美聯儲終於鐵了心

升息0.25% 舊金山房市專家:可能不痛不癢

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【大紀元2015年12月17日訊】(大紀元記者譚安舊金山採訪報導)今年多次傳出美聯儲預計升高利息(Interest Rates)的風聲,總算在12月16日做出升息0.25%的決定。這個決定從6月延到9月,再從9月延後到12月,一延再延的升息計畫對美國房市有何影響?此前本報採訪加州舊金山灣區行業內人士,有人對房市很有信心,也有人嘆息回應。

本月15、16日進行本年度最後一次的聯邦公開市場委員會(FOMC)會議,就失業情況、通貨膨脹和全球經濟局勢進行討論,確定美國經濟能承受升息帶來的影響,最終做出升息一碼決定。各方也預測明年聯儲將還有幾波緩步升息的舉動。

回看歷史,在2002年科技泡沫(Tech Bubble)之後,美聯儲將基準利率一口氣降到1%,接著在2004年中後半開始慢慢調升,一次升高0.25個百分點。在當年的第一次調升後,30年期固定抵押貸款利率(30 Year Mortgage Rates)大約在6.3%,接著又下降到5.7%。

隨著美聯儲逐步調高基準利率,30年期固定抵押貸款利率卻跟著下降。在2005年6月下降到5.58%。在2006年六月最後一次升息時,30年期固定抵押貸款利率是6.68%左右。

美國30年期固定貸款利率走勢圖。(房地美)

回顧歷史 影響房貸幅度小

這些歷史數據顯示,在當時經濟崩盤後的4年間,美聯儲將基準利率從1.25 %一路調高至5.25%,但30年期固定抵押貸款利率卻差異不大,擺動幅度約在0.5個百分點上下。這證明無論升息與否,貸款買房者都不用要太過緊張,以過去的經驗看來,升息對房屋貸款利率的影響並不明顯。

華人支付頭款多 受影響面小

據硅谷星河地產創辦人Cindy Liu表示:「在舊金山灣區想要買到好房子,一般需要大額的頭期款,貸款相對少。主要還是看是買在哪個區域,如果頭款特別少,能買到房的區間就非常有限。」

她說:「對華人首選的市場來講,頭期款少就很難買到房子。在華人喜愛的好區,主流的購屋方法是支付高額的頭期款,貸款不多。所以即使利息上升也不會受到太大的影響。」

房市供不應求 買氣應不會顯著改變

另有貸款經紀表示悲觀,認為升息衝擊貸款市場,恐將影響房貸以及二次房貸的業務。針對這個問題,Cindy Liu回應:「比起全美其他地方,加州舊金山灣區房地產表現比較好。因為這裡工作機會多,大家收入比較高,因住房緊缺租金不斷上漲,付租金還不如買房子。」所以短時間內,買氣不會有顯著改變。

Cindy還認為,房地產市場其實挺有針對性,會因各地方的情況不同吸引不同的客戶。例如有些地區專門是給換房子的人買的,有些地區是給第一次買房的人買的。」她說:「升息或許會對豪宅有點影響,但對中等價位(一、兩百萬)的房市影響不大。灣區房租居高不下,比起租房,很多人還是願意買房。」

本身精通貸款業務,長期觀察走勢的Cindy也表示:「自美國經濟復甦後,房地產屬於主導市場之一,美國政府若要升息,也不會一次提高太多,因為誰也不想對現在的房地產發展勢頭造成太大的衝擊。如果這次升息,用過去的0.25%的漲幅來算,貸款也只差個幾萬塊錢,對灣區這裡的房價來說,不算是大問題。」

2014到15年的房地產數據顯示,灣區是全美房價上漲最多,也是全美最貴的地方之一。因為灣區房地產一直供不應求,天價的房產仍舊搶手。

決定舊金山灣區房價 還是工作和經濟

Cindy認為:「房價按理會跟著利率漲,過去幾年房價穩中有升。」不能否認的是,利率對房價的確稍有點影響。但是真正能影響舊金山灣區房價的因素,Cindy指出是灣區的公司狀況與就業率多寡。

以目前舊金山灣區房產僧多粥少的情況,就算房價漲,人們需要房子還是願意買房。灣區工作機會多薪資也高,房產的供需和漲幅主要是受失業率和公司表現的影響,如果公司裁員或失業率上升,灣區的房市才會受到較大的衝擊。

舊金山灣區當前的就業情勢還是很旺,各家公司仍在開疆闢土,她說:「現在灣區房地產比全美表現更好,冬季屬於淡季,但和以往相比今年冬季的房市表現還是很活躍。」現在舊金山和灣區房源不足,她預估未來半年到一年問題整體房地產問題不大,且房價不會漲太多,大概維持在現在這個狀態。

美聯儲升息的兩個原因

為何美聯儲要調整利率?美聯儲主席珍妮特·耶倫(Janet Yellen)解釋,有兩個主要目地:一是想鼓勵投資和創造更多就業機會,二是希望能控制通貨膨脹。以全美經濟情況看來,本月4日美國勞工部新公布的信息顯示,到今年11月全美增加了21萬1千個工作機會,失業率穩定維持在5%。耶倫更在本月稍早對國會報告的證詞中說,她有信心通貨膨脹能回歸至2%,這也是美聯儲的目標。

即使升息是希望能維持美國的經濟穩定和發展,仍會影響貸款人的負擔能力,對他們而言最直接的衝擊是,如果抵押貸款利率(Mortgage Rates)一口氣上升太多的話,他們每月需要負擔的房屋貸款金額也會升高。萬一房價受到升息影響,負擔將會更大,所以需要貸款買房的人,可能會因為升息而對卻步。

升息對於房市的差別可能在於,如果人們因為升息而不敢買房,舊金山灣區搶房的人少了,有能力或有需求的人更容易買到房子。以前需要加價搶房,平均出價需要加到8%~10%以上,現在可能以開價(Asking Price)就能買到房。是否如此尚待進一步觀察。

責任編輯:李曜宇

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