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舊金山地產的調整期到了嗎?

馬天祥

舊金山房市從2012年開始攀升,漲勢猛烈,因此有專家不斷提醒泡沫可能性。(李歐/大紀元)

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【大紀元2015年06月11日訊】(大紀元記者馬天祥編譯報導)舊金山的樓市正在呈現出前所未有的繁榮景象。物極必反,不少人們似乎又開始擔憂2007年房市泡沫的爆跌潮。

蕭條61萬 繁榮122萬

1月份通常因為季節因素的影響,是樓市的低潮,但在舊金山,看不出低潮的跡象。Paragon上的數據顯示,舊金山房屋銷售價去年比前年上升了15%,而今年至今,房屋中位價已經上升了32%。

上一波經濟蕭條,舊金山中位數房價下跌了31%,只有61.5萬美元。到了2015年5月份,舊金山的房屋中位價已經翻了一番,變為122.5萬美元。而在2007年舊金山房價被認為最瘋狂的時候,不過才89.5萬美元。

房價上升直接影響了租金。舊金山第一季度平均租金上升到3,458美元/月,即每年41,500美元。

37年還清貸款

房價上升,對一般的買房者構成了巨大的壓力,並將很多購房者排除在外。有研究分析稱:在舊金山,一套在一般社區的兩居室、無景觀的公寓,要價高達100萬美元。而當地一個中等收入的首次購房者,需要花37年才能還清貸款……

不過,舊金山的房價並不均衡。好區和差區相差近10倍。治安不好的灣景區,房屋中位價為61萬美元,而在靠近太平洋的高端社區,房價推到600萬美元。

舊金山東部的繁忙開工

現在舊金山的新屋建設大多集中在舊金山東部,靠近市場街走廊和Van Ness街走廊一帶。

在舊金山市場街東南的大部分地區,井然有序的公寓高樓,正在代替以前的商業和工業區。在舊金山其它區域,因為樓高的限制,很難進行高層樓宇的建設。

2014年,舊金山新屋總數為3,654個單元,比2013年增長50%,通過拆遷與合併,減少了140個單元。一些大的住宅工程包括:市場街1411號NEMA二期住宅,含437個市價住宅和52個可負擔住宅。

185 Channel街315套住宅、Rincon Hill二期住宅。另外,第4街1190號和金門大街121號分別建設了150套、90套可負擔住宅。

在舊金山,新屋建設從開始申請到最後完工,一般要經歷4~6年時間,有時甚至會經歷一個繁榮和蕭條的週期。這段時間內,那些買房的居民和開發商,就需要對舊金山的經濟和地產市場做一個長期的賭注。

市場的轉折點來了嗎?

加州伯克利大學地產和城市經濟費舍爾中心主席,肯尼斯・羅森(Kenneth Rosen)在其中心的年會上表示,雖然目前經濟運行良好。但2017年新任總統上任,可能對未來的經濟進行修正。

過去幾年,聯邦儲備委員會一直將利率保持在最低位,以繼續拉動經濟走出2008年以來的大蕭條。

羅森認為,這一政策需要改變。當前的政策是創造輕鬆賺錢的環境,人們會希望儲備更多的美元,獲取更多回報。他們可能將資金投入到過於高估的股票、地產或飛速發展的高科技公司。

舊金山灣區的高科技公司正在大量僱人,但他們得雇人底線薄弱。羅森認為,這越來越像2007年的時候,當時也有大量資金追逐很少投資機會的情形。

此外,短期利率現在仍是0,但聯邦儲備銀行稱,將在今後10年升到3或3.5%。關鍵是調整何時開始?羅森認為,可能是今年9月,最快可能是7月份。他認為,在一個幾乎是充分就業的環境下,利率0,是一個錯誤的數字。

市場的支柱與反彈

但前聯邦住房管理局主管、現加州大學伯克利分校教授格蘭特(Carol Galante)認為,加州和灣區現在的地產市場繁榮,不同於2000年代中期。那時候,是不負責任的信貸創造了通貨膨脹,當前是現金當道。

現在的高房價和以前不同,但是,房屋價格上升的如此之高,人們感到被房市拒之門外。這時候他們會開始爭取房租控制和停止新屋建設,這些變化對地產市場如鴨子划水默默潛行。

責任編輯:李曜宇

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2015-06-10 7:06 AM
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