置業英國細思量 瞭解稅收巧安居 2015年終回顧

【大紀元2015年12月15日訊】

文/逸銘

在過去的幾年中，英國政府對買賣房產的相關稅費進行了大刀闊斧的改革，對英國房市產生了顯著而又深遠的影響。這些稅法改革主要包括兩個方面：一個是針對高端房市的過快增長大幅調高了稅費，並針對可能避稅的一些法規做了調整和完善，使得高端房產的購買成本出現了跳躍式的變化，並使得當前的高端房市基本停滯；另外一個調整的重點是因應英國房市上新房供應短缺、買房難的問題，英國政府在推出助購計劃和規範按揭市場的同時，也以調整稅費的方式針對購房出租行業進行了調整，以使民眾可以更容易登上房產階梯，並提高房地產市場的運作和效率。

為了幫助您掌握英國房市的規則與脈動，我們將在本期中為您回顧直至2015年底在英國購買房產所涉及到的稅費與變化軌跡，以幫助您規劃成功的投資。

對於華人來說，在英國置業主要涉及四個稅種：購房時的印花稅、房產轉讓時的繼承稅、賣房所得的資本利得稅和針對租金收入的個人所得稅，以公司方式持有的房產還涉及到豪宅年費。此外，還可能涉及到相對不重要的增值稅和市政物業稅。下面依次介紹這些稅費。

1. 印花稅

在英國購買房產，成交後必須繳納印花稅才能獲得政府認可。這項稅在蘇格蘭之外的地區被稱為印花稅（Stamp Duty Land Tax，SDLT），而在蘇格蘭被稱為土地及建築物交易稅（Land and Building Transaction Tax，LBTT）。

SDLT和LBTT二者都是累進稅制，也就是說不會以同樣的稅率對房價的全部徵收費用，而是對超出每個區間的溢價徵收更多的費用。這樣，跨入另一個稅率區間也不會讓稅費產生太大的波動。但二者的稅率和區間都不同，而且SDLT對海外公司購買英國住宅的稅率更高。

從2016年四月份起，業主購買第二套住宅的時候，將會繳納更多的印花稅。稅率將比正常情況下高出3%。以25萬英鎊的房產為例，應繳付的印花稅將從2,100英鎊增至5,250英鎊。

根據英國財政部公佈的最新印花稅法，SDLT的徵收標準如下：

*2016年四月份起

另外，以離岸公司（Enveloped Dwellings，即非英國的公司）購買的房產，如果房價在50萬英鎊以上，則需繳納15％的印花稅。由於這種方式持有的房產私密性較好且不涉及遺產稅，因此有很多高淨值人士採用這種方式。

蘇格蘭的住宅交易將需要按照如下稅率繳納LBTT

由於印花稅的改革實際上降低了低端房產的稅費，因此樓價較低的區域，尤其是英國東北部和西北部，絕大多數買家不受影響甚至有受益，而在倫敦及英格蘭南部的一些高端地區受衝擊很大。倫敦市中心黃金地段的房市受此影響已經停止增長，而銷量已經顯著下降。

而對於購買第二套房產印花稅增加3%的改革，受其調整影響最大的人群是購房出租業主，因此很多業主反應頗為強烈，很多人稱英國財政大臣奧斯本殺死了購房出租這一行業。

2、對遺產稅的影響

繼承稅（Inheritance tax）是針對贈予子女（或他人）的財物所徵收的稅種，並非僅是房產或遺產。因此，無論是代交首付還是贈予房屋，都會涉及到繼承稅。如果父母在饋贈後的七年之內去世，七年之內所有贈予子女的禮金都會被記入遺產總額之中，如果超過起征點，將被徵收40%的繼承稅。因此若要避開繼承稅的問題，需要提早規劃。

目前，價值不超過32.5萬英鎊的房產不涉及繼承稅，其上的繼承稅率為40%。由於英國房價，特別是倫敦房價在最近幾年中大幅上漲，但是繼承稅的起征點卻被一直凍結在32.5萬英鎊，很多本不應被徵收繼承稅的房產也被劃入這個範圍。調查發現遺產稅是所有稅收中最不受歡迎稅種，即便是工黨的選民，對此也頗有微言。

因此，英國政府也終於順應民意，頒佈了這項可以說是姍姍來遲的利好消息。從2017年開始，遺留給子女的房產免稅額度會逐年上漲，至2020/21年時將為每人50萬英鎊，夫婦可以共留下100萬英鎊的免稅房產給子女。

但是對於昂貴的房產，則不會獲得這項減免。從200萬英鎊以上開始，這項稅收減免將逐漸降低，至235萬英鎊以上的房產，將不會享受到這項稅收減免。此外，這項調高的稅收減免只針對作為主要居所的房產，不包括其它財富來源。

對華人而言，如果沒有在英國定居而只是持有房產，那麼相對比較簡單，只會涉及到關於這座房產遺產稅的問題。不過英國政府也在制訂立法，無論以何種方式（包括直接持有、通過離岸公司或是信託持有）持有英國房產都需要為此繳納繼承稅。

