【大紀元2015年12月05日訊】
導語：「跌不下去，漲不上來」的區間
社科院聲稱，明年二季度房價或出現斷崖式下跌。
這個預測絕對學院派的，根本不符合實際。筆者認為：中國的房價在2015年至2016年，剔除會繼續上漲的一線城市，將大面積地處於「跌不下去、漲不上來」區間。
一、「跌不下去」的秘密
要預測房地產的未來的形勢，不僅要看供需市場，而且還要看國家意志。
為什麼這麼說呢？原因很簡單。中國是全世界唯一一個政府壟斷專賣幾乎所有民生必需品（土地+住宅、水電油氣+道路、學校+醫院、銀行+保險乃至電話+網路）的國家，根本不能說是一個完全市場化的經濟體。從人們的經濟收入水準而言，中國早已成為全球房價最高、水價最高、電價電高、道路收費最高、學費電高、藥費最高、保費最高、存貸息差最高、話費最最高、上網費最高、各類收費也最高的國家。
但也正是因為是政府壟斷專賣的，這些價格往往充滿著國家意志。既為了經濟資料，又為了與民爭利，國家就有一種「想漲就漲」的原始衝動，至於能漲到多高？無非從兩方面考慮的：一方面是看老百姓忍受的能力，另一方面要看政府掌控的能力。說大白話，就是看老百姓忍受政府的貪婪和橫暴的極限。如果理解這一點，我們就可以明白：其實每一次房地產調控政策，就是國家在觸碰這個極限的臨界點的嘗試。
我們這個國家的經濟體已嚴重地被房地產所綁架。房地產成為許多地方政府的「第一財政」、「第一金融」，它們無不想從土地出讓金和稅收中得到政府運營的資金，饑渴程度到達了飲鴆止渴的地步。
正因為如此，房價才會無限制地上漲，而且是一輪又一輪地調控性上漲。這根本不是市場所決定的，而恰恰是國家意志的表現。牛刀之所以是中國最失敗的房地產專家，「信牛刀住牛棚」，因為這x根本就不懂中國的房地產。就像他在2014年預言中國2015年一線城市房價在將會跌去80%，中國房地產全面崩盤。他只是迎合了普通民眾的想法，也只有善良的普通民眾才會相信他的屁話。牛刀根本沒有考慮到一線城市所擁有的二、三線城市稀缺的教育資源、行政資源、金融資源等各種資源的集聚，更沒有考慮到國家意志，試問哪個國家能像中國這樣能全方面掌控社會？
筆者一直認為：2015年至2016年確實是中國經濟最困難的時期，但最困難的時期，並不說房價就會出現斷崖式下跌，而是一個艱難的調整期罷了。在這個時期裡，有三、四線城市房價下行壓力巨大，但一、二線城市很有可能會逆勢而漲，但就總體而言，房價還是保持大盤的穩定。為什麼國家一而再、再而三地強調確保不發生區域性、系統性金融風險？其實，這種風險並不是來自股市，而恰恰是來自樓市的。也就是說，國家還是會千方百計地穩定住房價的。
正因為如此，2015年至2016年這個時期，房價基本沒有多少懸念：漲不上來，這是市場經濟在起作用；跌不下去，那是國家意志在起作用。
所以說，房價下跌，跌出社科院所謂的斷崖式，跌出牛刀所謂的全面崩盤，那真是圖樣圖森破，絕對會誤人子弟的。
二、「漲不上來」的現實
既然如此，那就由筆者分析一下房價「漲不上去」的具體原因：
一、今年的房地產救市主要針對的不是一、二線城市，而是那些非限購的城市，即三、四線城市。中國的一、二線城市，有銷量沒土地，當然會飆升，而且國家重點垂注，可能會製造幾個「地王」來提振一下樓市的信心，所以，價格會飆升，而且飆升得很快。但是，中國的三、四線城市，有土地沒銷量，看看這些城市的樓市，一目了然，慘不忍睹，供給過剩，鬼城遍佈，紛紛在唱空城計，「去存量」壓力山大。此輪救市政策將購房首付由過去的三成降為二點五成，其實刺激作用不大，相反可能加劇恐慌，因為處在房價波動期，一方面會加重人民持幣觀望心態，另一方面也更是加深人們往一、二線城市跑的心理——因為一、二線城市不僅意味著更優質的社會資源，也有更高的抗跌能力。為了阻止這些人沖向一、二線城市，國家也只有繼續拉高一、二線城市的房價，通過房價來限制他們這種「逃離」。
