CMHC:渥太華2016-2017年房屋市場展望

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【大紀元2015年11月29日訊】(大紀元渥太華記者站)加拿大按揭與房屋公司(CMHC)近期發表渥太華地區2016-2017年房屋市場展望報告,對渥太華地區未來兩年房地產市場的新屋市場,二手房市場,出租市場及經濟概況做了較為詳細的分析和預測。

• 2016年新屋開工量由於鎮屋的推動將反彈

• 2016年二手房銷售將上升,之後在2017年有所下降

• 二手房將為平衡市場,銷售價格將平穩增長

• 專門建來用於出租的公寓空置率將小幅下降

新房市場

渥太華地區(Ottawa Census Metropolitan Area,簡稱CMA)的新屋開工量,預計2016年比2015年將有超過4%的反彈,主要原因是鎮屋開工量開始上升。新屋開工在2015年年底將達到自2000年以來的最低水平,而谷底之後的反彈也將隨之出現。就業的改善和薪金的提高都將支持預測期內新屋開工的表現。

今年低層住宅開工量的跌幅達到兩位數字,但此後會在鎮屋建設增加的影響下有所回升。獨立屋建設繼2012年大幅下降之後,在2013-2014年間出現反彈。但總的來看,過去三年的建設趨勢是由獨立屋向多種類型住宅轉變。其原因是其它類型住宅的可支付性更強,位置也比較集中,而且現在人們的家庭規模更趨於小型化。預計2016年的獨立屋建設將表現平平,2017年甚至更低,而半獨立屋和鎮屋的建設則會有所上升。

新建鎮屋和半獨立屋比昂貴的獨立屋更有價格優勢,可支付性強。此外,獨立屋建設的上升點已轉移到比近郊區更遠的遠郊區,如West Carleton、Clarence Rockland和Russell等地,那些地方的土地供應量更為充足。2006-2014年間,上述三個地區的獨立屋開工量佔去了全市獨立屋開工總量的17%,而半獨立屋和鎮屋的建設在這三個地區則分別僅佔全市該類住房總開工量的6%。

以上三類低層住宅的建設仍然大多集中在Nepean地區的綠帶以外。2006-2014年間,該區域的獨立屋開工量佔全市獨立屋總開工量的23%,鎮屋開工量佔總開工量的27%,半獨立屋佔17%。同期Kanata地區的獨立屋、半獨立屋和鎮屋的該項比例分別是15%、11%和23%。Gloucester綠帶以外地區此三類住房的同一比例則分別為13%、22%和17%。2015年,類似的趨勢仍體現在Kanata和Gloucester綠帶以外,獨立屋建設進一步移向遠離市區的位置。

高層住宅方面,共管公寓的開工繼兩年時間的縮減建設、清除庫存之後,有望在2016年小幅上升。但是,截至2015年8月,已建成但未售出的單元數量仍高達472套。同時,當月還有在建公寓約2,000套,其中的一部分可能仍未售出。高層建築經過三年的調整,2017年應該會出現適度的增加。高層建築開工量能夠在渥太華保持一定水平,主要是人口結構決定了多戶住宅的需求量。60%的渥太華家庭僅由一至二人組成,這樣的家庭更有可能選擇小而易於管理的住房。

高層住宅與低層住宅的建設和建設地點取決於土地供應狀況。根據渥太華市2013年進行的最新土地供應調查,比例最高的空置土地供應出現在Kanata-Stittsville地區,佔總面積的35%,其次是Orleans和Riverside South,分別佔21%和20%。與之相對應,比例最高的高層住宅開工量出現在渥太華市中心,因為那裡的空置土地供應量僅佔1%。而Gloucester、Kanata和Nepean綠帶以外則佔據了所有其它類型住宅的較大份額。在預測期內,預計外圍區域,如Cumberland、Clarence-Rockland和Russell等地區的獨立屋開工量將繼續增加,這些地方都是有充足土地供應的低密度開發區,建築商在這裡的開發成本遠低於近郊區。

預計2016年服務業就業人數將繼續增加,公務部門的就業將保持穩定——大多數裁員計劃已在前幾年完成。這些因素再加上平均周薪的上升,應該會支撐大渥太華地區的新屋開工量。年初至8月份,本地區的全職就業人數在慢慢增加。與近兩年就業增長主要依靠兼職就業人數的情況相比,這是一個顯著的轉變。

二手房市場

2016年二手房市場的銷售活動將繼續保持活躍,在2017年會有小幅下滑。而在2010至2014年期間,二手房銷售不很景氣。今年由於市場上有充足的房源、低貸款利率和可接受的價格等有利因素,將使轉售市場充滿活力,今年年初至8月間二手房銷售同比去年同期增加4.3%,價格增長2%。

年初至今,二手房銷售上升最多的是獨立屋,尤其是雙層獨立屋。二手房獨立屋售價比同樣新建獨立屋價格平均低83,000加元,這對許多在意房價的買家很有吸引力。新建獨立屋多位於遠郊,而二手房獨立屋多位於近郊,這吸引了很多不願意遠程通勤的買家。儘管半獨立屋的銷售量僅佔二手房總銷售量的7%,然而其銷售量比去年同期卻增加了19%,是二手房中銷售增幅最多的類型。半獨立屋平均售價比獨立屋低25,000加元。排屋銷售量同比去年增長了2%。

