【大紀元2015年03月20日訊】（大紀元記者梁珍、浦慧恩香港報導）全球經濟復甦放緩，亦令全球樓價去年第四季度兩年來首次錄得負增長。唯彈丸之地的香港，同期仍錄得按季4.9%的升幅，為全球表現最好城市。當中本港細價樓去年下半年樓價升10.7%，升幅冠絕全球。樓價不堪負荷之下，不少港人置業轉戰海外，英國、澳洲等地成為投資首選，日本、台灣因銀碼小，亦成為年輕人置業新寵。
萊坊最新發表的《全球樓價指數》顯示， 2014年全年指數上升1.8%，而在第四季則下跌0.6%，表現為2012年第三季以來最差，顯示全球經濟復甦放緩的趨勢。亞太區房地產表現為全球第二差，樓價平均上升3.3%，僅次於歐洲。唯香港例外，不僅第四季度逆市上升4.9%，冠絕全球外，亦是去年全球五個錄得雙位數升幅的國家或城市之一。
去年香港中小型住宅樓價按年升11.7%，升幅排列全球第4位，大幅跑贏豪宅（升幅1.15），而數字亦顯示，去年下半年本港低價位樓全線急升，本港住宅樓價半年內升幅達10.7%，全球居冠。不過，多個外資大行預言香港低價位樓或會跌價，而多番辣招衝擊下，香港中產階層紛紛轉向海外投資，令海外置業再創新高。
港人海外置業去年增三成
根據世邦魏理仕早前公佈的調查報告，2014年亞洲人在境外的房地產投資總數高達400億美元，比2013年增長23%，當中香港去年海外置業金額高達491億元，按年增31.25%，是增長最為顯著的地區。
至於亞洲投資者熱衷投資熱點，仍以歐洲、中東、非洲最熱，有17%資金投資在英國倫敦，日本東京約佔9%。
業界：辣招刺激境外投資
對於港人海外置業增多的原因，世邦魏理仕亞太區研究部資深董事蔡詠嘉指，由於過往數年政府出台辣招措施，令跨境投資需求不斷增加，又預計金管局出台收緊按揭措施後，相信房地產公司於香港境外投資活動將變得更為活躍。
利嘉閣地產董事總經理廖偉強表示，以該行所觀察，英國這個港人前宗主國，仍然是港人最受歡迎的投資熱點，「主要是香港人最熟悉英國，稅制和法律亦和香港一樣」，另外，也有不少人是為子女教育及將來移民做準備。
英600萬以下樓盤最熱銷
仲量聯行香港區主管馬安平也表示，過去2年海外置業查詢多了很多，以英國樓盤最熱銷，「客戶特別喜歡買英國，加拿大、澳洲也有，但較普通。而且英國看到亞洲人置業增長的趨勢，所以也增加在香港推盤。」
他指，香港中產除了自住外，通常喜歡買樓收租，但因為香港買第二層樓要加稅，變成要轉向海外置業，當中50萬英鎊（約580萬港幣）以下的樓盤最受歡迎，相信亦和香港細價樓升幅驚人有關，「因為這些客戶的能力可以買600-800萬港幣樓，但覺得香港樓不值，所以寧願買英國樓。」
不過最近一個項目，200萬英鎊的豪宅銷情也不錯，「剛剛賣了好幾個。」他指大陸客人則較為喜歡買美國樓。
資深投資者符先生說，太太前年赴英國旅遊時，在當地以38萬英鎊買下倫敦一、二區之間約410尺單位，至今升值了近五成，約58萬英鎊。
他指，中銀、東亞、匯豐等均可以提供英國買樓貸款，從五成到七成都可以，而且最吸引人的地方在於，英國沒有限制海外人置業，買賣很自由。而香港卻收緊按揭限制，買樓限制多多。他對英國買樓前景很看好，「每年八千有一萬人去英國留學或移民，給子女住，或當投資都可以，樓價還有的升。」
低調富豪英掃百棟物業
亞洲首富李嘉誠早在幾年前，亦轉向英國等地投資，這對富豪的投資方向都是一個風向標。縱橫地產業四十多年的美聯集團主席黃建業說，他們的客戶最喜歡去英國倫敦買樓，早在辣招剛剛推出時，身邊認識的有實力的富豪、財團就轉向英國投資，升值一、兩倍都有。
當中一個低調本地富豪，目標不僅是單套物業或者豪宅，而是整棟樓買下來，先後在英國倫敦掃了100棟物業，「一棟樓3億港元，他先是花了6億買了2棟，然後樓價升值以後，銀行再加按，又買了2棟，前後買了100棟。」此外，恆豐集團家族亦熱衷赴英國置業。
至於香港富豪熱衷赴倫敦投資的原因，黃建業認為除了港人熟悉英國外，當地政治穩定亦是重要因素，相對而言，「香港的政治因素，大陸的行政因素」，令部份富豪減少購買中港物業。