二、現在，我們可以確定的是：中國的房地產面臨供給嚴重過剩、人民幣貶值、資金外流、人口老化等種種致命的衝擊，也就是說，房產市場無可挽回地進入了大拐點時期。經濟「新常態」也就是經濟增長放緩，更直白地說，就是面臨經濟下行的壓力，這種壓力不可能不反映到樓市上面來。筆者一直認為：樓市大拐點始於2013年，集中爆發期就在2015年至2016年，也就是今明兩年時間。應該說2015年至2016年是中國經濟最為困難的兩年。在這種情況下，中國的房地產已經確定地走向了一個大的調整趨勢。
三、人們可能會想到2008年的房地產救市。這種救市是瘋狂而不計後果的，打的是一支超劑量的強心針。當時最重要的是貨幣政策極度放鬆，10萬億信貸橫空出世，當年貨幣供應量一下猛增了30%。也說是，當時在經濟下行的情況下，採取發動印鈔機來拯救經濟。這個「信貸大躍進」政策導致全面遇冷的製造業企業主出於資產保值的需求，將用於生產的資金都投入到了房地產領域，結果就是房價也就一漲再漲，也就出現了製造業與房地產冰火兩重天的局面。但無理性地漲到2013年前後（2012年上半年也出現過階段性下跌），也就5年時間吧，到了強弩之末。現階段房地產救市，如果沒有極度寬鬆貨幣政策一同祭出，那麼房價上漲基本就是鏡花水月了。但是，目前即使想複製2008年的房地產救市也已無濟於事了，因為這將考驗大家有沒有信心繼續豪賭下去了。就像當年溫相所說的「信心比黃金更珍貴」——面對這樣嚴峻的經濟形勢，找回信心更是難於上青天了。
四、中國已然無法再複製2008年房地產救市政策了。對於這個「信貸大跌進」這個政策大家都懂，其實是後患無窮的，中國目前一系列問題也是拜這個政策所賜。因為經過2008年後的「信貸大躍進」後，商業銀行的資產負債表已經急劇膨脹和惡化，中國居民的資產負債表也已經不堪重負了，根本無力再進行大規模的擴張了。在當前情況下，商業銀行最重要的還是自保，而不是大規模擴張，接下來它們將會被大幅度上升的壞賬折磨得焦頭爛額。也就是說，2008年的「信貸大躍進」目前我們還處於消化階段，也就是說，李相還在為溫相埋單，估計要到2017年才能結束，甚至更長。
五、政府頂層也根本不想走2008年的老路，這條路繼續走下去的，那絕對要玩殘中國經濟的。這次銀行降低首付，但幅度並不大。為什麼呢？頂層的那些經濟智囊們都心知肚明：已經根本無法再製造房地產上漲的可能了。現在能夠而且唯一能夠做的，也只是防止房地產出現斷崖式下行的風險。本來呢，早該放手了，讓房地產市場理性回歸，既然真的是崩盤了，也是早死早投胎。但是政府被房地產綁架了，如果高層不表示一下的話，那麼三四線城市的財政就沒辦法揭開鍋，因為面臨賣地收入嚴重縮水的悲慘境地。需要再次指出的是：土地財政已經是地方政府的「第一財政」和「第一金融」。