今年年初到目前為止,共管物業銷量同比去年略有下降,這主要是受排屋公寓銷量下降的影響,而共管公寓銷量則上升了3.4%。市場上充足的房源使賣家可以拿到一個好價錢。年初至8月,共管物業掛牌上市量同比去年增加6%。相比新建共管公寓,現有公寓不僅價格低,而且面積大,很適合需要較大居住空間的買家。

渥太華居民的購房負擔能力沒有太大的波動。歷史低位的貸款利率預計在2016年年底前不會上升,這將繼續刺激房屋市場銷售。2017年貸款利率預計會有所提高,加上穩定的房價,這無疑將會對購房承受能力產生負面影響。除非居民收入大幅增加,否則購房承負力會呈下降趨勢。

渥太華二手房銷售在不同地區的所佔比率在過去14年中一直保持相對穩定,預計將來也不會有太大變化。Orleans地區二手房銷售占城市銷售份額最高,為總量的18%;渥太華東南部地區的銷售量僅隨其後,佔16%。

2011年人口調查顯示,Orleans地區住房量占渥太華總數11%,西區和東南區各佔15%,市中心佔13%。由於大部分的住宅開發項目在渥太華西區,Orleans的房屋庫存量和其它地區相比增長緩慢。據估計,該地區房屋庫存量由2011年的41,627套增加到47,000套。而Orleans地區房屋均價也低於全市平均水平,這就是為什麼該地區房屋銷售增長而且成交率較高的原因。

今年到目前為止,Orleans地區的房屋銷售同比其它地區增長最多。除此之外,Kanata和Barrhaven地區的房屋銷售也大幅增長。由於Orleans和西區比更接近市中心,所以更能吸引買家。而西區房屋銷售增長很快,超過了除Orleans以外所有的東部地區,大量的新住宅開發也集中在西區。

預計二手房掛牌上市總量將繼續上升,年初至8月總掛牌量同比去年增加6%。其中永久產權房源掛牌量年初至4月呈上升趨勢,後來由於銷售增加而使市場上房源數量下降。這說明房屋銷售量和新掛牌房屋數量比率(SNL)在上升,永久產權房屋市場為平衡市場。而共管物業的銷售開始增加,房源緩慢減少,使共管二手房市場由年初的買家市場變回平衡市場。總體來說,二手房市場為平衡市場,經季節性因素調整後的SNL為45%。

隨著市場上新房源的增加,房屋掛牌量會微微超過銷售量,這樣SNL的比例將在2015年年底稍有下降,由45%下降至44%,但仍保持平衡市場狀態。2017年房源將小幅上升,而銷售將略有減少,SNL將小幅下降至43%。預計二手房價格將在2016年和2017年分別增長2.2%和2.3%。價格增長將由獨立屋價格上升所帶動,無論是新建獨立屋還是二手房獨立屋都將受到歡迎。

房屋出租市場

專門建來出租的房屋的空置率預計在2016年將有2.0%的小幅下降,因為出租房的需求仍處於健康水平。在2017年,空置率將進一步回落至1.7%。預期的抵押貸款利率的上升在後期將使一些對擁有房屋的需求向出租房的需求傾斜。

今年以來,15-24歲和25-44歲兩個年齡組的勞動力市場對出租房的需求提供了支撐。25-44歲年齡組就業的疲軟使該年齡段的一些人選擇了租房而不是擁有房屋,從而壓低了出租房的空置率。而另一方面15-24歲年齡組就業的加強提高了這個群體對出租房的需求。此外,註冊學生人數的上升,尤其是國際學生人數的增加,也將支撐這些年輕群體對出租房的需求。

雖然從前期高點有所下跌,但凈遷入人口仍將維持在一個健康的水平上。雖然國際移民數量在2014年略有下降,但今年迄今為止的移民數量保持穩定,這對出租房市場將提供一定的支撐。近期的新移民傾向於先租房住一段時間,然後過些年再置業買房。

由於專門建來用於出租的房屋的供給將沒有大的變化,預計租房需求的增加將壓低空置率。新建的共管公寓單元雖可供出租,但可能不會對專門建來用於出租的房屋構成太多的競爭,因為共管公寓的平均租金比同類的專門建來用於出租的公寓的租金要高出約26%。預計較低的空置率將使平均租金在2016年增長2.2%,在2017年增長3.4%,而再往後的兩年租金將增長乏力。

經濟概況

渥太華地區的經濟在今年較為溫和的增長之後,其就業市場將在2016年繼續走強。2015年到目前為止,公共管理方面的就業繼續下降,但速度放緩。預測公共部門職位的削減將很少或沒有。服務業就業人數的增加將繼續抵消公共部門就業的部分跌勢。預計在秋冬季服務業就業崗位將繼續增加。

今年在金融、保險和房地產部門以及建築業等領域的就業也很強勁。因為輕軌項目的進展,建築業的就業有望繼續增長。

預計2016年勞動力市場將有強勁的增長,2017年會有一個更強的上升,部分原因是由於遷入人口的回升。由於2016年的就業增長將高於勞動力的增長,這將使渥太華的失業率從今年的6.1%降到5.5%。

責任編輯:岳東卿

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