港人25萬日本置業回報率10%
中原地產最新港人投資海外物業意向調查顯示，港人選擇購買海外物業，撇除排第一的中國大陸（39%）外，其次就是同種同文的台灣，佔27%。調查顯示，港人去年到台灣居留的數目創九七回歸後新高，有逾七千宗，帶動了港人赴台置業趨勢。台灣房地產指，雨傘運動後，港客到台買樓量增兩至五成。
此外，近年新興選擇日本置業的比率如一枝獨秀，佔據港人海外置業的24%。
幾年前已經成功上車與太太二人世界的蔡先生，身為大公司行政經理，早年在日本讀書對日本市場多少有些了解。去年在日元低位時，一次性以360萬日元（港幣約25萬），買下東京附近的一個二手170方呎單位，樓齡21年，距離車站步行約十分鐘。單位同時以每月3萬日元收租，年回報率達10%，「好過存銀行。」
僅25萬就實現置業夢，這在香港絕不可能，蔡生直言連樓都沒有看就決定買下來，「相信日本樓是有質量保障的，租客都很守規矩，很少有欠繳房租或住到邋邋遢遢，況且中介公司會跟手跟尾。」
蔡先生幾個朋友也在購買日本二手樓，價格在800萬日元左右（約51萬港幣）。目前正準備在大阪再次購買二手樓的蔡生稍帶遺憾的告訴記者，「過程中也吸取教訓，就是『不能猶豫！』。」原來當初看中的一個單位，稍一猶豫就被其他買家「搶」去了。
對於人們擔心的日本經濟不景氣以及日本樓保值的問題。他頗有體會的表示，20年日本讀書時的樓價跟現在變化不大，隨著2020年的東京奧運會展開，相信樓價也會一路平穩或上升。
早年留學日本的某投資顧問公司的總經理羅先生也表示，港人日本置業顯著增長，而且是一種趨勢。不過他也解釋說，去年香港樓市的停滯不前也是導致人們向外發展的因素。
查詢增近五倍 百萬以下樓盤最熱銷
去年分別於6月及11月來港參加海外投資房產活動的Bans City株式會社的海外事業部部長末長和樹直言，華人諮詢方面近年遞增顯著，2013年相比去年躍升近4.8倍，由160宗升至770宗諮詢。公司去年9月更在中環設立香港辦事處，目前還針對大陸客戶提供諮詢及幫助。
Bans City表示，在香港的海外房產會上，最好賣物業基本是一千萬日元左右，回報率在8-9%。末永還透露說，最近收到的客戶諮詢多數為回報率為5-7%的一棟商住物業較多，另外，約1億至10億的高價物業成交也在增長。
他認為，日本房產予人樓價平穩的印象，加上不少人選擇日本置業，都是觸發港人積極置業的原因。另外，與其它大都市相比，日本的房地產還是相當便宜，加上日元不斷下跌，都吸引海外富裕人士加速前往日本置業。
購海外物業如隔山買牛
雖然海外置業漸成港人投資趨勢，但也有人表示，不看現貨購買外國樓盤，擔心問題多多。本身做生意的鄺小姐，就拿最近發生在新西蘭的瓦努阿圖來比喻，很多港人喜歡在該處置業，結果一場風暴，剷起整個島，令好多投資客血本無歸。她亦擔心，「二手樓雖平，是否好多東西要維修，有甚麼事附上甚麼責任的問題。」
香港消委會稱，該會過去3年收到有關購買香港以外物業的投訴共22宗，提醒消費者購買境外物業有較高風險，猶如「隔山買牛」，一旦墮進騙局，最終血本無歸。
早前有報道指，香港約90人疑被騙購入「集體投資項目」。他們在2012年投資購買共87個英國學生宿舍樓花，每間宿舍平均售價約六萬英鎊，買家需先付樓價五成訂金。但樓盤至今都沒有動工，令他們損失約3300萬港元，現已向英國和香港有關部門舉報。
另外，隨著大量中國人到外國買房數字急升，各國相應的政策變動，也為海外置業增加不確定因素。
根據胡潤富豪榜資料顯示，中國高淨值的人群有三分之一購買了海外房產，大多是住宅型的房產。未來三年，很多富裕的人群也規劃到海外進行置業。
不過，鑒於樓市過熱，澳洲政府近日公佈一系列加強規管外地買家於當地置業的建議，包括加重外國人違規買樓的懲罰，以遏止樓價升勢，並降低本土居民置業負擔。雖然此舉相信是針對中國買家，不過亦有可能對未來港人海外置業有影響。
有業界人士提醒港人海外置業要小心，特別要注意稅率、土地年期、匯率波動和樓市政策變動等方面。
責任編緝：何嘉林
