中國房價出現大跌信號:人口紅利見頂

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【大紀元2015年05月25日訊】(大紀元記者劉毅報導)中國人口紅利見頂、勞動力人口的減少直接影響到房地產市場的需求,有評論認為,中國人口紅利見頂會造成房價出現大跌。

人口紅利見頂導致房價下跌

大陸《每經網》日前刊文認為,短週期內,樓市的影響因素主要是政策、供求、城鎮化率等。長週期看,樓市(特別是房價增速)的最強影響因素是人口結構,而中國的人口結構已經開始變化,人口紅利見頂。隨著人口結構的變化將帶來房價真正意義上的大變動,這個變動最終將以房價下跌告終。

據中共統計局數據顯示,中國人口結構自2011年已開始出現轉折,2012年勞動力人口占比首次出現絕對下降,人口紅利開始消失,2014年勞動年齡人口再減少371萬,65歲以上老年人已佔總人口1/10,城鎮就業人口增量減少。

在《方正證券》最近的一篇報告中,易富賢與蘇劍兩位人口學專家表示,中國的年齡結構很快就要變成高度不穩的倒三角形——勞動力嚴重短缺、人口高度老年化、經濟喪失活力。

用人口紅利來看房地產很直觀:「未來勞動人口逐漸變少,能買房子的人變少,需要買房子的人也變少,所以房地產必然下跌!」

以美國和日本為例,每次房價上漲時期都伴隨著人口紅利的釋放,日本到1992年勞動力人口占比見頂,房地產泡沫隨之破裂、房價暴跌,一輪週期完畢。

另外,從人口的遷徙來看,隨著大城市承載力的超飽和,人口外溢的現象越來越明顯,以北京為核心的河北,以上海為核心的杭州、蘇州、湖州、丹陽等地都是接收湧往北京和上海再溢出來的人口的重要地區。而農村的城鎮化也將給農民就近就業創造條件。在這些趨勢背後,是整個房地產供求格局更加平衡,三、四線城市房價暴跌的基因,一線城市供不應求房價暴漲的基因都會得到削弱,將會把當前的房價擠掉更多「水分」。

今年賣地收入或降至4萬億以下

今年1至4月,房企土地購置面積同比下降32.7%,房地產開發投資額增速僅為6.0%,均創下2009年6月以來的新低。同時,1至4月的房屋新開工面積同比下降17.3%,持續處於去年以來的下降區間。

據《21世紀網》消息,土地市場拐點來臨,2015年地方政府的「賣地」收入很大概率會降至4萬億以下。

今年,土地市場的主力買家都在悄悄離場。無論是開發商還是地方融資平台,購地意願都不強。中共各地政府的土地出讓金收入已經步入下行通道。多位房地產業、金融業及研究人士均表示,持續多年的「土地財政」和「土地紅利」已不可持續。

財政數據顯示,1至4月累計,地方本級政府性基金預算收入10,444億元,下降37%,同口徑下降33.3%,主要是國有土地使用權出讓收入9,016億元,同比減少5,572億元,下降38.2%。

當前,大陸樓市已被「剛需」占據,投資需求幾乎完全被撇除。25至35歲人群成為購房主力,90後成為中堅力量。但90後的數量,比80後已大幅減少;而00後,又比90後大幅減少。

一方面蓋了太多房子,一方面需求又大幅減少,中國房地產市場不得不進入了一個下降通道,賣方市場被買方市場取代。造成土地、房子賣不出去。

甚麼是人口紅利

維基百科:在經濟學上,人口紅利(英語:Demographic dividend)是指因為勞動人口在總人口中的比例上升,所伴隨的經濟成長效應。它通常發生在人口過渡時期(Demographic transition)的晚期,此時因為生育率下降,使得受撫養的青幼年人口減少。當人口負擔係數小於或等於50%,此時稱為人口機會窗口期。

責任編輯:李曉清

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