【大紀元2015年11月28日訊】（大紀元記者李翔尚加拿大蒙特利爾報導）A先生要賣房，前後經過了2次地產經紀人對房產的評估和1次銀行約定的估價師估價，每次估價不同，這些估價也都與市政估價不同。那麼我們要怎麼看待房產估價呢？估價就沒有準則了嗎？對於估價，您應當了解甚麼？
一套房產 多個估價
在這裡的例子中，A先生不久前在蒙特利爾郊區買了一套價格約60萬元的獨立屋，因為資金有限，需要賣出正在自住的小套平房。很巧這次賣房的也是上次賣給他現有自住房的經紀人Y。因為這層關係，A先生就順便讓Y經紀人給舊房做一個價格評估。同時，A先生在門外打出房屋待售的標識馬上招來了另外的經紀人Z，自動要求服務，A先生於是讓她也報個評估價。Z經紀人報了325,000元，但是Y經紀人只給了285,000元。
儘管A先生喜歡更高的評估價，但是Z經紀人年輕，而Y經紀人年長、更有經驗，而且之前兩次買房打過交道，因此A先生偏向更信任Y經紀人。不過由於報價相差頗大，A先生於是向他們詢問各自評估的理由。
為了驗證自己的估價，Z經紀人從電腦上經紀人銷售網裡提出了周圍剛剛售出的幾套房產，分別與A先生的房產做了住房面積、土地面積、臥室間數、衛浴間、廚房、供暖、建築時間、裝修等對比，得出了大概320,000元的估價。不過，因為房屋室內剛剛完全裝修完畢，屋頂和供暖系統和熱泵等更換剛剛兩三年，會是比較搶手的房，因此多給了5,000元，留了些買家的還價餘地。
而Y經紀人認為，A先生10年前買這套房時的價格是140,000元，現在可以翻一番，再者，A先生必須要將這套房產脫手，以完成新買房的交易。因而只按市政估價之上一些，給了285,000元。
A先生自己分析說，儘管自己也急於將房產出手，但是Y經紀人並沒有考慮到市場的需求動態和住宅已經過全面裝修的因素，按照低估價出手，自己可能會失去部分利益，因而他最終選擇了Z經紀人。
事實證明，Z經紀人認為市場對這一類住房的需求旺盛是對的。這套舊宅最終在還未來得及上網時，就被買家看中了買下，在雙方商討後價格定在318,000元。
買家申請貸款時，銀行派來了物業評估師，最後得出舊房價值是315,000元的結論。買家只能按銀行的估價獲得銀行的最大比例貸款。實際房價並沒高出銀行估價太多，多出的部分買家做了首付處理，房屋最終成交。
不同估價 含意差異大
這個案例中，我們看到了市政評估、經紀人評估、銀行評估與成交價等幾個關於物業價值的用語，讓我們先來看看這些價值有何不同之處。
首先，市政評估主要是用於計算業主繳納的物業稅，每三年更新一次，每個市政的房產評估有效期不同，反應的是上一個評估期中第二年7月1日的房產價值。例如，蒙特利爾市府2014～2016的年度房產評估卷（Assessment Roll），反應的是2012年7月1日的房產價值。拉瓦爾市政府的最新房產評估卷為2013～2015年，反應的是2013年7月1日的房產價值。
這個市政評估（Assessment）適用於在一個管轄區內的所有的已建或者閒置地產，從分析在這個區域內當時的所有成交價格，根據每年的房市變化，並將房產新舊、房產翻新和是否發生交易等因素納入考慮，給予調整這個價格而得出的。新的市政評估公布後也會可能再根據業主提出的反駁意見進行調整。
經紀人的評估價（Broker Opinion of Value，即BPO）是對賣家要出售的房產的一個初步評估。這個評估主要是參考近期市場上同類型的成交價平均得出，不過也存在賣家的意願、經紀人的經驗等影響因素。
成交價是房產買、賣雙方商談後達成協議的交易價格，買方應當支付給賣方的錢。除了雙方的意願，這個價格通常由同一社區的近期成交價格、目前待售房價格、目前房市狀況和買家買房態度等多個因素而決定。
銀行評估（appraisal）主要是出於承擔風險的考慮，比經紀人評估更複雜，通常會聘請獨立估價機構評估房產價值。這個評估報告帶有相關房產的圖、數據和包括內部、外部的檢查細節，帶有能支撐這個估價、近期內售出的、臨近的3套房產的成交價作為參考，還應有關於被評估房產所處社區的設施、現下和將來的發展規劃，以及涉及法律方面等可能影響這項房產的未來價值。估價師有著職業操守，原則上賣家無法對這個估價做出任何影響。
如果銀行估價低於成交價，並不意味著交易不合算，只要是相差不太離譜。以下是幾個潛在的原因：1. 銀行估價偏保守，減低按揭風險，預防在房市下跌、房價縮水時客戶違約，難收回貸款本金。2. 估價師在評估房產時，通常是收集近3個月內幾個同地段中類似的房屋，然後根據這些房屋的特點做出調整，例如是否有空氣交換器，和衛浴間多少等，最後獲得平均價格。如果附近沒有類似房屋成交數據，估價師如果沒有到其他近鄰房屋考察，這樣得出的估價往往也會比較低。3. 估價是基於之前的數據做出的，那麼在房價上漲的時候所得到的估價也會偏低。
賣房經紀估價越高越好？
房價越高對賣家越好，賣方通常都會覺得自己的房產比實際價值更值錢，往往也會希望賣房經紀人給自己房產的估價更高一些。不過，理想往往不如現實，就如業界內流傳的一句話：房產要價過高，等於是幫助其他要價合適的房產成交。
這是因為，在買方市場或者平衡市場下，要價過高可能會導致房產更難脫手；就算是買家願意購買，如果買家資金有限，而銀行為審批貸款而做的房產估價偏保守，買家也很可能在無法獲得貸款的情況下撤銷買房合同。
當然，賣家也不希望房價被低估導致損失。明智的做法是，選擇至少三個熟識當地市場的、手上有當地待售房的經紀人，請他們分別給您估計房價，然後從中判斷。
責任編輯：蔣真
