價格的房屋,在2010年房價中位數是45萬元時,中介費用為1萬8,000元,而在2015年房價中位上竄到75萬元時,中介費用按相同比例就變為至少要2萬4,000元,最高可達到將近2萬7,000元,也就是說,5年中的中介費用大漲了將近50%。

按照基本數據估算,三傢最大房地產公司的頂尖中介——巴福特(Barfoot&Thompson)的Yvonne Wang、哈考茨(Harcourts)的Matty Ma和貝裏斯(Bayleys)的 Gary Wallace,收入肯定超過150萬元。

其中Gary Wallace在過去的10年間,賣出的房屋總價值達到8億元。他個人所賺取的中介費,至少也得有1,600萬元,每年平均收入應該高於150萬元。而Matty Ma呢,在過去13年內共賣出總價值達5億元的房屋,儘管她表示不允許透露收入,但估計收入也不會低於150萬元這個數。Yvonne Wang在過去兩年裏,至少賣出去250套房屋,每年的銷售額都差不多在1億元左右,如果只按3%來估算,仍然有300萬元的中介費用,去除團隊賣出的,她自己的淨收入,應該不會低於這個數字的一半。

批評人士說,雖然房價猛漲,但這些中介的提成比例卻沒有降低,這就造成每賣掉一套房產,中介費用比以前多出將近一半之多。

其實房地產中介的競爭也是相當激烈的,這就要求更多的投入和更多的技能。房屋中介公司瑞懷特(Ray White)的經營主管Graeme Fraser表示,工作認真的中介自然回報也多,他們的精英中介,每年都可賺得50多萬元,超過那些高階管理人員的收入。

可能就是因為辛苦工作確實能帶來豐厚回報,這幾年奧克蘭房地產中介的隊伍也在迅速壯大。目前,全國共有1萬1,683名房地產中介,僅奧克蘭就有5,636名,佔了一半,比例超過了其佔全國人口的比例(三分之一),競爭自然也比其它地區激烈。

房地產投資協會人數翻3番

除了房地產中介,這幾年奧克蘭投資房地產的人數也成倍地增長,用作投資的房產也越來越多。在這些人當中,很多人都是屬於業餘、單幹的,最開始並不是專門要投機賺錢,只是覺得要給自己銀行裏那些存款保值或升值,買房還是相對保險一些,於是歪打誤撞,也變成了投資者。

而那些比較專業的或想要變得更專業的,紛紛湧向房地產投資者協會。奧克蘭房地產投資者協會主席安德魯•布魯斯(Andrew Bruce)說,五年前,參加每月例會的只有150人,而現在,則有超過400人來學習如何投資,每次都人滿為患。

而那些物業投資公司,也都是賺得盆滿缽滿。物業投資公司Argosy本週公佈的上半年淨收入,6.2%的增加據報是因為得益於奧克蘭寫字樓盤緊俏的緣故。他們在奧克蘭的寫字樓的出租業務,上半年大漲了38%,因而帶動整個的物業租賃業務提升11%。

小學教師大逃亡

本週出臺的奧克蘭小學校長協會(Auckland Primary Principals’ Association)的調查報告顯示,超過一半辭職的小學教師,都離開了奧克蘭。原因只是因為他們的收入無法承擔奧克蘭的高昂消費。他們在這裡買不起房、或付不起房屋貸款,生活、養家都很困難。

協會主席弗朗西斯•尼爾森(Frances Nelson) 說,在全國其它地方,房價都比奧克蘭便宜得多,而小學教師的工資卻是在哪裏都一樣。

尼爾森說,這些辭職的教師大多都富有教學經驗。他警告,奧克蘭因此可能會面臨小學教師青黃不接的問題。他們的調查顯示,有三分之一的校長承認最近招收的教師8成以上都缺乏經驗、需要繼續培訓,教學工作已經受到影響。他們希望教育部儘快採取措施,讓奧克蘭能留住有經驗的教師。

奧克蘭房市成經濟最大危險

國際貨幣基金組織(IMF)在上週推出的年度報告中,把奧克蘭過熱房市列為對新西蘭經濟的最主要危險因素,超過其它4個可能對新西蘭經濟造成衝擊的因素,如中國經濟放緩、乳製品價格下跌、全球市場金融動盪以及厄爾尼諾現象引發的乾旱等氣候問題等。

IMF建議,政府不要為了財政盈餘而太緊縮預算開支,應加大基礎設施投資,以便於加緊建造住房、增加住房供應,緩解奧克蘭房市供不應求的緊張局面。IMF還建議,政府不要直接參與住房建造,這與工黨的政策相同。

政府與奧克蘭市政府在兩年前簽訂了住房建造協議,雙方同意在接下來的幾年裏,每年批准並建造約1萬3,000套住房。不過,兩年過去了,奧克蘭市政府也已釋放土地、批准了2萬多套房屋的建造申請,但迄今為止,建成住房只有100多套,遠遠落後於計劃,令奧克蘭房市進一步惡化。國家估價局(QV)的最新統計數字顯示,奧克蘭房價去年大漲了24.4%,房屋中間價也已經突破90萬元大關。

在匯豐銀行(HSBC)把新西蘭放在(經濟危險)觀察名單上後,政府對奧克蘭房市問題更加重視,正考慮與央行一起,出臺與收入掛鉤的貸款政策,即貸款的上限為家庭收入的若干倍(國際上有3-4.5倍的先例)。批評家認為這樣會根本上把年輕家庭推出住房市場,因為按照目前奧克蘭的平均工作收入5萬8,000元計算,一個年收入11萬6,000元的家庭買房,最多能夠獲得52萬2,000元的貸款(以4.5倍算),剩下的38萬元,如何才能攢得上?其實本月初,與房價掛鉤的限貸令(LVR)的實施,已經讓很多奧克蘭年輕家庭因付不上30%的抵押款,而無法得到房屋貸款、擁有自己的住房。

責任編輯:張莉莉

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