但如果在英國定居了，那麼遺產稅的問題會變得稍複雜一些。從2017年4月起（從此開始計算，不溯及既往），只要在未來20年中，該人有15年以上居住在英國，那麼將會被「視為居籍」（Deemed Domicile），英國繼承稅的陰影將會籠罩在該人全球的（而非只是英國）房產上。

也就是說，非英國居籍的人有很大的優勢，他們僅需為坐落在英國的房產繳納繼承稅/遺產稅。相反，英國居籍的人，要為全世界的房產向英國政府繳納繼承稅。此外，出生和父母的居籍都是在英國的人，將與非居籍無緣。因此對於英國出生的華人而言，即使以後長期居住在海外，仍需為其全球的房產向英國政府繳納遺產稅。

小知識：關於居籍

居籍（Domicile）指的是一個人與英國並非僅僅是居住的關係，而是有更多的習俗、文化、社會等方面的聯繫，因此居籍也常被稱為「一個人所屬於的地方」。居籍與居住（Residence）的概念不同，也無關乎國籍（Nationality）。因此完全可能出現這樣的情況：一個人的國籍是A國，但居籍是B國，而住在C國。居籍並沒有法定概念，而是由大量的判例法所賦予的含義。因此對於不同案例，居籍的判定有時是比較複雜的，並需要專業人士來分析。居籍制度的主要目的是為那些來英國時間較短——15年以內——的人提供有利的制度，以此吸引外來投資者，但是對於長期定居者，這些優勢就消失了。

3. 資本利得稅（Capital Gains Tax）

資本利得稅是對出售資產所得收益徵收的稅金。只要房產在英國，無論是個人還是公司都會涉及到這項稅費。但資本利得稅只針對購房出租的投資房產，被劃為「主要私宅」（Principal Private Residence，一年之內居住90天以上）的房產可以減免這部份CGT。而且如果您對房產進行過裝修改造，可以用該項支出扣稅。

對個人而言，英國資本利得稅率分為18％和28％兩種，取決於該年度中落在哪個個人所得稅區間。對於那些在英國沒有其它收入的海外業主，如果用當前的英國個人所得稅區間衡定的話，賣房所得收益中低於3.2萬英鎊的部份將按照18％收稅，高於3.2萬英鎊的部份按照28％收稅。

在2015年4月之前，英國房產的「非英國居民」的業主不需要為出售房產所得的收益繳納資本利得稅。這一點吸引了很多海外投資者在英國購房。但現在海外買家和英國的居民已經站在同一起跑線上——業主需要為出售非「主要私宅」的房產所得收益繳納資本利得稅。對於長期擁有英國房產的人，也不必過於擔心要為不菲的增值繳納大額稅款。因為房價的增值會以2015年4月時的價格作為基準，業主只需要為該日期之後的增值繳納CGT。

另外，樓花（Off-plan）將被視為已完工的住宅，因此投資樓花，然後在完工前轉手的行為也需繳納CGT。

4. 個人所得稅（Income Tax）

無論是否是英國常住人口，在英國的房產租賃收入，都需繳納個人所得稅。稅率根據總收入不同而落在不同的稅率區間。按照20%、40%和45%計算。個人所得稅的多寡很大程度上跟扣稅的額度有關。

在2015年7月，英國政府對購房出租業主的扣稅進行了調整，所處個人稅率較高的納稅人的借款成本將大幅提高。目前，個人業主在繳稅之前，可以從收入中扣除包含住房按揭在內的一定費用。對於個人所得稅階處於40%以上的納稅人，利息的40％或45％可以用來扣稅。也就是說，目前這些人所需繳納的利息經過扣稅之後，每100英鎊的成本只有60或55英鎊。但是從2017年開始，這個比例將會逐年降低，至2020年4月時，將降至所有人均為20%。也就是說，屆時每100英鎊利息的成本將攀昇至80英鎊——這會蠶食很多房東的利潤。

對很多華人業主來說，這一點影響並不大，因為大部份華人業主都是用現金買房而非按揭。

5. 增值稅、和市政物業稅

在英國的置業過程中，還可能涉及到的稅費包括市政物業稅（Council Tax）和增值稅（VAT）。

市政物業稅

在英國，所有的房產都要向地方政府上繳市政稅，用來支付地方的公共服務設施費用，類似中國的地稅。

增值稅

增值稅是指對商品或服務產生的增值部份所徵收的賦稅。該稅種主要發生在您在購房過程中所聘用的律師、會計師服務上。

6. 公司豪宅年費（Annual Residential Property Tax）

如果非英國公司持有英國住宅而且價格超過起征點，那麼就需要繳納豪宅年費（Annual Tax of Enveloped Dwellings，ATED）：

**2016年4月1日起

把財產從公司名下轉移至個人可以避開高額的年費和印花稅，但也會讓持有者暴露在遺產稅下。所以如何設計自己的所有權結構，您需要仔細斟酌並向專業人士諮詢。

免責聲明：本文雖然為您提供了英國稅務的介紹，但不應該被當作專業意見的替代品，亦不承擔任何責任。具體投資建議請諮詢專業人士。

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原文鏈接：置業英國細思量 瞭解稅收巧安居 2015年終英國房產稅法回顧

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責任編輯：楊青