六、為了防止出現區域性、系統性金融風險，國家希望商業銀行和居民為三、四線城的鬼城買單。但是接盤的風險確實太大。先說銀行：銀行是國家的，當然唯國家之命是從，但銀行也要有其風險評估的，降低杠杆會使得商業銀行面臨最大的風險。國家當然不希望銀行玩完了，所以今年李相一再強調要確保不發生區域性、系統性金融風險。也就是說，他也不允許銀行陪著玩大的，無底限、無節操地放貸。再說居民：居民當然可以出手買房子，但房價這麼高，不動用銀行貸款是基本不可能的。但是向銀行貸款要是真的還不起，怎麼辦？最終也只有一條路，那就是抵押給銀行。如果將房子抵押給銀行，也就意味著銀行被套牢了。因為在房子嚴重過剩的三四線城市，即使銀行拍賣房子都沒人敢接手，也就是變成真正的壞帳。大家都知道，在房過剩的局面，很多房子根本不是用來住的，而是用來投資的。當房子失去了投資功能，回歸居住功能，那就面臨真正的市場經濟，也就是要確保有人剛需性需求。銀行是不想承擔這個風險的，而是承擔不起這個風險了。
正因為如此，如果房地產越救市，那麼房價就會越下跌。房地產正如股市一樣，因為下跌預期還在，而且比起股市而言，房地產的泡沫更大，大得驚人。中國房地產接下來要面臨商業銀行不良貸款大幅度上升，信貸被動收緊，美聯儲加息導致的資金外流，人民幣貶值預期等三大不利因素，繼中國股市之後，房市也是明日黃花。正因為如此，高層也不想再將樓市漲上去了，而且全面上漲是根本不可能的事了。
怎麼辦？國家高層有意將房地產放在一邊冷冷，也就是用冷處理辦法。但是，冷處理並不是說置之不理，坐等讓房價出現崩盤式下跌。其實，國家還是做了許多動作的，只不過拐著在做。那麼具體做了什麼呢？
第一個就是全力拉升一線城市的房價。即使在樓市如此蕭條的情況下，還會在一線城市出現數量不菲的「地王」，再看看一線城市的房價，北、上、深一直在領跑「叫漲」，特別是深圳均價都到了4萬一方，房價高過了對岸的香港。這是為什麼呢？其實這裡有國家意志的表現。一線城市漲起來具有標杆作用，能穩住樓市大局，只一線城市在漲，給人感覺樓市不會是過於淒風慘月的感覺，甚至可以轉移掉人們對三、四線城市鬼城的注意力；另外，一線城市房價漲到高一點，而三、四線城市的房價卻十分平穩，甚至出現較大跌幅，那麼也就阻止了三、四線城市的人到一、二線城市來買房衝動，考慮生活成本和生活品質，就會選擇在三、四線城市買房。
第二個就是持續保持物價的上漲。現在人們感覺到什麼東西價格都上漲，這種感受其實是很強烈的，其實並不是供不應求而通漲，而是高房價的標杆效應下，在拉升物價。但是漲得過快，國家又會擔心引起民眾的情緒反彈，所以講究個適度。正因為如此，2015年中國CIP環比上漲幅度有所下降，但是同比還是增長了1.5%。當然，在物價上漲的同時，民眾的工資其實也是在逐年上漲。既然所有的東西都在上漲，而三、四線城市的房子卻沒有上漲，那麼物價漲了若干年後，而三、四線城市的房價一直保持在這個水位，人們就會忽然發現：原來三、四線城市1萬以下的房價似乎可以接受的了。這好比10年前，北上廣的住房均價不過1萬多，普通市民工資就二三千，那時候讓你買房，你肯定會想：這輩子要工作多少年才能買的起一套房？但是，現在如果我告訴你70萬能買套房，你買不買，當然買啦！
國家這兩個經濟手段一用，三、四線城市的房價雖然漲不上去，但是你想讓它跌下去，確實很難。問題是，在物價和工資雙重上漲的情況下，實際上三、四線城市的房價還是在變相地下跌，也就是說是「隱性下跌」。
如果說2015年至2016年中國經濟處於最困難時期，而這個時期就是在努力地處理房價「隱性下跌」，回到與人們相對能夠承受的消費水準上來。但是，付出代價的是，除了大家都覺得生活成本突然之間怎麼一下子高了這麼多之外，一、二線城市的居民將面臨更難以承受的房價。正因為如此，一些洞穿國家意志的房地產商和房地產專家會篤定地認為：北、上、廣、深等一線城市房價還會繼續上漲的。
結語
「信志強住洋房，信牛刀住牛棚」還是有一定道理的。中國經濟就是一部政治經濟學，你不懂得點政治，是根本無法解讀的。
－－轉自作者博客
責任編輯：南風
