童光輝律師專欄

父母如何合法避稅,將房地產轉給子女?

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【大紀元2015年12月13日訊】【案例】由國內移民到美國加州定居多年的游先生及游太太,年紀剛過60歲,很快就可以開始領取美國的社會福利金,再過5年就可以使用美國聯邦政府的醫療保險Medicare。

2位長輩在美國省吃檢用,大約40年前花20萬美元購買的一處房產,現在已漲到180萬美元。該如何合法的將這所房子轉給自己的子女,又能讓自己享有政府的醫療保險呢?

他們手上最值錢的資產就是當初來美國時買的這套自住房。幾個兒女現在也都長大成家。當初買房子時花了大約20萬美元,他們放了5萬美元頭期款,現在房價已漲到大約180萬美元,貸款也都還清了。

他們在偶然的機會中聽朋友談到,若要享有更好的政府醫療保險,要申請加州的Medical,但是要符合Medical,申請人的資財要在一定的數額之下,雖然,申請人可以擁有自用住宅,但是,為了避免美國政府追查使用過Medical人身後的資產,父母最好考慮在生前就將不動產物業轉過戶給子女。

游先生與游太太也心想未嘗不可如此,只不過他們擔心這樣的轉移資產是否會牽涉到相關的稅務問題。經親朋好友介紹,他們來到童光輝律師事務所咨詢童律師的專業意見。

【童光輝律師的建議】

在華人的文化背景之下,父母在生前就將資產妥善分配給子女,本來就是很平常的作法。並且從資產管理的角度來看,生前轉移資產要比身後的繼承享受更大的稅法上的優惠。只不過要透過專業律師來辦理過戶的手續,才不致於誤蹈稅法上的重重陷阱。

一般而言,父母的房地產生前就轉給子女,對父母來說,比較能夠無後顧之憂地使用美國聯邦政府提供的每月社會福利金及較優惠的醫療保險,但是也要注意以下的相關稅務問題:

1.聯邦贈與稅:贈與稅是由贈與人負擔,所以對父母不太有利,好在2014年美國聯邦的個人終身贈與稅免稅金額已提高到每人525萬美元,因此對於本案中的游式夫妻贈與稅不成問題。只不過其中還有一些申報贈與稅的程序問題要請律師或會計師指點。

2.房地產稅:美國的房地產稅是一種地方稅,各州的稅率與稅基的規定都不一樣,加州房地產稅不是按房地產市值計算,而是根據1978年通過的公民投票第13號議案中所謂的納稅公告現值(assessed value),這個公告現值是以買價為起算點,每年不能超過上一年公告現值的2%。因此對於類似本案游氏夫妻這麼長期持有房產者而言,如果輕易更改所有權人,一不小心就會讓房地產稅的稅基一下就跳升到轉換產權當時的市價。還好稅法上對於父母轉給子女有免調漲房地產稅基的優惠條款,這也是為什麼要請專業地產律師辦理的原因之一。

3.如果轉讓的房地產是自家住宅(Owner-Occupied),則沒有價格的限制,但若是出租房,那麼價格在美金100萬元以下才能免調整房地產稅

4.房地產過戶稅(transfertax):一般而論,登記房地產要繳交大約房地產市值1.1‰的過戶稅。舉例來說,游氏夫妻房地產市值若在美金180萬左右,單是過戶稅就要大約美金2千美元。還好,父母轉給子女也有同樣免過戶稅的優惠。但這些優惠規定都不是自動可以享受的。如果沒有專業律師協助,這些費用都必需要付。

5.免房地產過戶稅聲明書(Transfer tax affidavit):某些縣政府規定,父母轉給子女的登記案件要提交免房地產過戶稅聲明書,否則就喪失了本來應該是免繳的優惠。懂或不懂這樣的地區性的規定,動輒相差數千元的費用,更說明了為什麼要找地產及稅務專業律師辦案的必要。

6.為要享有以上免稅優惠,父母必需具備美國社會安全號。若不具備,律師或會計師可以代為申請。

【結尾】

游先生與游太太明白了童光輝律師提供的法律專業意見之後,沒多久就委託童律師事務所辦理完了所有的過戶手續,現在他們可以輕輕鬆鬆,之後也比較沒有後顧之憂地享受每個月美國聯邦政府寄給他們社會福金,並且安心地使用政府提供的醫療保險了。

童光輝律師事務所

圖:童光輝律師將於2月2日開設新地產學院班。(童光輝提供)
圖:童光輝律師將於2月2日開設新地產學院班。(童光輝提供)

童光輝律師現在在美國加州及台北各設有律師事務所,服務社會大眾。各位讀者如有法律問題需要與童光輝律師連絡,無論您在美國或在台北,請打以上電話,童光輝律師必定為您提供親切正確的法律咨詢。

美國事務所地址:1798TechnologyDr.#298,SanJose,CA95110;Tel:(408)799-9588
台北事務所地址:北市敦化南路二段71號7樓(長江大方法律事務所);Tel:(0922)907-295。在台客戶請使用Line(IDtongesq2)與童律師直接聯絡。

責任編輯:馬天祥

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