【大紀元2015年03月07日訊】（大紀元記者馬天祥舊金山採訪報導）要進入商業地產，先了解一件事：買商業地產比買住宅要複雜得多。在交易前後及過程中，需要具備更有經驗的專業人員的協助，才能降低投資風險，並避免日後經營中遇到的麻煩。
多年前，一位大陸買家從舊金山灣區購買了一家公司，經營多年後突然接到原股東起訴，稱其違反了某項條款，要收回已出售的公司。雙方打起了官司。最後，大陸買家敗走麥城，損失慘重，被迫交出經營多年的生意。
來美國投資商業地產的大陸人士，面臨最大的問題是不熟悉美國當地的環境、法律。而商業地產比住宅交易複雜得多，為避免失誤和糾紛，買賣雙方必須聘請律師，來爭取自己的權益。
灣區房地產律師出身的地產經紀人陳建友，這些年曾代理多起商業地產交易案。總結華人投資商業地產的經驗和教訓，他提出以下建議：
留意特殊交易表格
商業地產交易一般也是用標準表格，但有規模的地產公司，往往會覺得標準表格無法滿足交易本身的個案特殊需要，因而會採用自製的特殊表格，來保護自己的利益。
因此，商業地產交易中需要尋找地產律師，或與專門的律師樓合作。地產的交易，也需要聘請資深的地產經紀人作為代理，一般的住宅房產經紀人無法完成這類複雜的任務。
選對商產地點
決定商業地產價值的關鍵因素是地點。選錯地點，其帶來的損失，遠遠大於買錯建物本身帶來的損失，可能還會導致事業的失敗。因此，決定購買房子時，要從地產的位置、格局、大小、環境、業務種類等多個方面來考慮。
陳建友說，那些高科技公司，為什麼選擇在硅谷安家？因為那是高科技中心，聚集了全球最頂尖的科技人才和創意。做教育的，往往到教育中心附近租房或者買房。要根據公司的需要，來選擇地點。
做進出口的公司，他們首先要解決的是倉庫問題，在南加州購買？還是在北加州購買？相比之下，南加州的成本要低很多。但還要參考公司的業務，看你的客戶在哪個地點？公司的客戶群在哪？是在南加州、北加州，還是全加州都有。
注意商產出租轉讓權
商業地產的合同相對複雜，一般的地產經紀人甚至看不懂。以倉庫為例，有的合同條件非常有利於房東；有的合同會對租約的轉讓設置很多限制。因此，合同最好需經過專業人士的擬定並審核。
因為商業地產合同往往期限較長，一般在5年以上。在這段時間內，假如公司因為內部或外在條件的變化，需要把租約轉讓給其他人，這時你在簽訂合同時要清楚，自己有沒有為以後的轉讓提供便利。
還有的商業租賃合同，會設置一些意想不到的限制，如果不注意，會給以後的經營帶來麻煩。如，有的商業租賃，限制租賃方股東的變更。如果股東變更超過20%，就要經過房東的同意。這個限制還非常普遍。
另一種租賃合約會限制租賃方多餘空間的轉讓。有的房東會要求經過他同意才能轉讓，或者他有權利收回來，由房東的身份分租給你要出租的人。
支付地稅和保險
商業地產的地稅，房東一般要求由租客承擔。超過80%的商業地產租賃合同，地稅是由租客支付。住宅不同，稅金一般都由房東承擔，房東和房客之間還可以約定稅金承擔的多少。
房東還會要求租客購買商業責任險、場地意外保險。房東也會購買自己應負責的保險。這些在合同中都要註明。
要和律師與會計師合作
做投資前，要注意合作公司的稅務和債務問題，先做前期調查，了解合作公司的財務損益和法律風險。曾有一家公司，投資3千萬購買一商業中心，貸款10年。後來公司想轉讓，打算提前歸還貸款，結果到銀行交涉，發現貸款屬於不可提前還清的種類。交易因此無法繼續。
另外，不同的商業地產，還會受到不同的法律限制。如辦公樓、復建中心和酒莊，在程序、申請的條件和部門都有不同的差異。還涉及到使用、財務、貸款等多種風險。
陳律師說，做商業地產交易，「如果你是外行，就要更多的依賴經紀人。最重要的是，一個懂得商業地產交易合同的專業人士必不可少。」
責任編輯：李曜宇
