【行家談】海外買家英國置業須知

Jonathan Hyman

文|FXcompared 信息部首席經濟師Jonathan Hyman

也許在某一天,您打算在海外購買房產。無論是因為工作變動還是個人喜好,或者為了自用還是出於投資的目的,在海外置業的過程中會需要考量許多問題,做出許多決定。不同的國家涉及不同的步驟,城市與城市之間也不盡相同,而倫敦對海外買家來說無疑是最熱的地產市場之一。

專為國際買家比較貨幣轉換率的FXcompared.com 公司執行董事Daniel Webber 說,“決定在倫敦買一套100萬英鎊的公寓是件大事。人們希望買到稱心的住房的同時也期盼能有較好的回報。不過要做到這點,就需要做點功課,要做些研究調查,保持耐心,並尋求專業的幫助。”

著名房地產諮詢公司CBRE的私人房產市場研究部主管Jennet Siebrits 表示:“境外買家在倫敦的地產市場向來佔有重要地位,這些買家對於倫敦房地產的需求不僅頗具深度,而且也有其廣度。” 該諮詢公司以他們近期推出的一個樓盤為例,買家來自25個不同的國家,再次反映倫敦是一個國際性的都市,以及倫敦房產作為一個投資項目的吸引力越來越強。

縱觀整個倫敦市場,海外買家佔了總成交額的15%,他們在倫敦中心豪宅市場所佔的份額就更高。海外人士傾向購買位於市中心的優質、新建住宅。”在過去的五年中,需求主要來自東南亞,倫敦新建住房經常前往香港、新加坡和吉隆坡舉辦展銷會。中國大陸的買家越來越積極,他們已經超越俄國人,成為悉尼和紐約房產的最大買家,在倫敦市場也磨刀霍霍。”

置業過程一覽

在買房前,先摸清楚你所選地區的情況。如果你已經在那個國家生活,去那裡的街道走走,感受一下那個地區。如果你在海外,就向中介詢問。附近有零售商舖和生活設施嗎?那個地區的交通是否方便?查一下消防站的位置——再好的住宅如果附近的警笛常鳴,也會失去其吸引力的。如果你經常出差,最近的機場和火車站又在哪裡?夜晚獨自遛狗是否安全?有經驗的中介應該知道這些問題的答案。

在打交道的一開始,你就應當把買房的目的坦率地告訴中介,這樣有益於他更快、更容易地為你找到合適的房產。你是想長期居住,還是短期逗留用,用來投資還是這幾個想法都有?如果你想買進房產作為投資用途,一個好的中介不僅理解租賃市場和物業的銷售價值,而且會替你做些計算。他們還會向你介紹在英國置業過程的一些特點,例如永久產權和租賃權的區別。如果你將來打算出售所持的英國物業,當地的中介大多會收1-2%的佣金。

境內和境外人士購房的過程非常相似,最大的不同在於他們出售所持房產時發生。但是,根據倫敦一家律師行Fladgate 合夥人Daniel Rubie所說,這必須在買房時就安排好。最近關於印花稅和資本利得稅的變化使得透過公司購買房產不再能省稅。Rubie律師說,海外買家有兩類:一類是依然偏向用公司名義購入房產,以保護個人私隱和減輕遺產稅負,另一類是願意以個人名義置業,不介意失去私隱。

為置業籌措資金

在英國,賣方支付中介費用。賣房須支付一次性的交易印花稅。印花稅的金額根據一個以房產價格為基數的公式計算。譬如,購買50萬英鎊的房產,須繳£15,000的印花稅。購買100萬英鎊的房產須繳£43,750的印花稅。購買150萬英鎊的房產,須繳£93,750。

現金購房在海外置業者中較為多見。Rubie律師說,不少買家雖然可以無需按揭就可買樓,但是他們還是會按揭,這樣可以減輕他們的負擔。在倫敦,亞洲和中東銀行的分行越開越多,外籍人士按揭也比以前容易多了。原則上,最好是借貸的貨幣與房產交易的貨幣相同,這樣你的負債和資產相匹配。

首付和房產交易最後需要支付的那筆資金牽扯到非常關鍵的外匯轉換問題。絕大多數的人通過銀行將錢劃出,他們沒有意識到可以從專長貨幣轉換的中介那裡得到更好的匯率,省下的金額常常可以足夠支付家具或者置業時的律師費等。這些中介不僅提供較銀行更優惠的匯率,他們更不收匯款費。他們其中不少還會提供選擇,讓你提前設定貨幣轉換率,規避外匯波動帶來的風險。類似FXcompared那些網站,會替你比較不同中介的匯率。安排好之後,你若需要繼續向海外匯款,或者將來把樓房賣掉並將資金匯至境外,你依然可以受益於優惠的貨幣轉換率。

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