【大紀元2015年03月22日訊】（大紀元記者劉懷素編譯報導）從2014冬天轉到2015的春天，除了枝頭新綠，春燕啁啾外，矽谷的市容也有了顯著變化。在網路通訊大廠思科及類比混合訊號大廠Maxim附近，原閒置的辦公樓推倒，蓋了整排時髦公寓；Santa Clara中央公園畔原Kasier 醫院舊址，也欣欣向榮的矗立著數排嶄新公寓；購物中心Great Mall附近的新公寓更是櫛比鱗次。
建商的心頭是雪亮的，算盤是精細的。Y世代像海浪奔向沙灘，後浪推著前浪一波波湧進經濟復甦後帶來的新工作，這批職場新人原本和父母同住，有了工作後尚無法獨立購屋，租屋是他們的第一步。房地產網站Zillow估計，矽谷的核心城市San Jose一月份的房租年度漲幅達13.4%，這些新落成的公寓正是針對這些大量需求應運而生。
租屋需求狂增
根據人口普查局資料顯示，過去12個月來美國經濟增加了320萬個工作機會，其中包括過去三個月的新增100萬個工作。這些新增工作機會為年輕的Y世代帶來離巢去獨立、獨屋的大量需求。
20至34歲的Y世代在未來幾年人口將達高峰，將會有200萬人新投入職場，另還會增加153萬個年輕的新家庭，這些都是帶動公寓需求的生力軍。
商業房地產資訊公司Costar分析，投資客也對多家庭住宅興趣濃厚，2014年的投資交易達歷史新高，今年估計投資客的投資興趣仍然很高。多家庭住宅的房價和谷底相比，初級市場價格已上漲86%，第二級市場增加了58%，第三級市場增加了44%。
隨著住者有其屋的比例降到62%以下，如今的租屋客比過去30年的房客會租更久之後才買屋，這對房東來說也許是個好消息。
公寓供給大增
今年一月5戶以上的多家庭住宅開工年化戶數達37.2萬戶，比去年12月高出12%，更比去年一月同期高出24.5%，但出租空屋率是十年來最低。
自1990年以來，多家庭住宅每年開工為24.2萬戶，這個數字至2013年增加至29萬戶，2014年更達到34萬戶，成為1980年來最高的水位。目前租屋空屋率達十年來最低，這些新屋的供給可望在今年底使租屋市場的空屋率達5.5%。
隨著新建公寓的大量問世，租屋客現在幾乎在每個都會區都有很多選擇。達拉斯、華府、及休斯頓去年都有超過1萬戶公寓上市，一些較小的都市如奧斯汀、羅利,的出租房庫存也增加了4%以上。
未來一年還會有更多出租房問市，Costar預測在54大租屋市場中，有49個城市的出租屋空屋率會上升。丹佛和休斯頓在未來兩年內將有破記錄的大量新公寓問世，約各會增加逾兩萬戶公寓落成。
供給面將是衡量各租屋市場表現的關鍵因素，Costar預測，舊金山、紐約等城市的租屋行情仍持續看好，這是因為這些城市的新增供給有限。但在丹佛、休斯頓則將會出現供過於求的局面。
租金行情
根據Zillow資料顯示，紐約和矽谷的房租已連漲多年，但現在連一些原本房租不動的小城市也開漲。一月份房租上漲最多的城市包括丹佛（Denver）、堪薩斯城（Kansas City）、波特蘭（Portland）、夏洛特（Charlotte）。以堪薩斯城為例，一月份房租的年增幅達8.5%。
全美一月份的戶租年度增幅為3.3%，趨近於歷史正常曲線。但近年來對租屋的大量需求帶動房租上漲，同時收入卻未見同步增加。過去美國人花收入的25%在房租上，現在則需要花上收入的30%在房租。
Zillow首席經濟學家Stan Humphries表示，自2000年來，房租漲幅已經達到薪資漲幅的兩倍，他說：「即使不用是個經濟學家，也能看出此中會有問題。」
Humphries說，目前全美有三分之一的人口租房子，房租一路漲下去，會使這些租屋族難有餘裕去攢下首付款買房子。過去的美國人租房子是買房子的探路石，但是隨著房租可負擔性的問題惡化，未來租屋將反成為買房子的擋路石。
在房租的預測上，隨著新營建的大量落成，Costar預測明年房租增長會放緩，各級市場明年房租可能跌2%。
《十大房租漲幅最高城市》
# 城市 Zillow房租指數 一月份年增幅
1 San Francisco, CA $3055 14.9%
2 San Jose, CA $3190 13.4%
3 Denver, CO $1827 10.2%
4 Kansas City, MO $1214 8.5%
5 Nashville, TN $1347 7.9%
6 Birmingham, AL $1052 7.6%
7 Portland, OR $1587 7.2%
8 Austin, TX $1657 7.0%
9 Charlotte, NC $1235 6.1%
10 Hartford, CT $1642 6.0%
資料來源：Zillow
責任編輯：黃小渝
